城市更新對房地產市場的影響
——來自上海的實證

文/楊巧 李鵬舉

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城市更新對房地產市場的影響
——來自上海的實證

文/楊巧 李鵬舉

從第六次人口普查結果來看，2010年全國城鎮家庭戶數共2.07億戶，擁有成套住房的家庭戶共有1.51億戶，戶均成套住房比例為0.73套/戶，其中北京、上海的戶均成套住房分別為0.70套/戶和0.72套/戶，居民居住質量還有進一步提高的空間。當前以棚戶區、城中村和危舊房的系列拆遷改造為代表的城市更新活動，通過對不成套、建筑質量較差的房屋拆遷處理，一定程度促進了居民居住水平的提高。由地方政府推進的各類城市拆遷工作，一方面可以改善城市面貌，提高居民居住質量，另一方面也是城市發展中提高土地資源利用效率的必然選擇，而此舉對房地產市場的中長期影響如何，還需進一步研究。基于此，本文擬探討拆遷對房地產市場的影響機理，厘清兩者之間的作用機制，并以上海市為例，結合上海市各區經濟基本面、拆遷數據，研究城市更新對各區房地產價格的影響，為促進城市合理規劃，有序、規范地推動城市更新提供有效建議。

一、文獻綜述

近年來國內學者對我國城市更新相關問題的學術研究主要集中在以下方面：城市拆遷過程中的私權保護；拆遷過程中各利益主體的博 過程與結果；拆遷中的糾紛解決方式與途徑；拆遷補償標準的確定。王靜對拆遷過程中存在的利益紛爭進行分析，提出為保障被拆遷人利益，政府應嚴格區分公益拆遷和非公益拆遷，嚴格拆遷過程，完善聽證制度；劉東亮認為由于法院缺乏保持司法中立的制度保障，以司法強拆取代行政強拆的制度難負眾望，解決城市拆遷中的系列問題需要從補償范圍、標準和形式等層面進行制度設計；張素華對政府在拆遷中的角色進行了定位，指出為保障被拆遷人的合理利益制度層面上需作出的改革方向；朱力等研究了我國城市拆遷存在的主要矛盾和階段性特征，提出了完善建議。以上研究大多基于法學、社會學或公共管理學視角展開，較少有基于經濟學視角進行的研究。

從經濟角度考察，城市更新中的拆遷行為直接影響房地產市場供給與需求，進而對地方經濟產生影響。我國學術界對城市拆遷與房價之間的關系研究非常少，這和我國房地產市場相關統計數據缺失有關，但近年部分學者仍在此領域取得了研究進展。張軍濤、劉建國通過對2007和2010年城市拆遷戶樣本的調查，指出不同時期和社會屬性的居民，對城市房屋拆遷改造的評價存在差異，房價越高，居民拆遷后進行二次置業的壓力越大；柴國俊利用CHFS微觀調查數據中區縣樣本拆遷數據，結合地方統計年鑒，研究了地方政府政績導向對拆遷規模的影響，指出地方政府以GDP增長為代表的經濟績效和政績訴求對拆遷規模存在顯著正向影響，為改進當前唯GDP論的地方官員考核體制提供了參考；柴國俊還利用中國家庭金融微觀調查數據，就拆遷行為對家庭消費支出的影響大小和途徑進行了實證分析。以上研究，主要利用微觀數據來進行研究，利用經濟學范式研究政府主體與拆遷戶的行為。結合我國當前房地產市場發展格局，由于土地資源有限，一線城市已普遍進入城市更新階段，且今后一段時間內棚戶區改造等城市更新工作關系到人民生活水平的提高，會是城市地方政府的工作重點。本文將結合上海市各區拆遷規模與房地產市場數據，定量研究城市更新中的拆遷行為對區域房地產市場產生的影響。

二、城市更新與房地產市場：作用機理

合理配置有限的城市資源是提高城鎮化質量的關鍵，城市更新可以優化城市土地利用結構，提高土地利用效率，改善城市的自然和社會環境。對于土地資源稀缺的特大型和超大型城市，城市更新是今后盤活土地資源、緩解居住分異現象的主要手段。認識城市更新對房地產市場的影響，科學規劃城市更新的速度和規模，是今后城市更新工作的關鍵。現實中城市更新對房地產市場的影響主要體現在供給和需求端。

