住房租賃的風口在哪兒？

方王洋

最近，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱“意見”）的通知。

這對去年以來快速發展的住房租賃企業和從事租賃業務的中介機構來說無疑是一大利好。但在資金蜂擁進入房屋租賃市場的同時，也存在著諸多困局和挑戰。

萬億級的大市場

此次中央明確提出發展住房租賃企業、規范住房租賃中介機構、鼓勵房企開展住房租賃業務，并鼓勵和規范個人住房出租。同時，將在稅收減免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品；穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點等政策頗受市場關注。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，意見中給出的稅費政策對中高端租賃市場來講，人才公寓、長租公寓迎來了新的機會，酒店式服務公寓將迎來新的發展機會。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，過去租賃市場的供應方主要是個人或房東，今后相應的機構投資和運營商會增加。未來包括在機構牌照發放、租賃企業資信評估等方面會有新的政策細則。在這樣一個供應主體健全的過程中，包括中介機構等的職能明確、個人出租房源的規范等也成為后續需要繼續完善的任務。

實際上，伴隨著一線城市進入存量房市場，租賃市場的巨大潛力正逐漸被各方關注。據機構估算，2015年中國全年租賃套數接近8000萬，到2020年會有接近9000萬套，將產生1.7萬億元的成交總額。在一線城市，真正產生租賃需求的人群是服務業流動人口和每年30%的留城高校畢業生，這些需求將是價值2000億元的市場。

面對如此巨大的市場潛力，吸引了知名天使投資者、小米科技創始人雷軍、有“風投教父”之稱的閻焱以及知名投資機構、房企、房產中介高調進入。

“打開方式”很重要

租賃市場前景看似一片大好，其面臨的問題實則暗涌。房產中介、互聯網公司和資本方選擇以怎樣的方式進入這一市場，或許成了關鍵。

在最近的房屋租賃市場上，鏈家旗下的丁丁租房停止運營頗受關注。丁丁租房6月10日發布的暫停運營公告表示，其業務將全面并回鏈家租房。

“在互聯網平臺沖擊之前，鏈家租房以高昂的成本換來了海量真實房源和客戶。但在競爭對手低傭金的沖擊下，其原有模式的轉化率迅速降低。為突破高成本換取低份額的現狀，僅收取5天房租為傭金的丁丁租房應運而生，隨后其轉化率迅速提高。”一位在房產中介行業從業多年的業內人士介紹。

但是，在房屋租賃市場不斷洗牌的當下，丁丁租房也無法一直頂著燒錢的模式持續運轉。今年4月起，丁丁租房的傭金上升至半個月房租。截至關停前夕，已經提升到一個月。

在去年3月丁丁租房上線時，曾有業內人士猜測，北京其他幾大中介會跟進降低傭金這一做法。但這一年多，北京另一大房產中介我愛我家并未降低其傭金水平。

“租房傭金降低甚至取消是未來租賃市場的趨勢之一，只不過丁丁租房的‘打開方式不對，其最終下線是種必然。”上述業內人士表示。

從目前的盈利點來看，丁丁租房和愛屋吉屋的“打開方式”都是試圖將傳統租房模式照搬到網絡上，以賺取傭金。而在執一資本合伙人王鑫看來，中國的住房租賃市場機構房東少，個人房東不穩定，租房業務面臨房源真實性、服務、實時庫存管理等許多痛點，只要企業能切實在信任、服務、效率等方面解決這些痛點，就有投資的價值。“從目前來看，那些有經驗、有規模、市場占有率高、覆蓋面廣，且兼具分散式、直控式等多種租賃形式的企業，更有能力去解決這些痛點，引發行業質的變革。”

“長租”能否“長勝”？

在丁丁租房和愛屋吉屋發力之時，其他的房產中介和互聯網公司又是怎樣應對互聯網沖擊的？

據了解，在北京二手房買賣市場份額占據第二位的我愛我家，去年推出了長租公寓品牌。酒店行業的鉑濤集團推出了“窩趣”等長短租品牌。萬科、鴻坤等房企也涉足長租公寓的相關業務。

與傳統租賃模式不同，長租公寓往往是將整套或整棟房源進行裝修，并提供相應的管家服務。

這種已經在國內誕生多年的專業化運作模式，似乎更加受到資本的青睞。

繼去年眾多品牌獲得風投后，今年4月，長租公寓連鎖品牌“魔方公寓”宣布獲得3億美元C輪融資。今年是魔方公寓成立的第6個年頭，累計獲得融資5億-6億美元。

但在眾多業內人士看來，長租公寓目前的狀況也是“叫好不叫座”，大多數長租公寓品牌仍在靠著投資機構的資本注入。

O2O資訊平臺和研究機構億歐網專欄作家魯紅衛曾表示，很少有在這個領域的玩家已經實現規模化盈利，因為高運營成本和高固定成本導致深陷盈利泥潭和尷尬。但長租公寓之所以依舊能夠吸引資金突入，很重要的一點在于租房服務未來只是基礎配套服務，租房后的市場或許才是盈利的突破點。雖然目前各方還沒有摸索出來一條靠譜的發展路徑，但想必這也是現在長租公寓平臺一直期待的升值空間。

資本市場的借力打力

如此看來，模式和找錢成了在租賃市場上立足的兩大要點。

實際上，除了丁丁租房，鏈家早已在租賃市場布局。其旗下的長租品牌“自如”在四年前就已開始布局。目前，自如在北京、上海和深圳累計擁有50萬“自如客”，擁有自如友家20萬間、自如寓10棟，年租金45億元，累計出租率95%。最近，自如正式從鏈家體系中分離，成為獨立運營公司，并將涉足短租等業務。

幾年來，自如始終沒有實現盈利，這次自如從鏈家分拆出來，也引起業內的諸多猜測。嚴躍進表示，除鏈家集中火力謀求上市的可能性外，鏈家分拆長租公寓“自如”業務，一方面是接力國家政策，看好住房租賃市場的發展。同時，分拆也可以在租賃方面展開更為專業的運營。

而在最近一場名為“互聯網與不動產資產管理峰會”上，鏈家研究院院長楊現領提出的“不動產資產管理”概念道出了自如未來的運營方向：將運營良好的資產打包成金融產品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。

楊現領指出，國內青年公寓是不動產資產管理的前期的形態和階段，而其最終都要走不動產資產管理之路。“跳出公寓這個定義的死胡同，從不動產資產管理的角度看公寓，從金融的角度看公寓，也許大家會柳暗花明，找到不同的道路”。

楊現領的看法實際上與本次中央鼓勵房屋租賃市場意見中的金融支持政策不謀而合。

此次國務院辦公廳發布的相關意見中，明確提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品；穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點等政策頗受市場關注。

在業內看來，房地產領域可實現REITs與類REITs的基礎資產仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場帶來機遇。同時，類似自如這樣經營穩定、租金具有上升空間的模式，其資產通過資產證券化，或將受到資本的青睞。