地價異動，監管部門坐不住了

龔小鋒

地王瘋狂，高價地頻出，監管層終于坐不住了，繼住房和城鄉建設部召集開發商座談之后，國土部也出來喊話為土地市場降溫。在央企頻繁制造地王之后，國資委等監管機構也坐不住了。

近日，據多家媒體報道，財政部及國資委等央企監管部門近日亦約談了相關國企和央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為，地方政府也就此知會了多家房地產公司，并采取了限價的控制地價方式。

地王央企或被約談

監管層對于熱點城市高價地的異動已十分關注。多家媒體援引消息人士報道稱，包括國資委在內的多家監管機構，對央企開發企業約談，口頭下發通知，要求收斂在土地市場的追高拿地行為。被約談的央企、國企開發商都有，主要由所屬的監管機構約談。

“地王央企制造的地位已經成為社會熱點問題了。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，自己從多個渠道了解到的情況，財政部、國資委等央企主管部門確實對部分央企進行了約談，主要目的就是央企不能再制造“地王”，并平穩熱點城市土地市場走勢與媒體輿論。

上海一名房企高管表示，由于央企最近拿下了不少高價地，被口頭約談的情況非常可能，正式下發文件央企不準拿“地王”不合適，口頭約談肯定會給土地市場降溫。

中原地產研究部統計數據顯示2016年前5月，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得，合計成交金額達1785.8億元，占比為54%。

信達、華僑城、招商蛇口、電建地產、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企更是制造了十幾宗地王。其中表現最為突出的信達地產，2015年7月至今，信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是地王。

其實，央企因為爭搶“地王”，曾在早些年就被“喊話”。

2012年，北京市海淀區萬柳地塊在競拍之前，由于受到關注而延遲一周競拍。在短短一周內，時任國務院總理溫家寶在江蘇調研時強調：“要毫不動搖地繼續推進房地產市場各項調控工作，促進房價合理回歸，決不能讓房價反彈，功虧一簣。”此后，人民日報、新華社接連針對“地王”發文。

在萬柳地塊競拍開始前一小時，央企保利地產發布聲明稱，接公司大股東中國保利集團通知，根據國家對房地產調控政策要求，考慮到萬柳地塊的情況，保利地產正式退出與融創地產組成的聯合體，不再參加該地塊拍賣。最后，在整個競拍過程中，五家央企都成了走過場的配角。

實際上，央企被約談真假雖不能百分百明確，但監管層釋放緊縮信號的信息已經表露無遺。如日前，住房和城鄉建設部召集開發商座談，國土部也出來喊話為土地市場降溫。

不只是國家監管部門，熱點城市也采取了諸多措施，南京在發布土地市場熔斷機制后，也采取了商談的措施。6月13日下午，南京國土局召開了一場南京土地市場研討會，邀請了一些開發商代表，并聽取了他們對南京土地市場的意見和建議。有參會的房企人士透露，國土局希望房企采取理性競拍的態度。

但南京市國資委并未一刀切，而是根據各家國企的情況給出相應的解決方案，一些國企仍可以拿到獲許進入房地產市場的審批函，并參加土拍拿地開發。

滅不掉的高價地

監管層的約談和地方政府政策頻出，一定程度上扼制了央企過于高漲的情緒。6月14日，南京土地“熔斷新政”后的首場土地拍賣會上演，保利、華潤、金地等地產央企悉數到場舉牌，但最終并未出手高價地。

6月13日，杭州14號近江單元SC0302-05地塊出讓，參與競買的開發商包括信達地產、中鐵建、葛洲壩、華潤、保利等一眾央企。但是該地塊并沒有出現預想中的火爆，僅12輪競價后，平安聯合體以總價48.3億元摘得該地塊，溢價率僅37.34%。

一位參與競買的開發商透露，從參與競買企業的表現來看，的確和之前有較大的不同。比如信達地產，此番參與競買的只有2位投資部的人士，而以往都是四五位一起過來，中鐵建和保利都比較謹慎，這與之前的表現大相徑庭。

正當業界以為央企短期內將沉寂下來，不會再拿高價地之際，中糧出手上海郊區一塊高價地，再度引發熱議。6月29日，中糧置地以24.4億元拿下上海新場純宅地，樓面價35743元/平方米，溢價率235.62%。創下新場鎮溢價和樓面價新高，也再次成為面粉價高過面包價的土地。

值得注意的是，在競拍的后半程，幾乎成了以首創、中糧、陸家嘴為代表的國企，和以正榮、陽光城、象嶼為代表的閩系房企兩個陣營之間的爭奪。由于央企和國企出價之狠，很快讓正榮等民企偃旗息鼓，最后的爭奪在中糧和首創之間展開，最終中糧地產摘下這一地塊。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從成交樓面價來推算，未來保本價可達5.3萬元/平方米。目前周邊項目中洲華庭為2.5萬元/平方米左右，次新二手房報價在2.6萬元/平方米左右。也就是說房價至少要漲1倍以上才能保本，顯然要有這樣的漲幅至少3-5年后才有可能實現。

