住房租賃的風(fēng)口在哪兒？

方王洋

最近，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱“意見”）的通知。

這對(duì)去年以來快速發(fā)展的住房租賃企業(yè)和從事租賃業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)來說無疑是一大利好。但在資金蜂擁進(jìn)入房屋租賃市場的同時(shí)，也存在著諸多困局和挑戰(zhàn)。

萬億級(jí)的大市場

此次中央明確提出發(fā)展住房租賃企業(yè)、規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)房企開展住房租賃業(yè)務(wù)，并鼓勵(lì)和規(guī)范個(gè)人住房出租。同時(shí)，將在稅收減免、金融支持和供地方式方面加大政策支持力度。其中，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等政策頗受市場關(guān)注。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，意見中給出的稅費(fèi)政策對(duì)中高端租賃市場來講，人才公寓、長租公寓迎來了新的機(jī)會(huì)，酒店式服務(wù)公寓將迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去租賃市場的供應(yīng)方主要是個(gè)人或房東，今后相應(yīng)的機(jī)構(gòu)投資和運(yùn)營商會(huì)增加。未來包括在機(jī)構(gòu)牌照發(fā)放、租賃企業(yè)資信評(píng)估等方面會(huì)有新的政策細(xì)則。在這樣一個(gè)供應(yīng)主體健全的過程中，包括中介機(jī)構(gòu)等的職能明確、個(gè)人出租房源的規(guī)范等也成為后續(xù)需要繼續(xù)完善的任務(wù)。

實(shí)際上，伴隨著一線城市進(jìn)入存量房市場，租賃市場的巨大潛力正逐漸被各方關(guān)注。據(jù)機(jī)構(gòu)估算，2015年中國全年租賃套數(shù)接近8000萬，到2020年會(huì)有接近9000萬套，將產(chǎn)生1.7萬億元的成交總額。在一線城市，真正產(chǎn)生租賃需求的人群是服務(wù)業(yè)流動(dòng)人口和每年30%的留城高校畢業(yè)生，這些需求將是價(jià)值2000億元的市場。

面對(duì)如此巨大的市場潛力，吸引了知名天使投資者、小米科技創(chuàng)始人雷軍、有“風(fēng)投教父”之稱的閻焱以及知名投資機(jī)構(gòu)、房企、房產(chǎn)中介高調(diào)進(jìn)入。

“打開方式”很重要

租賃市場前景看似一片大好，其面臨的問題實(shí)則暗涌。房產(chǎn)中介、互聯(lián)網(wǎng)公司和資本方選擇以怎樣的方式進(jìn)入這一市場，或許成了關(guān)鍵。

在最近的房屋租賃市場上，鏈家旗下的丁丁租房停止運(yùn)營頗受關(guān)注。丁丁租房6月10日發(fā)布的暫停運(yùn)營公告表示，其業(yè)務(wù)將全面并回鏈家租房。

“在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)沖擊之前，鏈家租房以高昂的成本換來了海量真實(shí)房源和客戶。但在競爭對(duì)手低傭金的沖擊下，其原有模式的轉(zhuǎn)化率迅速降低。為突破高成本換取低份額的現(xiàn)狀，僅收取5天房租為傭金的丁丁租房應(yīng)運(yùn)而生，隨后其轉(zhuǎn)化率迅速提高。”一位在房產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士介紹。

但是，在房屋租賃市場不斷洗牌的當(dāng)下，丁丁租房也無法一直頂著燒錢的模式持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。今年4月起，丁丁租房的傭金上升至半個(gè)月房租。截至關(guān)停前夕，已經(jīng)提升到一個(gè)月。

在去年3月丁丁租房上線時(shí)，曾有業(yè)內(nèi)人士猜測，北京其他幾大中介會(huì)跟進(jìn)降低傭金這一做法。但這一年多，北京另一大房產(chǎn)中介我愛我家并未降低其傭金水平。

“租房傭金降低甚至取消是未來租賃市場的趨勢之一，只不過丁丁租房的‘打開方式不對(duì)，其最終下線是種必然。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

從目前的盈利點(diǎn)來看，丁丁租房和愛屋吉屋的“打開方式”都是試圖將傳統(tǒng)租房模式照搬到網(wǎng)絡(luò)上，以賺取傭金。而在執(zhí)一資本合伙人王鑫看來，中國的住房租賃市場機(jī)構(gòu)房東少，個(gè)人房東不穩(wěn)定，租房業(yè)務(wù)面臨房源真實(shí)性、服務(wù)、實(shí)時(shí)庫存管理等許多痛點(diǎn)，只要企業(yè)能切實(shí)在信任、服務(wù)、效率等方面解決這些痛點(diǎn)，就有投資的價(jià)值。“從目前來看，那些有經(jīng)驗(yàn)、有規(guī)模、市場占有率高、覆蓋面廣，且兼具分散式、直控式等多種租賃形式的企業(yè)，更有能力去解決這些痛點(diǎn)，引發(fā)行業(yè)質(zhì)的變革。”

