萬達物業(yè)的減法邏輯

龔小鋒

傳得沸沸揚揚的花樣年收購萬達物業(yè)一事，基本落定，只差一紙公告。近日多家媒體報道，該筆交易的作價為20億元，雙方已經(jīng)簽訂意向收購協(xié)議，但并未簽訂正式合同，相關的細節(jié)敲定后再行簽訂。

如果這筆物業(yè)大生意順利成交，其交易規(guī)模和金額，很可能成為中國最大規(guī)模的物業(yè)并購案例。而這一宗大手筆背后，也正是萬達“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型之下，萬達集團董事長王健林的果斷棋局。

“花落”花樣年

萬達的物業(yè)大繡球拋出去，便引來了多家房企陣容來打擂對決。參與談判的有萬科物業(yè)、花樣年、綠城物業(yè)、中民物業(yè)等四家公司，都企圖以此收購擠入物業(yè)第一梯隊。？

公開資料顯示，萬達物業(yè)現(xiàn)為國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，主要承接萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的銷售物業(yè)，為萬達的業(yè)主提供物業(yè)服務。該公司目前旗下分、子公司50余家，業(yè)務遍及全國60個大中城市，承接物業(yè)管理項目超過130個，管理面積超過4300萬平方米，員工總數(shù)逾萬人。

另有媒體援引消息人士爆料稱，此次出售的萬達物業(yè)資產(chǎn)頗為優(yōu)良，其中包括非常可觀的應收賬款和賬面資金。從業(yè)態(tài)上看，萬達物業(yè)此次擬出讓的物業(yè)類型主要是寫字樓商務物業(yè)，另外包括部分住宅物業(yè)及底樓商業(yè)物業(yè)，暫未涉及購物中心類商業(yè)物業(yè)。

萬達物業(yè)此次出售，非常看重接盤者的物業(yè)服務品質(zhì)和后續(xù)運營能力，因此篩選十分嚴格。有參與投標方人士向媒體吐槽，“萬達團隊非常難纏，要求嚴格，把關苛刻，和我們確認過好幾輪，甚至還私下到我們管理的社區(qū)秘密調(diào)研業(yè)主”。？？

據(jù)悉，王健林曾一度在花樣年和萬科物業(yè)之間猶豫，畢竟萬科規(guī)模較大，且一直很穩(wěn)健，但由于萬科提出的要求太多，最終王健林還是選擇了花樣年。萬達選擇花樣年還有一些重要的原因是，花樣年的物業(yè)管理通過O2O成為盈利單元，盈利能力更強，萬達之前和花樣年的開元國際也有一定的合作基礎。

一位接近萬達的人士對記者默認了這一消息，但表示還沒有新的進展可以對外透露。截至記者發(fā)稿日，萬達和花樣年雙方尚未正式對外發(fā)布這一收購消息。

融合效果待考

近期業(yè)界流傳著一個段子，據(jù)說在一次內(nèi)部的交流活動中，彩生活總裁唐學斌先生曾經(jīng)就此發(fā)感慨道：萬達物業(yè)下嫁花樣年之后，物業(yè)管理領域再無“戰(zhàn)事”。

作為行業(yè)的先行者，花樣年旗下的彩生活，因為其獨特的“物業(yè)管理+互聯(lián)網(wǎng)”模式，已經(jīng)被行業(yè)普遍認同，在香港上市以來，其市值已經(jīng)超過了作為集團母公司的花樣年集團。

根據(jù)彩生活2015年年報顯示，去年該公司整體凈利潤同比增長20.6%，收入同比增長112.6%至8.276億元人民幣，凈利潤同比增長21.4%至1.684億元人民幣。

不過，此次競標，花樣年并非以彩生活為主體來參與其中，而是以花樣年集團作為競標主體，未來也將用相對高端的美易家和開元國際來對接原有的萬達物業(yè)。美易家管理萬達寫字樓物業(yè)和底商物業(yè)，開元國際物業(yè)則對接萬達住宅物業(yè)管理。

除了大眾熟知的已經(jīng)在香港上市的彩生活，花樣年旗下還有兩個物業(yè)品牌，分別是美易家和開元國際，其中，美易家以寫字樓和高端商務公寓為主，開元國際針對高端住宅社區(qū)。

開元國際和萬達此前早有合作基礎。根據(jù)開元國際官網(wǎng)信息，在2013年，開元國際與萬達商業(yè)管理有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議，成為萬達地產(chǎn)物業(yè)服務的外委合作企業(yè)，承接其開發(fā)的萬達廣場銷售型物業(yè)的物業(yè)服務，當時已經(jīng)承接15個萬達廣場項目，服務面積超過500萬平方米。

美易家近年發(fā)展也頗為強勢。2015年12月，美易家登陸新三板。財報顯示，2014年美易家實現(xiàn)凈利潤為3817萬元，其綜合毛利率為44.57%，權平均凈資產(chǎn)收益率（ROE）為71.86%。

“對于花樣年來說，消化這種大企業(yè)旗下的物業(yè)，并不容易。”不過，一名熟悉萬達的地產(chǎn)行業(yè)分析師認為，兩個公司的重塑，主要面臨的困難，是企業(yè)文化的沖突和經(jīng)營制度的差異。

花樣年要打好這場物業(yè)戰(zhàn)爭，有許多操作模式還有待進一步厘清。盡管資本市場對物管概念仍然較為歡迎，但態(tài)度已趨于謹慎，券商十分關心商業(yè)模式，包括盈利模式、財務報表、發(fā)展前景等實際問題。

花樣年集團總裁潘軍年初在公開場合表示，物業(yè)管理行業(yè)面臨重新洗牌，花樣年將要在基礎運營的基礎上，尋找新的利潤來源。整體來看，花樣年發(fā)展仍然算行業(yè)佼佼者，去年花樣年收入同比增長一倍多。