在盧文曦看來，中糧急迫拿地與其土地儲備不足有關。2011年拿過2幅奉賢南橋宅地之后在滬并沒有拿過地，而目前在上海在售項目僅有中糧萬科翡翠別墅以及中糧南橋半島。中糧自2015年年底在北京拿下三幅土地之后再次開啟對一線城市拿地布局，此次在上海不惜高價拿地體現出對一線城市布局戰略。

土地市場難降溫

某種程度上，中糧在上海拿地，代表了當下央企對于房地產市場的真實想法。

比如在6月29日中糧拿下的上海地塊爭奪中，此前購買了標書且支付了競買保證金的信達地產并未出現，不少人還以為信達臨時缺席。而據現場參與競拍的開發商人士透露，其中2號競買人溫州京都就是央企信達地產為避人耳目而設的馬甲。

無論主動和被動，在國企改革的大潮中，央企已沒有回頭路。今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異?；钴S。而細數那些拿了地王的國字頭，信達、招商、華潤、金茂、葛洲壩、保利，無一不是心懷千億野心的規模進取派。

其中不少央企已啟動內外部重組和并購。實力弱一點的中冶集團已被整體并入五礦集團。因此，為了擺脫被整合或重組的風險，央企都在積極謀求地產內部的話語權。

相比千億級的保利和中海，包括魯能、電建以及中鐵建等房地產企業，銷售規模均在兩三百億元，目前擴張的野心十足。去年開始，魯能大肆發力，今年，“拿地”、“大賣”與“重組”成為魯能地產業務的三個關鍵詞，魯能今年的銷售目標是400億元。

幾乎同時，2015年電建地產在快速趕超后，全年實現超過200億元的銷售額。今年，電建地產連續拿下南京、深圳兩大地王， 2020年的目標是銷售額進入行業前30名。

實際上，不少央企拿下的高價地銷售都還不錯?？硕鹧芯恐行姆治鰩煾狄怀奖硎荆瑖笾圃斐鰜淼牟簧俚赝?，市場確實買賬了，甚至為其業績作出了較為明顯的貢獻。

以魯能為例，2016上半年273.7億元銷售金額中，有超過50億元來自南京河西地王項目魯能公館， 而2015年3月魯能拿地樓面價為14078元/平方米，如今的成交單價則已近38000元/平方米。除了魯能的地王外，金茂的大寧地王金茂府上半年總共銷售了38億元。

“這些房企能承受更長的開盤周期、對盈利要求低?！备狄怀秸f，監管層釋放收緊信號之后，近期的土拍市場，央企可能變得更為低調，但還有一批實力雄厚的地方國企及民企有意愿拿地。

一名房企人士私下表示，如果央企退后，第二梯隊立刻會頂上來，拿地的好時機又出現了。第二梯隊的地方國企和百強房企是不會放過這個望眼欲穿的好機會，只不過沒有了央企，加上地方政府的“調整”，溢價率或許沒有表面看上去那么高了。

張宏偉也認為，接下來土地市場央企的“地王”身影有可能因此而淡出，取而代之的是其他企業的“地王”拿地行為，比如上述提及的發展速度較好并未受過地王挫折并正在全國化的民企房企，及以民間資本為特色的較為激進的閩系房企等。此時，“地王”仍然是“地王”，并不會因為央企的退出而改變。

近些年，民營房企對于優質地塊有著強烈的需求，其中最扎眼的依然是閩系房企如融信、泰禾等，此外，龍光分別在深圳、合肥制造了總價地王。

不少業界評論也指出，監管部門應該建立更多的長效措施，健全產權約束機制，約束企業不合理的經營行為，但根本上解決“地王”問題，光靠約談喊話是沒用的，還要靠改革當前的財稅制度。

拿地開發路徑變更

在監管層趨嚴的口徑下，部分央企的拿地策略已經發生明顯變化，由原來自己主導積極拿地的行為轉變為以合作開發的形式拿地，合作的對象是全國化的民企或有特殊優勢的產業地產商。

值得一提的是極度渴望做強做大的央企華潤置地，其正在以其城市綜合體開發的優勢，尋求合作，打造“產業綜合體”。6月22日下午，華潤置地與產業園開發運營商——天安數碼城集團舉行戰略簽約儀式，確定首個產業地產合作項目將正式落地于深圳龍華新區大浪中心區。

近年來，深圳一直牽頭推動“戰略新興產業和未來產業”的發展，在規劃上，深圳全市新增的城市更新計劃明顯以“新型產業”比重偏多，商住用地逐漸減少。

而華潤提交了關于龍華大浪片區統籌改造規劃方案，讓其擁有極強的議價能力，幾乎是以低成本獲取土地，或許政府還會給入駐企業和園區運營商提供優惠政策和補貼。

華潤在銷售數據上進一步打開局面，2015年，僅華潤深圳灣、南山華潤城兩大綜合開發項目的住宅部分，便為華潤置地貢獻過百億的銷售額。此外，華潤甚至成立了相關基金，快速扶助公司在產業地產方面的資金安排。

