拒交物業費是維權法寶嗎？

□本刊記者趙新政李盛

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拒交物業費是維權法寶嗎？

□本刊記者趙新政李盛

小區業主日常生活中總免不了跟物業打交道。隨著業主維權意識的不斷增強，其對物業服務水平要求也不斷提高，物業糾紛因此變得愈發普遍。樓道不干凈、燈管壞了、電梯頻出故障、物業費過高，類似物業糾紛在現實中層出不窮，而一旦上升為訴訟案件，看起來“有理”的業主卻屢遭敗訴，這讓很多業主在情理上都難以接受。這到底是怎么回事呢？本刊記者特請中國政法大學法律碩士學院兼職教授、北京市盈科律師事務所葛磊律師來給大家說道說道，談談業主為何“有理”卻總敗訴？業主又該如何有效維權？

業主拒交物業費敗訴的原因

案例一：因不滿物業服務水平而拒交物業費——業主敗訴

2015年5月，家住美麗新世界小區的陳師傅，拿著一紙法院判決書，在小區里與鄰居們訴苦，“服務太糟糕，憑什么還要交物業費？為啥法院判我敗訴啊？”

陳師傅說，從2006年開始，他家陽臺一直漏水，向物業反映后，物業派員來修理卻并未見效。因此，他從2008年開始拒交物業費，截至2013年，累計拖欠物業費1萬余元。此外，陳師傅所在小區另有5戶業主和陳師傅一樣，因對物業服務不滿意，以拒交物業費的方式“維權”：凌女士基于“物業管理混亂”、“保安形同虛設”等理由，從2010年開始拖欠物業費；鄭先生的房屋從2009年開始出現漏水，一直沒有得到物業方面的有效處理，因此拒交物業費，累計拖欠8800余元。物業方將陳師傅等六戶欠費業主“批量”起訴至五華法院。2015年5月21日，五華法院作出終審判決：6戶業主敗訴，要求限期繳清拖欠物業費。

無獨有偶，某小區曲先生因不滿物業公司服務質量，自2011年7月以來一直拒絕交物業費。在多次催交無效的情況下，2014年9月，小區物業公司一紙訴狀將其告上法庭，索要拖欠的物業費共計1942元。庭審過程中，曲先生表示，沒交物業費的原因是物業服務中存在諸多問題：樓道沒人打掃，小廣告到處是，樓道聲控燈不亮，商販隨意進出小區，小區監控不好用等等。曲先生表示，他曾經就上述問題向物業公司反映多次，但是都沒有得到妥善解決。他認為，物業公司沒有履行其義務，就不應該交物業費。法院審理認為，2011年7月1日，曲先生所在的居委會作為委托方與物業公司簽訂了前期《物業服務委托合同》，并約定物業費收取標準。法院認為，該合同合法有效，并判決曲先生支付其所拖欠的全部物業費。對于曲先生所主張的物業公司服務質量問題，法院認為，由于其沒有提交相關證據，予以駁回。

律師分析：上述兩例都是業主不滿物業服務而拒交物業費的情況，最后都以物業公司勝訴結束。為什么物業公司的物業服務不到位，業主不交納物業費，法院依然判決物業公司勝訴呢？

葛磊律師說，根據《物業管理條例》第2條規定“物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動”。最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第3條規定“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。《物業管理條例》第七條規定“業主在物業管理活動中應履行按時交納物業服務費用的義務”。結合這三條法律規定可以看出物業公司確實有維護、養護、管理等義務而且如果不履行或不完成履行義務時，業主有請求物業公司承擔違約責任，但是這并不意味著業主可以因此不履行按時交納物業服務費用的義務。即業主的確有權追究物業公司的違約責任，但基于業主履行繳費義務與向物業公司追究違約責任屬不同法律關系，決定了業主不能因為物業公司違約而拒絕繳納物業管理費。

案例二：因家中被盜而拒交物業費——業主敗訴

業主李先生下班回家后，發現家中一片狼藉，經盤點發現價值三萬多元的財物被盜，李先生隨即向當地公安機關報案，并對物業服務中心進行了投訴和索賠，被服務中心回絕。而后，當物業公司向李先生收取物業管理等費用時，李先生以雙方簽訂了物業管理服務合同，物業公司單方違約，未履行好治安管理職責為由，拒絕交納水電費、物業管理費。

服務中心認為，物業公司是小區的合法的物業服務者，向小區業主收取物業費合理合法，業主李先生以自己的財物被盜為由，拒付物業管理等費用并沒有法律依據。而李先生則認為，物業公司管理嚴重失職以及小區治安狀況混亂是造成業主被盜的直接原因，由于物業公司沒有健全和履行好治安管理制度而致使自己財物被盜，其應當承擔相應的法律責任。雙方調解不成，最終訴諸法律。

法院審理認為：物業公司與李先生簽訂的《物業服務協議》合法有效，雙方均應依照合同積極履行各自義務。根據《物業服務合同》規定，物業公司負有公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理義務，所以從“外來人員管理、秩序巡邏”等角度看，業主家中被盜與物業公司工作疏忽確有關。但最終，法院仍判定李先生向物業公司全額支付物業費。

律師分析：本案中，物業公司對進入小區的人員沒有嚴格排查，使竊賊有機可乘、進入小區，致使李先生財產被盜，二者之間一定關系。葛磊律師說，根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條的規定，“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持”。但是，本案并不是業主提出的違約補償訴請，而是物業公司提出的給付物業費的訴請。同樣根據本司法解釋第六條第一款規定：“經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持”。如果業主認為物業公司沒有按照《物業服務合同》約定提供服務，可以另案要求物業公司承擔違約責任和相關損失。

