北京二手房唱主角

張佳竹

進(jìn)入5、6月，北京的二手房市場(chǎng)終于從沸騰中冷靜下來(lái)，第二季度網(wǎng)簽量持續(xù)回落。雖然整體降溫明顯，但并不妨礙二手房對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的主導(dǎo)。

根據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月25日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約121768套，新房住宅簽約19485套。整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.2%，而這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下，北京樓市已經(jīng)全面進(jìn)入二手房時(shí)代。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于土地供應(yīng)銳減，北京新建商品房全面豪宅化等因素的影響，未來(lái)二手房將在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)北京樓市的主力地位，剛需和改善型需求轉(zhuǎn)投二手房、高端需求投向新房的客群分化將越來(lái)越明顯。

從火爆到冷卻

從1月到6月，二手房市場(chǎng)玩了一把驚險(xiǎn)刺激的過(guò)山車。

從2月的低谷（網(wǎng)簽15149套）倏爾沖上3月32009套的高峰，再到最近斷崖式的下跌，6月網(wǎng)簽13739套，跌到塵埃里。

據(jù)中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月北京二手房的網(wǎng)簽量環(huán)比跌幅高達(dá)43%，這一成交量也是2015年3月來(lái)的最低點(diǎn)，特別是相比2016年前5個(gè)月，跌幅十分明顯。

從記者走訪門店的情況來(lái)看，整個(gè)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)降溫。

在海淀學(xué)院南路一條街道上，分布鏈家、我愛(ài)我家等多家中介門店。最近一段時(shí)間，這些門店的經(jīng)紀(jì)人開始少了些繁忙，多了些等待客戶上門的閑暇時(shí)間。

遠(yuǎn)洋沁山水附近的一鏈家門店經(jīng)理告訴記者，5月開始，前來(lái)咨詢和看房的人明顯比3、4月少了一些，到了6月，門店基本可以用冷清來(lái)形容，即使是周末，來(lái)訪量也少得可憐。

皂君東里的情況也類似。

據(jù)一名經(jīng)紀(jì)人介紹，目前區(qū)域的報(bào)價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下調(diào)，皂君東里的一套兩居4月成交價(jià)是470萬(wàn)元，如今同樣的戶型和朝向，業(yè)主報(bào)價(jià)400萬(wàn)元。

“端午節(jié)之后看房的人不算多，您可以多找?guī)讉€(gè)合適的房源一起看。”該經(jīng)紀(jì)人稱，4月、5月，區(qū)域里賣得最好的皂君東里，僅這一個(gè)社區(qū)就成交了十幾套。“最近估計(jì)是該買的都買得差不多了，看房的人也就變少了。”

據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，5月最后兩個(gè)工作日，全市二手房住宅網(wǎng)簽量幾乎均接近2000套，但進(jìn)入6月之后，北京二手住宅的單日網(wǎng)簽量便由1000+驟降至500套甚至更低。同時(shí)，根據(jù)鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，目前的二手房市場(chǎng)房客源比已經(jīng)下降到3以下，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)繁榮時(shí)期的4以上。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷連續(xù)一年多上漲后，最近出現(xiàn)了降溫趨勢(shì)。

“6月二手房成交量快速回落主要是受到市場(chǎng)高位降溫、全面房源核驗(yàn)、信貸未繼續(xù)寬松等原因影響。”張大偉分析稱，一季度爆發(fā)后，市場(chǎng)在二季度出現(xiàn)沖高回落跡象，從北京市場(chǎng)看，今年二手房簽約已經(jīng)超過(guò)13.4萬(wàn)套，商品房住宅也全面高端化。整體市場(chǎng)在上海、深圳調(diào)控影響下，也出現(xiàn)了放緩的跡象。與此同時(shí)，購(gòu)房者逐漸出現(xiàn)恐高心理。后市如果沒(méi)有信貸繼續(xù)寬松，很可能成交會(huì)繼續(xù)在單月1.5萬(wàn)套上下徘徊。

房?jī)r(jià)或?qū)⑿》芈?/p>

“自去年3？30新政以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)在一系列政策的推動(dòng)下持續(xù)升溫，尤其是2015年10月以后，隨著股市走低、資金持續(xù)進(jìn)入，二手房市場(chǎng)一直維持高溫狀態(tài)。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，整個(gè)市場(chǎng)的潛在需求被大量釋放和提前透支，造成了市場(chǎng)后續(xù)需求的不足，加上政策的趨嚴(yán)從緊，北京二手房市場(chǎng)的降溫不可避免。

胡景暉認(rèn)為，未來(lái)北京二手房市場(chǎng)交易量還將持續(xù)走低，而價(jià)格在交易量連續(xù)多月走低的情況下將逐步止?jié)q。

據(jù)北京中原數(shù)據(jù)，6月來(lái)北京二手房均價(jià)為4.13萬(wàn)元/平方米，整體看相比5月同期的4.12萬(wàn)元/平方米上漲了0.2%，漲幅相比前期繼續(xù)收窄。

目前看，二手房的議價(jià)空間在明顯增加。

“這個(gè)月門店二手成交下滑得蠻厲害的，我們5月二手業(yè)務(wù)的總業(yè)績(jī)是280萬(wàn)元，這個(gè)月只有100萬(wàn)元左右。”北京中原五棵松區(qū)域門店經(jīng)理朱月華在接受澎湃新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)介紹說(shuō)，前面幾個(gè)月成交量一直很大，透支了很多需求，而且價(jià)格漲得也快，現(xiàn)在的客戶已經(jīng)有點(diǎn)接不上價(jià)了。

