后馮侖時代 萬通轉型是否可期？

張曉蘭

近年來，作為國內“資歷”最老的上市房企之一，北京萬通地產股份有限公司（下稱萬通）經營看似逐步萎縮。地產主業不振、立體城市項目發展受阻、股東換血及重組失敗等事件令外界對其經營猜測重重。自去年7月嘉華東方控股（集團）有限公司（以下簡稱嘉華）正式接盤萬通后，公司一季度的業績表現尚未有起色。

曾幾何時，主營房地產業務的萬通在其創始人馮侖帶領下，宣布轉型。其“美國模式”、濱海新區戰略使萬通登上發展高峰。

而在“后馮侖時代”萬通的轉型之路，成為萬通控股股東的嘉華將面臨哪些轉型考驗？未來的萬通能否通過轉型迎頭趕上？

地產主業不足百億

萬通業績增長乏力的問題由來已久。

自從2008年馮侖提出“濱海新區、美國模式、萬通價值觀”的發展戰略后， 面對寬松的市場環境，萬通并未跑馬圈地，而是逐漸擺脫對土地的依賴。地產業務作為其主營產業，雖貢獻了九成以上的營業收入，但始終未被重視，而是轉投其他創新型業務，包括立體城市及大萬通的戰略實施。

正是從這時開始，萬通的業績漸漸“不好看”起來。

而在結束馮侖時代的萬通，“接盤俠”嘉華似乎也未能盤活公司業績。

萬通2016年第一季度報告，截至一季度，萬通營業收入3.06億元，同比減少51%；萬通第一季度歸屬于上市公司股東的凈利潤也出現了91.2%的同比下滑。而2015年，萬通的房地產銷售營業收入僅為24.3億元，距離百億規模尚遠。

萬通業務增長缺乏活力，除了其公告里解釋的“公司所屬子公司本年達到結轉收入時點的項目比上年同期有所減少”的原因外，與其項目的具體操作密不可分。萬通公告顯示，2015年，在杭州地產去庫存壓力加大的情況下，萬通對杭州萬通中心與杭州上園兩個項目操盤失誤，連累整體業績。根據萬通公告顯示，在其重點布局的華東區域，萬通僅僅斬獲了1.05億元銷售，僅占其整體房地產銷售的4%。盡管采取了降價銷售策略，杭州萬通中心僅為其房地產銷售業績貢獻了一億元。

同時，土地存儲狀況也令萬通的地產業務隱患重重。根據萬通2015年年報顯示，報告期內其房地產儲備僅為兩宗香河和一宗天津的待開發土地，而這些土地均為萬通兩三年前所購置。

就萬通轉型及地產主業一季度的市場表現，記者試圖聯系萬通投資控股股份有限公司董秘，并先后給萬通控股及萬通發采訪函，但截至記者發稿前，并未得到對方回復。

“嘉華首先需要接手萬通原有的土地資源和項目，才會有相應調整，這決定了嘉華接手萬通后，短時間內很難有所作為。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰表示，而未來萬通的發展方向，要么在一二線城市積極拿地，而這需要一定的融資能力，要么在產業鏈上進行延展深化。

尷尬的立體城市

除地產主業外，馮侖曾花重力發展的立體城市目前也發展受限。

2009年，馮侖成立立體城市，并與河北廊坊、成都雙流、陜西西咸及浙江溫州四地地方政府進行洽談。不過，早在2015年，就有媒體報道，立體城市在陜西省西咸新區首個項目——“立體城市壹號”自2013年7月開建后，處于停滯狀態，工地大門緊閉，無任何工人施工。

近日，有消息人士向記者爆料，2015年10月，北京萬通立體之城投資有限公司總部設計院已解散，時任立體城市研究院院長劉克峰也已離職。

目前立體城市西咸項目已出正負零，但尚不清楚后續進展。

記者查閱相關新聞發現，劉克峰與立體城市同時出現的新聞，主要集中于2013年-2014年。而2015年后，則鮮有相關新聞。

針對立體城市解散的傳聞，記者通過網上提問的方式，得到了馮侖本人回應。馮侖在回答記者提問時表示，目前立體城市仍在繼續，設計院并沒有解散，而是在轉型。

“原來是用傳統方式，養了非常多的建筑師，現在用優步和滴滴這樣的互聯網方式把社會上有關的建筑師串聯起來，之后能夠更多有效地工作，立體城市研究院是加強了，反而不是減弱。”馮侖如是說。

不過，在億翰智庫上市房企研究中心主任張化東看來，馮侖的這一說辭存在一定問題，“立體城市是體系化的概念，不是設計師畫幾筆就能畫出來”。

在陳云峰看來，立體城市是包括交通在內的區域綜合開發，“開發商再有實力，也不可能去建設真正的城市，其投資已超出房地產開發范疇。”

四大新事業體能否突圍

那么，嘉華時代的萬通，能否通過創新模式，在地產主業之外，實現大萬通整體的戰略轉型呢？

馮侖在解答記者提問時表示，萬通的轉型目前已取得一半成功。除傳統地產之外，去年至今的一年多來還發展出四大新事業體。雖然目前還未向外界披露，等用一兩年時間將這四個新事業體完全做起來后，整體大萬通就完成了轉型。

業內猜測，馮侖所述的四大新事業體，或與嘉華此前布局的業務有關。

截至目前，嘉華依然沒有官方網站，網絡上的公開資料也多屬于招聘信息。

資料顯示，嘉華集團是一家以房地產開發為主業，同時在房地產及金融會展服務、國際高端體育賽事承辦、礦業投資等多元化領域積極進取的投資控股型企業。

因此，有業內人士猜測，馮侖所述的四大新事業體，或指向金融投資、會展業、礦業投資、高端體育賽事等方面。

畢竟，在萬通主營業績乏力的情況下，并不排除將地產主營業務外的多元化業務，注入上市公司的可能性。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這四大新事業體，可理解為一些新的地產模式，是否有足夠的市場做支撐，存在不確定性。過于折騰，可能也意味著主營業務的發展存在瓶頸。