不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的窘境及對(duì)策探析

文/曹尉軍

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不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的窘境及對(duì)策探析

文/曹尉軍

當(dāng)前，許多城市已經(jīng)開(kāi)始全面頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)，然而實(shí)現(xiàn)了統(tǒng)一登記后，市、縣級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記具體承辦機(jī)構(gòu)并未如釋重負(fù)，大多正默默承受著新機(jī)制、新平臺(tái)、新業(yè)務(wù)帶來(lái)的適應(yīng)性“陣痛”，許多棘手問(wèn)題一時(shí)難以破解。

一、統(tǒng)一登記后的窘境

“統(tǒng)一登記、規(guī)范高效、保障權(quán)益、便民利民”本是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的要旨，然而，一些城市實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之后，非但沒(méi)有便民利民，程序反而更加繁瑣，辦結(jié)時(shí)限拉得更長(zhǎng)，業(yè)務(wù)積壓十分嚴(yán)重，服務(wù)效率和服務(wù)形象大打折扣，“黃牛”倒號(hào)現(xiàn)象有所抬頭?！俺绦蚍薄⒎?wù)慢”現(xiàn)象廣為企業(yè)、群眾 病。廣大從事不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員工作強(qiáng)度明顯增加，白天經(jīng)常加班加點(diǎn)延時(shí)服務(wù)，晚上還要集體會(huì)商解決“疑難雜癥”，日復(fù)一日，身心俱累。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因如下。

（一）頂層設(shè)計(jì)不完善

本次不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革，涉及土地、房屋、林地、海洋等多個(gè)部門(mén)，按照國(guó)務(wù)院“行業(yè)管理和不動(dòng)產(chǎn)交易監(jiān)管職責(zé)繼續(xù)由相關(guān)部門(mén)承擔(dān)”的要求，諸如房屋交易與登記原有的一體化模式被打破，交易與登記環(huán)節(jié)被人為拆分，辦事程序無(wú)疑變得更加繁雜。政策方面，住建部印發(fā)了《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，國(guó)土資源部印發(fā)了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，兩者在面積管理上存在一定的交叉。按照《房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理工作導(dǎo)則》，各地房產(chǎn)測(cè)繪成果應(yīng)到房管部門(mén)進(jìn)行備案，而房產(chǎn)測(cè)繪成果的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性只由房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，若國(guó)土部門(mén)簡(jiǎn)單運(yùn)用經(jīng)房管部門(mén)備案過(guò)的測(cè)繪成果，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，由國(guó)土部門(mén)承擔(dān)主要責(zé)任，房管部門(mén)不承擔(dān)責(zé)任。若國(guó)土和房管部門(mén)都對(duì)測(cè)繪成果審核把關(guān)，則又造成開(kāi)發(fā)企業(yè)重復(fù)提交材料。在面積管理上，若房管部門(mén)不配合、不讓步，登記機(jī)構(gòu)便很難操作。職能方面，省住建廳以住建部要求整改糾正為由，發(fā)文讓下級(jí)住建部門(mén)將已劃轉(zhuǎn)國(guó)土部門(mén)的交易職責(zé)要回來(lái)，引發(fā)市、縣層面國(guó)土與住建部門(mén)因職能劃分紛爭(zhēng)不斷、關(guān)系惡化，同一個(gè)地級(jí)市內(nèi)，各個(gè)縣（市）的改革模式五花八門(mén)。頂層設(shè)計(jì)不夠完善，讓地方領(lǐng)導(dǎo)也難以決策。筆者曾聽(tīng)聞一位編辦領(lǐng)導(dǎo)感慨：搞了很多次改革，還從未遇到過(guò)像不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革這樣難以下手的。

（二）信息系統(tǒng)不給力

相關(guān)部門(mén)原有的數(shù)據(jù)質(zhì)量參差不齊，有的部門(mén)只能提供手工登記信息，需要重新補(bǔ)錄，有的部門(mén)登記數(shù)據(jù)雖然已經(jīng)信息化，但存在錯(cuò)訛缺漏現(xiàn)象。由于數(shù)據(jù)庫(kù)完善工作面廣量大，需要較長(zhǎng)時(shí)間，許多登記機(jī)構(gòu)無(wú)法一步到位使用新的信息系統(tǒng)，只好采取臨時(shí)過(guò)渡的辦法，暫時(shí)保留房屋、土地登記系統(tǒng)，重新開(kāi)發(fā)一個(gè)打證系統(tǒng)，辦理登記時(shí)，先在原來(lái)的房屋、土地登記系統(tǒng)上操作，然后再將數(shù)據(jù)推送到打證系統(tǒng)，多套系統(tǒng)同時(shí)運(yùn)行，加之歷史數(shù)據(jù)質(zhì)量問(wèn)題，工作效率和登記安全便受到很大影響。

