新環境下的中小房地產企業轉型對策

林屹賢

（貴州久聯集團房地產開發有限責任公司 貴州貴陽 550000）

新環境下的中小房地產企業轉型對策

林屹賢

（貴州久聯集團房地產開發有限責任公司 貴州貴陽 550000）

隨著行業發展，中小房地產企業面臨著更為嚴峻的新環境，在危機中如何求得生存與發展成為中小房地產企業不得不面對的問題，轉型至關重要。本文結合供給側結構性改革提出中小房地產企業轉型的思路，從明晰戰略定位，注重團隊建設，謀求模式創新，尋找多元化發展四個層面闡述轉型對策。

中小房地產企業；轉型；供給側結構性改革

通過近30年的發展，房地產市場供不應求的時代已經結束。總體上看，跟風從事房地產造成房地產企業急劇增加，大型房地產企業瘋狂擴張，受投資投機等相關因素的影響，房地產一直處于高供給狀態，是存量過大的關鍵原因之一。很多二三線城市經濟發展水平并不高，購買力較弱，人口及資金凈流出，市場空間本就有限，再加上上一輪調控之后，有大量開發企業涌人二三線城市，推動當地土地大量釋放，商品房海量上市，庫存持續走高，供求失衡狀況不斷累積[1]。

1 當前房地產業的新環境

據國家統計局數據顯示，截止到2016年2月底，全國商品房待售面積突破7.3億m2，達到7.3931億m2，比去年末增加2077萬m2。截止到2016年5月底，全國商品房待售面積仍有7.2億m2。而房地產開發企業房屋施工面積突破65億m2，房屋新開工面積近6億m2，竣工面積3.2億m2。據目前的趨勢來看，商品房庫存量去化任重道遠。

圖1

在房地產嚴重地供過于求，行業發展持續下滑，有可能重創國民經濟的緊急關頭，習近平總書記在中央財經領導小組第十一次會議上做出表態，“要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。”在國務院常務會議上，國務院總理李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。可見，房地產業已經到了救業圖強，浴火重生的緊急關頭。

目前，國內日趨激烈的房地產競爭環境，使得以二三線城市為主戰場的中小型房地產企業的生存和發展面臨挑戰。

2 新環境下中小房地產企業面臨的主要問題

一方面大多數中小型房開企業定位不清晰、缺乏戰略規劃和市場策劃，管理落后、專業人才不足以及產品缺乏特色缺乏競爭力，多是跟風開發。隨著房地產市場發展以及城市化趨于飽和，配套相對成熟的土地逐漸已呈稀缺之勢，各方面因素造成現金流變固定資產存量，開發成本居高不下。

另一方面市場待售商品房是天文數字，政府也在努力采取各種政策措施去化存量，包括大力推進農業轉移人口市民化、舊城改造、棚戶區改造，甚至政府給予貨幣化補助等。但就目前人口結構和經濟形式來看，未來的城鎮化速度以及城鎮人口增速都會呈下降趨勢，購買力轉化有限。商品房基數過大，現行房地產企業為維持經營仍繼續生產，不斷在這個基數上加碼，市場去化能力有限，有小河溝滅森林大火之感。

同時，目前的政策導向和去化渠道主要是針對住宅存量，隨著電子商務的發展壯大，傳統的辦公和商業營業用房在不斷擴大規模的同時，仍無處可去。中小型房開企業自身又缺乏銷售去化手段，辦公和商業營業用房更是缺乏營銷去化渠道。

諸多本土和外來大型房地產企業瘋狂擴張，形成的這種產能過剩的環境，一些大型房開企業已經舉步維艱。對規模小、實力弱、資源匱乏、抗風險能力差的中小型房地產企業更是致命的。因此中小型房地產企業有必要通過一系列的轉型對策，來擺脫這種生死攸關的狀態是當務之急。

3 新環境下中小房地產企業轉型的對策

3.1 明晰戰略定位

中小型房地產企業轉型首先要進行企業整體性規劃。擯棄跟風的開發模式，充分發揮中小型房地產企業轉向靈活的優勢，制定適合企業的戰略。根據企業特點和擅長明確市場定位，找出目標市場。例如面對過剩的市場，規避同質化產品，尋找差異化因素開發；挖掘市場盲點，滿足不斷升級的消費需求；探索品牌塑造聯合眾籌開發以及代建代運營的輕資產模式；充分解讀政府供給側結構性改革帶來的機遇，在旅游、養生、養老、物流、雙創、文化等領域發現市場；投入小增量，盤活大存量，適時去化存量，回收現金流；響應政府農業轉移人口市民化、舊城改造、棚戶區改造，尋求中小型房地產企業生存發展的突破點。