另外，就物業費的構成來說，一方面，物業費用包括很多部分，實行安全秩序維護的費用只是其中的一部分，假設物業公司沒有按照約定履行安全秩序維護的義務，業主只能拒絕交付物業公司實行安全秩序維護的費用，而拒絕交付全部物業費是不能得到支持的；另一方面，物業公司在物業服務過程中承擔的并非是安保責任，并不是發生被盜，物業就要承擔責任。《物業管理合同》是一種服務合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否應對小區內的失竊進行賠償，并不能一概而論。如果小區的保安執勤和巡邏工作、對外來人員的管理、監控錄像服務、防盜設施等方面達到服務合同的要求，則無需承擔責任。而是否履行了《物業服務合同》的約定，很大程度上取決于是否有書面材料證明物業公司認真履行了職責，如出入登記、維修記錄，同時物業公司應當注意保留日常工作記錄，作為正確、全面履行合同義務的證據。總而言之，物業公司應加強自身管理，按照合同及相關標準的要求嚴格執行出入登記制度，對陌生來訪進行適度訪問，對設施設備進行定期檢查，履行好各項服務職責。“收人錢財，與人消災”，這是中國人樸素的商業邏輯，在服務中留存好過程記錄，能夠證明你認真履行了職責，方能合理規避管理風險。

發生物業糾紛時業主該如何維權

葛磊律師說，上述兩類情況屬于最為常見的物業糾紛問題，從中可以看出業主因不滿物業服務時，往往選擇拒交物業管理費的方式來維權。法院受理此類物業服務糾紛案件，物業方的主要訴求也即催交物業管理費，并往往以業主補交物業費、物業公司勝訴而結束。

業主與物業方因物業服務質量問題圍繞物業費用的交納與否發生爭議，一般而言，業主的欠費難以得到法律的支持，因為“雙方簽了合同，業主接受了服務，按時交物業費是義務和責任”。但如果業主遇到以下幾種情況，則可以不交物業管理費：1、因房屋質量問題還未交房，物業費是由開發商繳納。2、將房屋出租，租賃合同中注明了物業費由租住戶繳納的。3、物業公司未履行合同的服務責任的，全體業主可以拒交，但要有有力的證據。4、物業公司沒有和業主簽合同。5、物業公司提供的服務質量達不到合同約定的標準。6、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件。7、物業公司擅自擴大收費范圍、提高收費標準的。8、物業公司不經業主許可自行增加的收費項目。9、物業公司提供不在業主繳納范圍內的物業服務。10、物業公司提供未約定或未經業主同意的物業服務的。

除了以上業主可不交物業管理費的情形外，業主若不住可不必全交物業費，這種情況下正常的物業費用繳納從交鑰匙的第二個月開始。收房后從未入住的，經確認，可以按照70%繳費；入住后（含房屋裝修），但不使用住房，經確認，連續使用不超過六個月的房屋，從第七個月開始，物業費按照70%繳費。

那么，若業主認為小區物業服務質量有問題而與物業產生糾紛，但又不符合上述“業主可不交物業管理費或少交物業管理費”的幾種情形，業主又該如何維權呢？

葛磊律師認為，首先，業主需舉證物業公司違約在先，并且要有針對性的記錄違約事件發生的時間、地點、情況，保留好相應的證據。證據的采集可以采取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式，切忌口頭說對服務不滿意、服務質量不達標。一旦法院認為物業服務存在瑕疵，業主則可能被判不用全額交納物業費。

其次，采取談判的方式，即在應當繳納物業費時化被動為主動，去和物業公司交涉，業主可以對照當初物業公司在合同中承諾的服務標準，告訴物業公司哪里的服務不到位，建議不應當收取物業費或是少收物業費，并保留好交涉記錄。一旦物業公司起訴業主拖欠物業費，業主可以有理有據地辯駁并非惡意拖欠。

最后，鑒于享有物業服務合同解除權的是業主委員會而不是單個業主，業主遇到物業問題糾紛，要及時向業主委員會反應訴求；未成立業主委員會的小區，業務要積極與當地的街道辦、鄉、鎮政府溝通，早日成立業主委員會以便日后更好地維權。

發生物業糾紛，業主維權勢必會對雙方都造成損害，若想要避免發生物業糾紛，減少雙方不必要的麻煩，業主、物業公司雙方應多些契約精神、遵守雙方共同制定的規則，加強對彼此權利與義務的認識。按照《物業管理委托合同》和《物業管理條例》以及相關法律規定為業主提供服務是物業公司的根本職責，按時足額交納物業管理費是業主應履行的合同義務，不交物業管理服務費必將承擔相應的法律責任。同時，業主不交物業費將導致物業公司無法正常完成物業管理和服務，最終損害的是業主自身的利益。業主、物業公司都應從自身做起，首先，物業公司作為服務性企業，在享受收費權利的同時，應該提高服務水平；其次，業主應對物業公司的“義務邊界”加以準確理解，即物業公司并不具備強制執法權利，因此，遇到問題時雙方要依據協議規定分清責任，業主方不能一味將責任強加給物業公司；最后，即使業主確信物業方對物業服務水平不到位負有責任，也不應選擇拒交物業費這一激烈方式來維權，因為《物業管理條例》中對業主以及物業服務企業的權利、義務都作出了明確的規定，即業主應按時交納物業服務費用，物業公司未能履行《物業服務合同》中的約定導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

小區是業主共同的家園，創建美好家園要廣大業主和物業公司的共同努力。