物業(yè)加減法

目前，房地產(chǎn)行業(yè)對于物業(yè)形成了兩種不同的看法。萬達所要刨除的物業(yè)業(yè)務，成為一些房地產(chǎn)企業(yè)看中的下一個“金礦”，這部分房企相繼加入到分拆物業(yè)獨立上市的隊伍，構建物業(yè)發(fā)展新平臺。

花樣年旗下的彩生活、中海地產(chǎn)旗下的中海物業(yè)等均在港交所成功上市，遠洋集團旗下的遠洋億家等都基本完成物業(yè)拆分。此外，諸如萬科、碧桂園、保利、富力地產(chǎn)等大型房企，均計劃將物業(yè)服務業(yè)務分拆上市。

但并非所有房企都看好物業(yè)。近日，龍湖集團董事長吳亞軍對外表示，物業(yè)并非一門好生意，在物業(yè)拆分上市成為主流的情況下，龍湖對于物業(yè)服務業(yè)務是否要進行市場化、規(guī)模化擴張持較為保守的態(tài)度。

吳亞軍給出的原因是，按照物業(yè)公司目前的模式，人工成本占到了75%，并且每年的人工都在上漲，但物業(yè)費的收入?yún)s具有非常大的剛性，很多項目七八年物業(yè)費都漲不了一成。

萬達選擇放棄物業(yè)板塊的原因，和龍湖的不看好，并不相同。在過去很長一段時間內(nèi)，萬達物業(yè)管理業(yè)務模塊都是由萬達商業(yè)總部統(tǒng)籌管理，2014年萬達物業(yè)從商管公司拆分獨立。

此次出讓萬達物業(yè)，與萬達集團減少地產(chǎn)業(yè)務比重、向文化、金融等行業(yè)轉(zhuǎn)型有關，而萬達物業(yè)并非集團轉(zhuǎn)型的核心業(yè)務方向。近期，萬達集團輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型進入關鍵期。萬達商業(yè)私有化及回歸A股進程正式啟動，王健林籌資逾300億元為此保駕護航。萬達在文化和金融板塊，也進入了加速度階段。

而據(jù)多家媒體報道，此次萬達出讓給花樣年的物業(yè)，主要是旗下的住宅以及寫字樓物業(yè)，并不包括購物中心。其主要原因在于萬達對于旗下商業(yè)地產(chǎn)租金的強勢看好。今年上半年萬達商業(yè)租金仍保持大幅增長，總收入達84.8億元，完成上半年計劃的101.2%，同比增長27%。

構建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈

如果復盤一遍萬達去年以來的舉動，便不難理解萬達要轉(zhuǎn)手物業(yè)的舉動，因為王健林正在打造萬達嚴密的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，這些產(chǎn)業(yè)一環(huán)扣一環(huán)，全都是至關重要且能產(chǎn)生協(xié)同效應。

不只是在物業(yè)和百貨等板塊上做減法，王健林也對于昔日的主力——地產(chǎn)板塊壯士斷腕。在其他以地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)為“千億軍團”奔跑之際，萬達卻在加快推進著第四次轉(zhuǎn)型，主動去地產(chǎn)化，加快由地產(chǎn)向綜合服務業(yè)的轉(zhuǎn)型。

王健林要求萬達不再把地產(chǎn)作為主導產(chǎn)業(yè)和收入、利潤增長的主要來源。仔細分析萬達2016年上半年“成績單”，可以發(fā)現(xiàn)萬達集團收入結構發(fā)生很大變化。在上半年1199.3億元收入中，萬達商業(yè)合同收入643.6億元，其中房地產(chǎn)合同收入506.2億元，同比減少17.3%。

王健林想要把萬達帶進世界十強企業(yè)，金融與文化是其打造的新引擎。今年上半年，萬達集團收入1199.3億元，萬達金融集團上半年收入155.1億元，萬達文化集團收入達290.3億元，二者增長速度十分迅猛。

作為抗衡迪士尼的秘密武器，萬達文旅項目在全國將有十多個落地項目，其中長白山度假區(qū)、武漢中央文化區(qū)、西雙版納度假區(qū)和南昌萬達城已經(jīng)正式營業(yè)，其余在建。

在文化產(chǎn)業(yè)中任何板塊的動作都不是單獨布子，在王健林的構想中，每一筆投資、并購都是構建萬達文化產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的籌碼，使旗下的影視、體育、旅游等產(chǎn)業(yè)形成聯(lián)動發(fā)展效應。

以收購傳奇影業(yè)為例，萬達影視由此獲得的IP資源將助力萬達城、兒童樂園等多個業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)展，助力萬達打造更能引起消費者共鳴的主題樂園。王健林此前對體育產(chǎn)業(yè)投資也曾公開解釋過，“表面上看我是在買體育產(chǎn)業(yè)，其實從深層次來看，我們是想通過體育產(chǎn)業(yè)把旅游等相關產(chǎn)業(yè)做得更大。”

值得注意的是，萬達對于文化產(chǎn)業(yè)的野心不僅止于國內(nèi)，向海外完成文化輸出也提上了2016年的工作日程。在今年初王健林公開發(fā)表的萬字報告中，曾明確提出，2016年萬達文化旅游城要落戶1至2個發(fā)達國家。

王健林在產(chǎn)業(yè)鏈上的野心十分之大，他要求萬達做到八個全球最大，涵蓋不動產(chǎn)、電影、體育、兒童娛樂、院線、酒店、旅游和商業(yè)OTO平臺。在此背景下，萬達各大業(yè)務板塊的加減法，也令外界有眼花繚亂之感。