（三）相關(guān)部門(mén)不配合

一是與國(guó)土部門(mén)存在職責(zé)之爭(zhēng)的部門(mén)不配合，在收件審核、檔案管理、信息共享、歷史遺留問(wèn)題處理等方面暗中設(shè)置障礙，并把矛盾推向國(guó)土部門(mén)，引發(fā)企業(yè)、群眾投訴、上訪甚至訴訟。二是有些地方存在政府“土政策”，因招商引資經(jīng)常需要登記機(jī)構(gòu)“特事特辦”，時(shí)有打政策“擦邊球”現(xiàn)象，甚至有違不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)法律法規(guī)，使登記機(jī)構(gòu)工作人員為難。三是國(guó)土部門(mén)內(nèi)部也存在協(xié)調(diào)不暢的問(wèn)題，不動(dòng)產(chǎn)登記局與不動(dòng)產(chǎn)登記中心，不動(dòng)產(chǎn)登記中心與國(guó)土地籍管理處室，不動(dòng)產(chǎn)登記中心與國(guó)土分局、基層土管所等，有“說(shuō)不清、理還亂”的關(guān)系。

（四）職工業(yè)務(wù)不熟練

盡管各地在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前都對(duì)登記人員進(jìn)行了大量業(yè)務(wù)培訓(xùn)，但是土地與房屋“二合一”登記、海域使用權(quán)登記等都是全新的業(yè)務(wù)，增加了審核內(nèi)容和環(huán)節(jié)，具有一定的復(fù)雜性，在實(shí)踐中常常遇到新情況、新問(wèn)題，登記人員對(duì)新業(yè)務(wù)很難一學(xué)就會(huì)。加之新開(kāi)發(fā)的信息系統(tǒng)并不成熟，短期內(nèi)登記人員難以得心應(yīng)手地操作，受理一件業(yè)務(wù)所花時(shí)間往往是原來(lái)的二至三倍。

二、對(duì)策與建議

（一）優(yōu)化頂層設(shè)計(jì)

國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)高度重視頂層設(shè)計(jì)問(wèn)題，充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作部際聯(lián)席會(huì)議作用，清晰地界定相關(guān)部門(mén)職責(zé)。從實(shí)踐來(lái)看，已經(jīng)實(shí)施多年的房地產(chǎn)交易與登記一體化模式便民利民，有利于保護(hù)交易安全，因不動(dòng)產(chǎn)登記改革而造成交易與登記人為割裂，不得不說(shuō)是改革的一個(gè)遺憾。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)交易與登記回歸一體化模式是大勢(shì)所趨。住建部與國(guó)土部可就不動(dòng)產(chǎn)交易與登記職責(zé)如何有機(jī)整合進(jìn)一步磋商，給出明確的導(dǎo)向性意見(jiàn)。在現(xiàn)有狀況下，各個(gè)省亦可結(jié)合自身情況，在登記與交易的緊密銜接方面制定出臺(tái)指導(dǎo)性意見(jiàn)，力求在省內(nèi)統(tǒng)一規(guī)范。若不能進(jìn)一步理順相關(guān)部門(mén)職能關(guān)系，聽(tīng)任地方部門(mén)相互爭(zhēng)斗和內(nèi)耗，最終將損害服務(wù)單位形象和政府公信力。

（二）厘清歷史數(shù)據(jù)