3.2 注重團隊建設

中小型房地產企業規模小資源少信息匱乏，多數靠人治和拍腦袋經營。轉型要創造核心競爭力，就要抓住人才的競爭。引入和留住好的人才形成團隊，靠薪酬，更靠企業文化，要讓人才感覺得到尊重，感覺到機會、空間，提高團隊的滿意度忠誠度。同時，團隊管理，要嚴格要求，結果導向，同時尊重過程的付出，用制度和流程去管理，通過溝通和協作意識進行團隊的建設，更加注重工作界面的確立，讓團隊成員的清楚角色、分工、職責、工作界面、步驟、程序，以建立考核和激勵流程機制。流程和機制建立后，企業的最高決策者以及管理層要會授權、放權、學會用現代公司治理架構去管理團隊，學會管理和監控，學會支持和服務，同時，加強正式和非正式溝通，只有這樣，流程機制才能真正有效[2]，實現中小型房地產企業在新環境的生存和發展目標。

3.3 謀求模式創新

對新環境下的中小型房地產企業，不僅要運用新技術、注重產品的品質提升，更要注重產品投入使用后的運營服務；不僅要有一個開發建設的團隊，更要有一個運營服務的團隊；不僅要注重產品的營銷，更要注重服務的營銷；不僅是在銷售產品，更是在銷售有品質有品味的生活方式；不僅僅要做一個圈地蓋樓的開發商，更要做一個以輕資產模式或部分或全部持有物業的城市配套運營服務商。其投資經營理念、策劃設計理念、管理團隊、人才隊伍、產業模式、產品模式、營銷模式、融資模式、管理模式、服務模式等都要發生顛覆性的改變；要凝聚共識整合資源，圍繞消費者的實際需求打造產品；同時提供人性化、全方位、全天候的社區服務，為消費者構建美好的生活方式。在新型城鎮化的大背景下，主要中心城市郊區的新城鎮建設，融合現代服務業背景下的產城融合，休閑度假和第一居所融合的新城鎮的建設是未來的大機會。充分調整供給端的結構，發揮供給端對需求端的吸引力和拉動力，全面激發市場活力，以無微不至滿足人本需求[3]，以產品差異化個性化升級調動市場，一方面贏得新市場，一方面消化庫存，實現中小型房地產企業自身的供給側結構性改革。

3.4 尋找多元化發展

城市更新以及國企混合所有制改革中出現的存量資產盤活，這些項目有的可能是舊的廠房，辦公，酒店，商場等，這些資產存在大量的擴建、改建、改造、再運營這些項目的盤活，投入小增量，盤活大存量，適時去化存量。

在霧霾嚴重和南北氣候差異大的背景下，發揮地域環境優勢，發展以避霾、避寒、避暑為主題的異地二居所和改善型需求。

朝住宅產業的上下游產業延伸，如酒店業、配套商業等。可以大膽借鑒一些服務行業中好的做法引入到房地產項目中，比如將五星酒店的空間、設施、動線、服務水準引入到項目中進行物業管理升級，提升項目的附加品質。而城市更新中存在大量的城中村、棚戶區改造，這些機會也是未來的新的轉型方向。

4 結束語

30年的行業發展，造就了房地產行業的巨大進步，其中包括房地產企業的進步。關注房地產行業的市場、政策等數據，但更重要的是需要理清思路，清晰格局，以市場為導向，重塑產業價值鏈，在投資、運營、產品、管理、現代企業治理等方面，走出一條中小房地產企業轉型發展的新路。

[1]張玉良.房地產企業的轉型與當下中國改革的機會[N].第一財經日報，2014，04.

[2]康紅恩.一個老地產人對當下的思考[N].阿爾法地產金融，2014，5.

[3]志剛房研.房地產市場更需要“供給側改革”[N].觀點地產網，2015，12.

F293.3

A

1004-7344（2016）21-0291-02

2016-6-22

林屹賢（1969-），男，貴陽人，工程師，本科，主要從事房地產開發項目管理工作。