（一）對房地產市場供給的影響

1.優化土地供應結構。城市更新通過對城市老舊居住區的拆遷改造，在改善城市環境的同時，整理老城區內的土地資源。這類待開發的土地資源位于配套較為完備的老城區，從地段評價來說區位價值較高，且能更好實現住戶的職住平衡。超大和特大型城市近年來土地供應以郊區土地為主，城市更新整理出來的土地進入土地一級市場，可優化土地供應結構，使得出讓用地的區域分布更為合理，促進政府供地區域結構的多元化。

2.提高土地利用效率。無論是城中村，還是以棚戶區為代表的老舊社區，大多于上個世紀90年代以前建成。受制于當時的建筑技術和材料，很多都是磚混結構的多層房屋。這類建筑對土地的利用強度不足，土地利用效率較低，且經過多年使用，建筑物折舊損耗較大，建筑質量也堪憂。作為城市更新的主要對象，對該類型房地產拆除后整理出來的土地重新進行城市規劃，設定土地用途和開發強度，可進一步提高優質土地資源的利用效率。

3.增加房地產市場供應。在優化土地供應結構、提高土地利用效率的基礎上，城市更新最終會表現為房地產投資額的增加與房地產市場供應量的增加。作為城市發展的客觀要求，城市更新會帶來房地產開發的活躍和房地產投資的增加。房屋退廢完成后，后續的土地利用對城市房地產供給量的提高有一定促進作用，且基于土地經濟價值，可以進一步促進不同檔次的商品房供給分布更為均衡合理。

（二）對房地產市場需求的影響

1.增加租賃需求。城市更新對原有建筑物的拆除，使得居住其中的住戶需要尋找其他的房源來解決自身住房問題。城中村的住戶大多是城市流動人口，多以租賃形式在其中尋找安居之處。“十二五”之前，城鎮化過程中我國保障性住房建設一直相對不足，租金低、配套相對齊全、工作生活較為方便的城中村住房是解決城市流動人口住房問題的有效途徑。城中村的拆除使得這類租賃型房源的需求被轉移到市場上，短期區域租賃市場供求矛盾加劇。

2.刺激購房需求。城市更新中對舊城區的改造和拆除，使得部分自住型住戶拿到拆遷款后需要另購住房解決住房問題，對于住房買賣市場需求有典型的推動作用。這類需求屬于典型的被動型需求，是因為自住房源被拆而被推到市場的需求類型。此外，片區內租賃型房源短期內下降，而租賃需求繼續上升，帶來片區租金水平的上漲，投資收益率上升，使得部分投資性需求也進入購房市場。這些都在一定程度上推動了購房需求的增加。

3.提高了居民居住質量。拆除重建后，由于進行了有效統一規劃，并進行了項目重新設計，原來臟亂差的社區變得更漂亮，社區配套更先進完善，社會治安狀況得以優化，道路等基礎設施更加完備，居民的整體居住環境得以提高。老舊房屋拆除后，通過還建或者貨幣化安置，原有住戶改善了居住條件，整體的居住質量也得以提高。

（三）對房地產價格的影響

通過以上分析可知，城市更新對房地產市場供給和需求分別產生影響，但從作用效果來看，對房地產市場供給的影響會在較長時間范圍內凸顯出來，而對需求的影響卻是在當期實現。短期內由拆遷帶來的租金價格上漲和房地產需求增加，會作用于當期的房地產市場，進而使得房價上漲壓力增加。拆遷的規模越大，房價上漲的壓力也就越大。因此，在當前房價調控背景下，需要科學合理制定城市更新進度和計劃，避免房地產價格的短期波動，促進房地產市場健康可持續發展。