朱月華表示，目前區(qū)域周邊二手房?jī)r(jià)格較4、5月份有所下降，已經(jīng)出現(xiàn)議價(jià)空間，幅度在2%-3%，一般一套總價(jià)300萬(wàn)元的房子，能有10萬(wàn)元的議價(jià)。“我們也在做業(yè)主的工作，讓他們把價(jià)格降一降，不過(guò)我認(rèn)為這不能算是降價(jià)，而應(yīng)算作微調(diào)，畢竟市場(chǎng)是不可能一直呈直線往上走的。”

這樣的情況不僅出現(xiàn)在普通住宅市場(chǎng)，二手豪宅市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了松動(dòng)。

據(jù)記者了解，北京中原萬(wàn)柳豪宅片區(qū)的業(yè)績(jī)也創(chuàng)下了新低，9家門店的二手業(yè)績(jī)只有200多萬(wàn)元。該區(qū)域房源總價(jià)在15000-50000萬(wàn)元，但6月只成交了4單，業(yè)績(jī)很不理想，且該片區(qū)的議價(jià)空間較大，幅度在5%-10%。

據(jù)該片區(qū)區(qū)域經(jīng)理李田農(nóng)介紹，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，客戶買房的需求不是很迫切，有的業(yè)主著急用錢，沒(méi)辦法只能降價(jià)。“預(yù)計(jì)進(jìn)入7月仍將維持這種行情。”

二手房時(shí)代來(lái)臨

雖然6月二手房表現(xiàn)出頹勢(shì)，但不可否認(rèn)的是，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)中當(dāng)之無(wú)愧的主角。

中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月31日，北京年內(nèi)二手房住宅簽約135507套，新房住宅簽約24190套，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)84.85%，進(jìn)入了全面的存量住宅時(shí)代。而這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房成交量是新房的六倍多，這一比例已經(jīng)大大超越2015年。

而且根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，前5個(gè)月北京二手住宅的成交量已經(jīng)超越2015年上半年總額，雖然目前已經(jīng)開始出現(xiàn)回落，但其在市場(chǎng)上的強(qiáng)勢(shì)地位已經(jīng)毋庸置疑。

另一方面，越來(lái)越多的購(gòu)房人開始轉(zhuǎn)投二手房的“懷抱”。

“現(xiàn)在想在北京買新房太難了，基本都是天價(jià)，根本買不起。”某國(guó)企職員孫斌（化名）告訴記者，一開始他是奔著買新房去的，但發(fā)現(xiàn)如今北京五環(huán)內(nèi)的新房全是別墅、豪宅，價(jià)格動(dòng)輒10萬(wàn)元/平方米，“買二手房更多的是對(duì)現(xiàn)實(shí)的妥協(xié)，是無(wú)奈的選擇。”

“地價(jià)決定房?jī)r(jià)”。北京某房企負(fù)責(zé)人告訴記者，去年北京拍出的地價(jià)一塊高過(guò)一塊，不做高端項(xiàng)目開發(fā)商根本無(wú)法回本，北京不僅是二手房市場(chǎng)逐漸占主導(dǎo)，更是開啟了全面高端化的節(jié)奏。

由于北京新建商品房?jī)r(jià)格普遍“高端化”，二手房已成許多剛需和改善型剛需主要的置業(yè)方向。出于價(jià)格、交通、配套等因素影響，大多“剛需”從一手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

“從住宅存量特征來(lái)看，目前六環(huán)外已超過(guò)五六環(huán)之間成為庫(kù)存主力區(qū)域。根據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，六環(huán)外住宅庫(kù)存占比高達(dá)40.35%，居各環(huán)線之首，相比去年同期占比上升4個(gè)百分點(diǎn)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，隨著北京地價(jià)不斷走高對(duì)于房?jī)r(jià)助漲壓力的不斷增加，北京新房市場(chǎng)低成交、低供給、低庫(kù)存、高價(jià)格的“三低一高”趨勢(shì)將持續(xù)，新房市場(chǎng)將徹底成為高端客群追求住房品質(zhì)升級(jí)的需求產(chǎn)品，剛需和改善客群則只能選擇在二手房或公寓中，找到符合自身總價(jià)預(yù)期的產(chǎn)品。

張大偉認(rèn)為，在這樣的背景下，二手房市場(chǎng)的主力地位會(huì)愈加凸顯，因?yàn)閯傂韬透纳迫匀皇沁@個(gè)市場(chǎng)需求的主要來(lái)源。他們大量被擠壓進(jìn)二手房市場(chǎng)，二手房的成交量自然也就會(huì)繼續(xù)超越新房。

當(dāng)二手房占據(jù)了市場(chǎng)的主導(dǎo)地位之后，其任何變化對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響也會(huì)更加明顯。張大偉表示，全面進(jìn)入二手房時(shí)代之后，決定市場(chǎng)整體價(jià)格的已經(jīng)不是新房市場(chǎng)價(jià)格，而是二手房的價(jià)格。這種情況下，二手房簽約量大漲，二手房的交易稅負(fù)、貸款政策等，都決定了市場(chǎng)的波動(dòng)。