“脫歐”之后房企眾生相

龔小鋒

海外投資總是風險密布。即使是政治經濟相對穩定成熟的歐洲，也充滿著諸多不確定性，在經歷歐債危機、希臘債務危機、烏克蘭分裂事件之后，英國又大張旗鼓地鬧起了“獨立”，而就在6月24日公投結束后，51.9%的脫歐支持票使英國脫離歐盟一錘定音。

“英國的外交目標，500年來從沒變過——創造一個分裂的歐洲。”正如英國某電視劇里調侃的臺詞一樣。脫歐在短時間內會導致英鎊貶值、人力物力財力成本上漲、減緩投資回報的速度。

如今，那些把英國看作進入歐洲市場的門戶、在英國設立歐洲總部的外國投資者已經開始擔心了。曾拋售國內地產，“買下大半個英國”的長河系主席李嘉誠被調侃“滿倉跌停”。在英國有多處投資的萬達集團董事長王健林，此前也表示中國公司可能會考慮將其歐洲總部遷往別處。

多位大佬財富縮水

英國一旦脫歐，英鎊勢必貶值，如果按照此前索羅斯預言英鎊將貶值15%到20%的話，英國資產投資者們財富將大幅縮水，其中，尤以李嘉誠和王健林等大佬為最。

超人李嘉誠近些年一直在東擴西進，他旗下企業從2000年開始大幅增加對英國的投資，通過對英國電網和供水網絡的兩筆大收購，使得英國大約四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場都變成了李家的資產。

目前，李嘉誠在英國的總投資已達到520億美元，占比37%。長和集團2015年的年報也顯示，公司近四成利潤來自英國。據華爾街見聞報道，因英國“脫歐”的影響，李嘉誠資產縮水約11億美元。

此外，英國脫歐導致英國經濟趨緩，長和在英國的港口和零售銷售業務特別易受沖擊。 “我希望英國不要脫歐，不然英國的損失很大，對整個歐洲的影響都不好。”近日，李嘉誠對外表示。

事實上，針對英國脫歐的風險，李嘉誠并非沒有防備，其在資產上做了一定“對沖”。仔細研究長和的財務結構不難發現，英鎊貶值對長和集團的財務并不全是壞事。

根據長和2015年財報，截至2015年12月31日，長和集團的銀行及其他債務本金總額達到2876億港元，其中英鎊占25%，歐元占25%，36%為美元，7%為港元，意味著一旦英鎊貶值，那么長和集團的銀行及其他債務也將相應減少。

除了李嘉誠，萬達集團董事長王健林也在英國有大量投資，包括英國豪華游艇制造商圣汐國際，以及斥資7億英鎊在倫敦核心區建設超五星級萬達酒店，這些資產也有貶值之憂。王健林此前也明確表示，“經濟全球化，英國很難獨善其身。離開歐盟英國可以活得更好？很難說。”

此外，險資此前也十分青睞英國商業地產。包括泰康人壽、中國人壽、中國平安等保險公司在英國的地產投資也將受到影響。如中國人壽曾經收購英國倫敦金融城核心區域一棟標志性甲級寫字樓，中國平安以24億元人民幣買下英國倫敦地標性建筑勞埃德大廈。

抄底時機到來？

英國一直是外國企業試圖進入歐洲的橋頭堡。近兩年，中國在英國投資呈現爆發式增長，其原因無非有兩點：一是在英國設立歐洲總部，二是將英國作為進入歐洲市場的跳板。

英國工商業協會今年所做的一項調查表明，75%的外國投資者將歐盟成員國身份看做英國吸引力的重要組成部分。另根據興業證券數據，歐盟有78%的資本市場行為是在英國進行的，76%歐洲對沖基金總部也是設在英國，包括90%美國設在歐洲的投資公司總部也是設在英國。

如果英國脫離歐盟，不但會影響其歐洲總部的作用，同時在經濟上變得孤立。

金融業貢獻英國GDP近10%，倫敦市場外匯交易量占全球40%左右，全球離岸中心債券存量中倫敦占比約60%，一旦脫歐，諸多設立在倫敦的金融機構就要搬回歐洲，對金融業打擊巨大。

在政治經濟等一系列因素的不穩定下，房地產市場勢必受到影響。

“脫歐對英國房地產租金的影響可能比較有限。”仲量聯行一名負責人告訴記者，由于市場初期發展方向和時機的不確定性，市場交易活動將不可避免地受挫。中短期內，投資者的投資情緒仍可能保持低迷。

有媒體指出，屆時英國房價可能會出現5%-10%的跌幅，同時英鎊可能會出現10%左右的跌幅，那么對于持有人民幣的中國買家而言，房價相當于有兩成左右的跌幅。

不少機構甚至估計英鎊的疲軟可能要持續半年，此時或許是抄底英國房產的好時機。實際上，在“脫歐”公投落定之后，試圖“抄底”英國資產的人已經增多。6月24日當天，多套房屋在英國最大的線上網站rightmove上直降售價，給國際買家們創造了抄底空間。