三、變量選取與實證分析

（一）變量選取及模型設定

為考察住房價格與城市拆遷規模之間的關系，此處建立包括上海市各區的住房價格、經濟基本面、拆遷面積以及拆遷戶數之間的面板數據回歸模型。

變量的定義及處理如下：

住房價格（HP）：上海市各區的商品住宅平均銷售價格（單位：元/平方米），并對住房價格取自然對數處理記為LnHP。

拆遷面積（SQUARE）：上海市各區每年的住宅拆遷面積（單位：萬平方米），并對拆遷面積取自然對數處理，記為LnSQUARE。

拆遷戶數（HOUSEHOLDS）：上海市各區每年的住宅拆遷戶數（單位：戶），并對拆遷戶數取自然對數處理，記為LnHOUSEHOLDS。

國內生產總值（GDP）：上海市各區每年的人均國內生產總值（單位：元），并對國內生產總值取自然對數處理，記為LnGDP。

常住人口（POPULATION）：上海市各區每年的常住人口數（單位：萬人），并對常住人口取自然對數處理，記為LnPOPULATION。

（二）數據來源及描述性統計

本文采用2005-2013年上海市7個區（浦東新區、徐匯區、靜安區、普陀區、閘北區、楊浦區、長寧區）的數據構成年度面板數據進行實證分析。數據主要來源為2006-2014期間每年的《中國房地產統計年鑒》、《上海市統計年鑒》以及上海各區的統計年鑒。考慮到所選取指標的統一性和連貫性，因為虹口區2005-2013年的住宅商品房價格數據部分缺失，黃浦區2005-2013年的人均GDP的數據部分缺失，以及盧灣區、寶山區、嘉定區等2005-2013年的拆遷面積及拆遷戶數數據缺失，所以將以上區域數據剔除，構成2005-2013年上海市7個區的面板數據，數據的描述性統計如表1所示。

表1　 變量的描述性統計

（三）面板數據單位根檢驗結果

對面板數據模型進行估計之前，通常需要對各變量的平穩性進行檢驗，通常有LLC檢驗、IPS 檢驗、ADF-Fisher檢驗和 PP-Fisher檢驗、Breitung t檢驗、Hadri檢驗等檢驗方法。為了保證變量同階平穩，本文選擇了LLC、ADF和PP檢驗三種檢驗方法。得出的結果如表2所示，從表中的檢驗結果可以看出變量的一階差分顯著拒絕存在單位根的原假設，體現出了平穩性，滿足進行面板協整檢驗的要求。

表2　 變量的LLC、ADF以及PP的單位根檢驗結果

（四）LnHP面板數據回歸模型

為避免出現“偽回歸”現象，進一步對面板數據進行協整分析。本文采用Engle-Granger方法的Pedrori檢驗和Kao檢驗，兩者均是基于模型回歸殘差的協整檢驗方法。其中，Pedrori檢驗是在整合組間尺度檢驗的Group ADF統計量檢驗和聯合組內尺度檢驗的Panel ADF統計量檢驗的基礎上進行的。檢驗結果如表3所示，從結果來看，可以認為變量之間存在長期穩定的協整關系

表3　 協整關系檢驗結果

對樣本數據分別進行混合回歸模型（Pooled model）、固定效應模型（Fixed Effects Model）、隨機效應模型（Random Effects Model）的實證檢驗，根據模型估計和檢驗結果，LnHP模型采用隨機效應模型顯著性會更好。模型的回歸結果如表4所示。