多數央企則可能更傾向于聯合民企拿地，或在后續開發合作過程中，提供低成本的資金支持，這樣仍然可以曲線實現在核心城市的布局。

龍湖地產北京公司一名人士告訴記者，保利首開聯合體于去年競得的北京孫河地王“景粼原著”前一段時間已經公開亮相。

該宗地塊，為2015年9月2日，保利首開聯合體以總價64.83億元、綜合樓面價達5.5萬元/平方米競得，遠超過中糧瑞府地塊在2013年的紀錄，成為孫河新一代地王。由于擔憂市場，就在這塊地王誕生兩個月后，首開保利引入龍湖與平安兩家加入，四家企業在孫河地王地塊所占的股權比例均為25%。

近年拿地突出的央企和國企，也有不少選擇與民企合作。目前葛洲壩主要布局一線和重點二線城市，且相應的產品定位以高端為主。對于大部分地塊，尤其是高總價地塊采用合作開發，對象包括綠城、融創、金茂、華潤等，葛洲壩希望能借此學習龍頭房企高端項目的經驗。

信達則更傾向于合作。由于缺乏操盤高端項目的經驗，因此拿下地王后，往往選擇和房企合作開發，例如新江灣地王將和泰禾集團合作，杭州濱江地王和上海顧村地王也確定了會以合作的方式開發。

尋求控股合作

對于房地產行業，能量巨大的央企，胃口絕不只是區區幾塊地，一些超強央企正在謀求控股大型民營房地產公司，通過與自己旗下地產企業的整合，實現行業巨無霸的地位，如華潤對于萬科股權的謀求，中交建對綠城的整合主導，都是其中顯著代表。

在萬科股權爭奪戰中，華潤雖然前后表態不一致，但不少業內人士均認為，華潤控股萬科意圖明顯。萬科獨立董事華生就撰文指出，華潤反對深圳地鐵入主第一大股東，真實意圖應是控股和控制萬科，令萬科變為華潤旗下的央企控股企業，從根本上結束過去華潤身為第一大股東但話語權不足的局面。

據華生分析，華潤在短期內難以增持萬科股權至50%以上，為今之計便是改變萬科治理架構，趕走長期實際控制的公司管理層。這直接導致了6月下旬，寶能和萬科聯合聲明要改組萬科董事會。

如果說華潤在萬科股權爭奪中，顯得態度曖昧，那么，已經入主綠城的中交建，則已經在綠城內部進行了大刀闊斧的改革。

6月27日，綠城中國發布公告稱，藍城的股東擬透過公司分立及存續的方式分拆其為兩家公司，即新藍城及藍城（即重組后的原有公司），其主要內容是將藍城的代建業務拆分出來，由綠城中國全資擁有。這意味著宋衛平喪失了對藍城巨大的代建板塊的控制權，而只有對養老和農業等板塊的持有。

綠城中國相關人士表示，此項交易將有利于分別系統整合綠城中國、藍城集團的優質資源，進一步理順綠城中國各業務管控體系，打造混合所有制典范企業，同時有利于藍城集團集中精力發展其核心業務。

但這些重組，未必能一直順風順水。中央企業的投資及其并購正在引起國資委的高度關注。作為履行國有資本出資人代表的國資委，已經開始對央企的投資以及并購行為展開檢查，國務院國有重點大型企業監事會成為了這次檢查的主體。

檢查結果顯示，國有重點大型企業監事會對20家企業進行集中重點檢查，總計發現并購問題230起，占全部問題9.5%，總計涉及金額約330億元人民幣。

而在萬科股權爭奪戰中，華潤是否和寶能形成了一致行動人，也引起了監管層的關注。國資委主任肖亞慶稱：“只要有利于深圳的發展，有利于企業的發展，我們國資委就支持?！彪m然表態不甚清晰，但從現在的局面看，國資委已經充分意識到此事的重大性，絕不會任由華潤單方意愿決策。

張宏偉認為，對于房地產市場，央企還是應該慎重。其最關鍵原因在于，接下來中國貨幣政策走向改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮，不會依靠大幅放水的方式刺激宏觀經濟。

此時，熱點城市樓市需求透支，再加上北上廣深等一線城市，南京、蘇州、合肥、廈門等核心二線城市預期調控政策會收緊，一線城市、上述熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必然。

監管層動作

6月2日，國家發改委、國土資源部等9部委專門發文強調：“用地供需矛盾突出地區，要嚴格設定城鄉建設用地總量控制目標”，也就是說，在地王頻出的熱點一二線城市，更要嚴控土地供應，熱點一二線城市土地越來越稀缺。

6月8日，國土資源部官網披露土地市場異常交易地塊備案情況通報。國土資源部表示，異常交易地塊備案制度是做好房地產用地市場管理和調控、促進土地市場健康平穩發展的重要工作措施，地方各級國土資源主管部門要統一思想，提高認識，按照部有關文件要求，把異常交易地塊備案制度作為一項重要的基礎工作長期堅持。

在這前后，據多家媒體報道，財政部及國資委等央企監管部門近日亦約談了相關國企和央企，要求收斂在土地市場的追高拿地行為，地方政府也就此知會了多家房地產公司，并采取了限價等控制地價的方式。