“長租”能否“長勝”？

在丁丁租房和愛屋吉屋發(fā)力之時(shí)，其他的房產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)公司又是怎樣應(yīng)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)沖擊的？

據(jù)了解，在北京二手房買賣市場份額占據(jù)第二位的我愛我家，去年推出了長租公寓品牌。酒店行業(yè)的鉑濤集團(tuán)推出了“窩趣”等長短租品牌。萬科、鴻坤等房企也涉足長租公寓的相關(guān)業(yè)務(wù)。

與傳統(tǒng)租賃模式不同，長租公寓往往是將整套或整棟房源進(jìn)行裝修，并提供相應(yīng)的管家服務(wù)。

這種已經(jīng)在國內(nèi)誕生多年的專業(yè)化運(yùn)作模式，似乎更加受到資本的青睞。

繼去年眾多品牌獲得風(fēng)投后，今年4月，長租公寓連鎖品牌“魔方公寓”宣布獲得3億美元C輪融資。今年是魔方公寓成立的第6個(gè)年頭，累計(jì)獲得融資5億-6億美元。

但在眾多業(yè)內(nèi)人士看來，長租公寓目前的狀況也是“叫好不叫座”，大多數(shù)長租公寓品牌仍在靠著投資機(jī)構(gòu)的資本注入。

O2O資訊平臺(tái)和研究機(jī)構(gòu)億歐網(wǎng)專欄作家魯紅衛(wèi)曾表示，很少有在這個(gè)領(lǐng)域的玩家已經(jīng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模化盈利，因?yàn)楦哌\(yùn)營成本和高固定成本導(dǎo)致深陷盈利泥潭和尷尬。但長租公寓之所以依舊能夠吸引資金突入，很重要的一點(diǎn)在于租房服務(wù)未來只是基礎(chǔ)配套服務(wù)，租房后的市場或許才是盈利的突破點(diǎn)。雖然目前各方還沒有摸索出來一條靠譜的發(fā)展路徑，但想必這也是現(xiàn)在長租公寓平臺(tái)一直期待的升值空間。

資本市場的借力打力

如此看來，模式和找錢成了在租賃市場上立足的兩大要點(diǎn)。

實(shí)際上，除了丁丁租房，鏈家早已在租賃市場布局。其旗下的長租品牌“自如”在四年前就已開始布局。目前，自如在北京、上海和深圳累計(jì)擁有50萬“自如客”，擁有自如友家20萬間、自如寓10棟，年租金45億元，累計(jì)出租率95%。最近，自如正式從鏈家體系中分離，成為獨(dú)立運(yùn)營公司，并將涉足短租等業(yè)務(wù)。

幾年來，自如始終沒有實(shí)現(xiàn)盈利，這次自如從鏈家分拆出來，也引起業(yè)內(nèi)的諸多猜測。嚴(yán)躍進(jìn)表示，除鏈家集中火力謀求上市的可能性外，鏈家分拆長租公寓“自如”業(yè)務(wù)，一方面是接力國家政策，看好住房租賃市場的發(fā)展。同時(shí)，分拆也可以在租賃方面展開更為專業(yè)的運(yùn)營。

而在最近一場名為“互聯(lián)網(wǎng)與不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理峰會(huì)”上，鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)提出的“不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理”概念道出了自如未來的運(yùn)營方向：將運(yùn)營良好的資產(chǎn)打包成金融產(chǎn)品，通過市場交易和交換行為，獲得更多的資金和更大的利益。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出，國內(nèi)青年公寓是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的前期的形態(tài)和階段，而其最終都要走不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理之路。“跳出公寓這個(gè)定義的死胡同，從不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的角度看公寓，從金融的角度看公寓，也許大家會(huì)柳暗花明，找到不同的道路”。

楊現(xiàn)領(lǐng)的看法實(shí)際上與本次中央鼓勵(lì)房屋租賃市場意見中的金融支持政策不謀而合。

此次國務(wù)院辦公廳發(fā)布的相關(guān)意見中，明確提出支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)等政策頗受市場關(guān)注。

在業(yè)內(nèi)看來，房地產(chǎn)領(lǐng)域可實(shí)現(xiàn)REITs與類REITs的基礎(chǔ)資產(chǎn)仍然較為豐富，制度的松綁將為這一市場帶來機(jī)遇。同時(shí)，類似自如這樣經(jīng)營穩(wěn)定、租金具有上升空間的模式，其資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化，或?qū)⑹艿劫Y本的青睞。