表4　 LNHP模型隨機效應檢驗結果分析

模型回歸結果顯示：上海市各區住房價格隨拆遷戶數、人均GDP以及常住人口的上升而上升，這說明上海市各區住房價格的上升與區域經濟基本面、常住人口規模和各區城市更新涉及的家庭數呈正比。從系數值看，人均GDP系數值最大，說明上海市經濟基本面的狀況是促進房價增加的主要因素。拆遷戶數系數值略高于常住人口數，說明拆遷戶數對住房價格起到了一定的推動作用，甚至超過了人口因素對房價的影響。一方面，隨著老城區的改造，被拆遷戶獲得了資金補償，他們以此為基礎購買自住房或進行房屋投資，推高了當期房價。另一方面，房地產開發商獲得的城市更新用地，土地取得成本較高，在需求整體增長的趨勢下成本的增加最終由購房者負擔，從而也推高了房價。與此相對應的是，拆遷面積與住房價格呈反比，這在一定程度上說明，拆遷面積的增加帶來了相應的房地產供給量的增加，因此對長期住房價格會產生一定的抑制作用，這和拆遷戶數的增加帶來的需求增加對房價的作用方向正好相反。從上海市城市拆遷面積來看，1995年至2004年間，整體拆遷規模不大，年均拆遷面積在435萬平方米左右。2005年后上海進入城市更新的快速發展階段，2005年全年拆遷規模達到1222.53萬平方米，此后一直維持在較大規模，2011年后規模才逐步下降。分析拆遷結構，整體上看，拆遷戶中住宅拆遷戶數占比均在95%以上，但拆遷面積中住宅拆遷面積僅占60%左右，這在一定程度上說明對住房價格造成正向影響的主要是涉及的拆遷住宅戶數，而商業等其他類型舊有房產的拆遷對住房市場價格的正向影響小。拆遷面積的擴大，使得土地利用效率提高，增加的房地產供給對住房價格形成了壓制。以此為借鑒，在我國其他大中城市，隨著城市更新進度的加快，被拆遷戶數的快速增加會造成房價上漲的壓力，而非住宅類拆遷面積的擴大對住房價格會起到一定抑制作用，需要在制定城市更新規劃時考慮到這些因素。

四、結論與建議

研究結果表明，在經濟基本面和人口因素對房價具有正向作用的基礎上，拆遷戶數由于需求端的作用對住房價格有顯著推動作用，而拆遷面積作用于供給端對住房價格有一定的抑制。這有助于我們更好地認識城市更新對房地產市場的影響，并在此基礎上為住房價格調控和城市規劃提供有效建議。

（一）結合住房市場供求狀況，制定科學合理的城市更新計劃

制定城市更新計劃前，需結合城市住房市場供求狀況，判斷城市更新對當前及未來房地產市場發展的影響，以此為基礎安排城市更新的進度和規模。城市更新對房地產市場產生的沖擊作用，最終仍然會反作用于城市更新的進行。只有與住房市場發展形成良性互動，城市更新才能獲得更大的活力和動力，而一旦城市更新規模不合適，造成房價過快上漲，阻礙了市場發展或超越了市場承受能力，就會破壞城市更新的動力，影響拆遷進度。

（二）城市更新中需建立低收入人群住房問題的有效解決途徑

城市更新增加了居住用地的供應，緩解了新增居住用地短缺的壓力。但由于土地取得成本較高，開發商的市場定位集中于開發中高端產品，而舊城改造和棚戶區改造面向的部分中低收入家庭，獲得貨幣化拆遷補償款后難以在原居住地購置新房。可考慮按照分區配建、就近平衡的原則，在城市更新區域地塊適當配建一定比例的保障性住房，促進中低收入人群住房問題的有效解決。

（三）城市更新方式要多元化

城市更新方式中，目前大多采取的是拆除重建方式，這種方式涉及的住戶家庭數太多的話，短期會造成房價上漲壓力。現實中，可以考慮社區建筑物類型、質量和用途，采用多樣化方式進行更新改造。比如對于建筑質量較好，土地利用效率還不錯的建筑物，不改變主體結構，通過改善消防設施、基礎設施和配套設施，進行周邊環境整治或者功能改造等，促進其最高最佳使用。此外，城市的特色和個性是城市的靈魂，因此在舊城區改造過程中，政府應該制定專項計劃，對不同區域有不同的規劃，慎重決策傳統街區的改建，適當保持城市特色。

（四）要通過城市更新完善區域內系列配套設施

城市更新過程不僅是增加房地產產品的供給，還要以此為契機，加快完善更新區域的公共配套設施、市政基礎設施和道路交通設施。促進城市空間和功能的戰略優化，不僅是提高房地產產品供給質量的關鍵，同時也可促進城市城區人口分布更為均衡，調整城市人口疏密不均的格局。

作者單位：（中南財經政法大學）