近些年購遍全球的中國企業和投資者自然不會錯過這個機會。據美國《華爾街日報》報道，英鎊貶值之際，一些中國投資者開始在英國尋找撿便宜貨的機會，受訪的投資者稱，目前在倫敦購房似乎是更好的機會。萬科和復星集團負責人最近均表示，會關注英國市場的投資機會。

英國“脫歐”公投結果剛出來沒兩天，就有一家港股地產公司出手英國資產。港股上市公司華大地產就在6月27日發布公告稱：公司子公司格豪發展于6月23日與賣方訂立合約，以7030萬英鎊（約合6.26億元人民幣）的價格，購買一處位于倫敦市的酒店物業。華大地產董事會表示看好英國投資機會。

在上述仲量聯行負責人看來，市場變化將在很大程度上取決于談判進度和總體政治局勢，以及有關英國脫歐的明確進展方向和時間表。

中國企業或投資轉向

如果英國脫歐，一批對于歐洲有興趣的中國企業，很可能將一部分重心轉移至歐洲其他區域。這些跨國大公司或會迅速從英國倫敦撤離，選擇其他歐盟城市，而首選就是法國和德國等地。

萬達集團此前曾宣布另一項大型的投資項目，最初未具體透露細節，只知道該交易不在英國區域。后來被證實，為萬達集團將在巴黎興建大型的文化旅游商業綜合項目“歐洲城”，總投資額30億歐元。

業界因此推測王健林對于英國脫歐早已留有準備。王健林在此后稱，如果英國退出歐盟，中國公司可能會考慮將其歐洲總部遷往別處。

李嘉誠三個月前也表示，萬一英國公投結果真的是脫離歐盟，他會減少在英國的投資。不過，李嘉誠最近還表態稱，無論是否脫歐，長和將繼續維持在歐洲的投資。

“全球52個國家都有我們的生意，過去幾年，我們對于歐洲的投資一直在增加，涉及的領域也在不斷擴大，我覺得這并不存在問題，我們也遵守當地的法律和秩序。”李嘉誠近日在接受媒體采訪時明確表示，即便真的脫歐，也不是世界末日，他對自己的生意依然很有信心。

除了歐洲外，英國脫歐在一定程度上也將給亞太區域帶來利好。上述仲量聯行負責人表示，亞洲的投資資本，尤其是中國的保險公司，近年來一直活躍在國際舞臺上。中國資本在亞太區域內的投資需求強勁增長，短期內，亞洲的資本很有可能會繼續購買本國或鄰近本國的房地產資產，甚至購買與倫敦具有同等市場透明度的悉尼。

近年來逐步減少內地投資的李嘉誠，對中國經濟投下了信任的一票，他表示依舊看好中國經濟的前景，“目前市場人士只是看到國有企業和民間的負債，但中國仍然是一個龐大的出口國，仍然充滿希望。”

基本面仍向好

多數地產商稱仍然看好英國地產的長期發展。因為長期來看，英國市場透明，房地產市場法規完善，而且有著穩定的租金收益，待英國脫歐帶來的影響塵埃落定后，英國仍然會對中國投資者具有吸引力。

嗜好海外投資的復星集團董事長郭廣昌近日表示，復星將把脫歐造成的市場大幅波動當成一種機會，并會尋求更多英國和歐洲的投資機遇。“對價值投資者而言，金融市場波動是朋友而不是敵人。”

綠地與萬科相關負責人也均表示，英國脫歐對倫敦房地產市場短期內有負面影響，但對長期基本面不會有太大影響。萬科海外業務相關負責人稱，“倫敦仍然是全球最發達的城市之一，能夠持續吸引世界一流的人才、企業、資本。我們看好倫敦的長期發展潛力。

萬科在歐洲的第一個項目落子英國，是與倫敦第二大開發商Galliard Homes聯手開發的倫敦房地產綜合體項目。今年4月開始，萬科正式向國內客戶推出40套住宅，均價約在每平米16萬元，總價在600萬到2200萬元人民幣。

綠地則在倫敦擁有最高的高端公寓項目。今年2月21日，綠地在倫敦金絲雀碼頭金融區建造的高241米的綜合大樓獲得當地政府決議通過。據悉，該棟超高層公寓總建筑面積近9.8萬平方米。此外，綠地集團在英國投資的第一個房產項目，即位于倫敦西南旺茲沃斯的蘭姆公館。

近年來深度布局英國的華彬集團執行總裁倪松華近日也對媒體表示，脫歐也有好的一面。脫歐并不會改變英國作為歐洲最大市場的地位，而英企將不必再受制于多項歐盟監管規則。

在他看來，英國政府完全可以利用新獲得的權力在全球締結自由貿易協議，與印度、中國和美國等國談判貿易協定時也可以更加靈活，或許英國脫歐對中國是機遇大于挑戰。