數(shù)據(jù)是信息系統(tǒng)的生命線，必須正本清源盡快把歷史數(shù)據(jù)補(bǔ)錄完整，并主動(dòng)查找問(wèn)題，及時(shí)糾正錯(cuò)誤信息。以筆者所在城市為例，擬將整理、整合大市區(qū)所有不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)外包給專業(yè)公司，經(jīng)初步測(cè)算，須投入上千萬(wàn)元，兩年時(shí)間方可完成，這項(xiàng)工作必須一步一個(gè)腳印、踏踏實(shí)實(shí)地做到位。唯有數(shù)據(jù)完整無(wú)誤，工作效率才能提高，登記安全才有保障，新的信息系統(tǒng)才能派得上用場(chǎng)，信息平臺(tái)才能真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一。

（三）主動(dòng)溝通協(xié)調(diào)

即使頂層設(shè)計(jì)不夠完善，地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也不能因此“懶作為”或“不作為”，更不能制造是非，加深部門(mén)隔閡。要積極爭(zhēng)取地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)支持，主要領(lǐng)導(dǎo)出面協(xié)調(diào)問(wèn)題往往事半功倍。筆者所在城市，多年來(lái)大市區(qū)市本級(jí)與各區(qū)登記管理一直處于“分治”狀態(tài)，各區(qū)登記機(jī)構(gòu)人事、財(cái)務(wù)完全獨(dú)立。分散管理既造成政府服務(wù)資源浪費(fèi)，又增加了企業(yè)群眾負(fù)擔(dān)。本輪改革中，國(guó)土部門(mén)抓住契機(jī)，取得主要領(lǐng)導(dǎo)支持，在人事、財(cái)政等部門(mén)配合下，將各區(qū)登記機(jī)構(gòu)人、財(cái)、物、事全部收歸市本級(jí)管理，在各區(qū)設(shè)立分中心，大市區(qū)所有分中心真正做到了“一張臉”對(duì)外，統(tǒng)一登記管理取得了歷史性突破。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人也要有事在人為、不等不靠的信念，謙虛主動(dòng)地向相關(guān)部門(mén)請(qǐng)教，在協(xié)調(diào)工作時(shí)換位思考、適當(dāng)讓步，以誠(chéng)懇的態(tài)度贏取相關(guān)部門(mén)的配合支持。

（四）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)

一是強(qiáng)化理論學(xué)習(xí)，廣大職工要熟練掌握《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等法律政策，“以不變應(yīng)萬(wàn)變”，這是做好業(yè)務(wù)的根本。二是堅(jiān)持“走出去，請(qǐng)進(jìn)來(lái)”，到先行先試的地區(qū)學(xué)習(xí)取經(jīng)，邀請(qǐng)專家學(xué)者上門(mén)開(kāi)設(shè)講座，為職工征訂《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)》、《中國(guó)房地產(chǎn)》等刊物，使其及時(shí)了解國(guó)內(nèi)行業(yè)動(dòng)態(tài)，汲取先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。三是對(duì)面上經(jīng)常發(fā)生的疑難問(wèn)題，要深入研究，歸納總結(jié)，逐步形成統(tǒng)一口徑，從而暢通流程，提升服務(wù)效率。

（五）啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后造成的業(yè)務(wù)積壓應(yīng)是非常態(tài)現(xiàn)象，隨著業(yè)務(wù)流程不斷優(yōu)化、操作方法更加熟練、部門(mén)協(xié)作逐步磨合，業(yè)務(wù)積壓矛盾會(huì)逐步緩解。針對(duì)短期業(yè)務(wù)積壓，登記機(jī)構(gòu)可以啟動(dòng)應(yīng)急機(jī)制，采取必要的措施以解燃眉之急，絕不可影響對(duì)社會(huì)的服務(wù)。一是開(kāi)設(shè)“綠色通道”，對(duì)企業(yè)、群眾特殊業(yè)務(wù)加急辦理。二是成立“會(huì)商小組”，抽調(diào)技術(shù)骨干，每天晚上專題研究問(wèn)題。筆者所在單位的“會(huì)商小組”連續(xù)兩個(gè)星期每天晚上開(kāi)會(huì)研究遇到的新情況、新問(wèn)題，基本打通了各類(lèi)業(yè)務(wù)路徑。三是推行延時(shí)服務(wù)。筆者所在單位工作時(shí)間延時(shí)到晚上八點(diǎn)，星期六正常開(kāi)門(mén)服務(wù)，業(yè)務(wù)積壓?jiǎn)栴}得到有效 解，社會(huì)滿意度也明顯提升。

作者單位：（江蘇省鹽城市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）