市場比較法在房地產估價中的應用

周顯彭

（貴州遵義恒達房地產估價有限公司 貴州遵義 563000）

市場比較法在房地產估價中的應用

周顯彭

（貴州遵義恒達房地產估價有限公司 貴州遵義 563000）

隨著國家參與房地產經濟調控，引導正確賣房、購房行為，有助于穩定經濟產業的發展局勢。“市場比較法”在房地產估價中是常用方式之一，利用市場對比、數據分析、價值評估等方式，可提高房地產估價的準確性與實效性，為購買行為提供正確指導。結合市場比較法應用內涵，本文介紹了市場比較法的應用優勢，對其在房地產估價中的應用提出建議。

市場比較法；房地產；估價；應用

房地產經濟快速發展趨勢下，房產交易量持續上漲，如何掌控房地產價格是社會群眾普遍關注的。早期由于房地產教育缺少準確的估價，導致價格變動幅度過大，影響了交易雙方的經濟利益，也容易導致房地產經濟虛假繁榮。為了更好地維持房地產經濟發展，必須引入經濟學工具參與市場調控，對房地產進行正確估價與分析。市場比較法是經濟學中常用方式之一，用其參與房地產評估具有可行性依據。

1 市場比較法

房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。“比較法”是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。隨著我國房地產交易量不斷增加，房產評估成為買賣雙方十分關注的環節，結合市場行情及產業發展趨勢，靈活應用市場比較法，對房地產估價及市場交易決策而均有指導下意義。

2 市場比較法用于房地產估價的原則

近年來，房地產公司尤為重視市場調查工作，通過收錄各種原始數據作為分析對象，為運營商管理提供真實的資料依據。市場調查有助于改善交易平臺服務質量，結合房地產市場調查情況，介紹了原始數據的重要性意義，為數據質量控制提出科學的對策。市場比較法用于房地產估價中，要堅持理論原則、市場原則、指標原則，按照固定的經濟學模式進行分析，才能獲得預期的數據結果。

2.1 理論原則

市場比較法的理論依據是經濟學中的替代原理。替代原理作用于房地產市場，表現為效用相同、條件相近的房地產價格總是相互牽掣、趨于一致。因此，在評估某一房地產的價格時，可以用類似房地產的己知交易價格來比較求得估價對象房地產的未知價格。以經濟學理論為指導，設定可行的估價操作流程，才能進一步發揮出市場比較法的評價作用。

2.2 市場原則

市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。房地產估價是一項經濟學活動，通過市場對比與分析處理，體現了房地產交易與價格走向。因此，市場比較法必須在結合市場基礎上，提出符合經濟準則的交易方案，這樣才能發揮出預定的評估價值。通常，市場比較法需要一個充分發育活躍的房地產市場環境，在房地產市場上，房地產交易越頻繁，與估價對象相類似房地產的價格越容易獲得。

2.3 指標原則

參照物及估價對象可比較的指標、技術參數等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的成交案例。與估價對象完全相同的房地產是不可能找到的，這就要求對類似房地產進行修正調整，其修正調整的指標、參數等資料的獲取和準確性，是決定市場比較法運用與否的關鍵。按照行業指標進行分析，才能發揮出房地產估價的實質性作用。

3 房地產估價中市場比較法的應用方法

案例：

3.1 房地產的權利狀況

委估房地產“房地產權證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權類型為出讓，“土地轉讓合同”載明土地規劃用途為金融辦公綜合樓。

3.2 房地產概況

委估房地產地處金融區內，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69，720.566m2。該建筑物為某銀行總行新建成的辦公樓。其中地上辦公樓61，276.486m2，地下為車庫，建筑面積8444.08m2（車位116個）。該樓為鋼混結構，地上共55層，地下4層，建筑面積為69，720.566m2。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內有進口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。

3.3 評定估算

地上建筑物部分用市場比較法評估。

A.比較實例選擇：通過市場調查，根據替代原則，按用途相同、土地級別相同地區、價格類型相同等特點篩選案例。

表1 交易實例調查情況表

B.比較因素條件表。

表2 比較因素條件表

C.交易情況修正。

表3 評估比較對象表

因可比實例都是美元標價，按1美元=6.5元人民幣換算。

因可比實例都是中介開價，根據××市現行房地產市場情況，修正系數取1.03。

D.交易時間修正。

因可比實例成交日期距評估基準日很近，當地房地產市場價格比較穩定，因此修正系數1.00。

E.因素修正（詳見表 4～5）。

表4 比較因素修正表

表5 可比實例價格修正和調整表

經過上述各種修正后，評估比準價格如下：

估價對象比準價格=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數。

取三者的算術平均值作為評估單價（比準價格），即：

地上建筑物評估單價=（22939+23417+23852）/3=23400（元/m2）（取整）。

（1）收集宗地交易實例。房地產市場調查中，重視原始數據收錄與分析，體現了分析結果的真實性原則，向公司給予數據指導，讓數據分析結果更加符合市場用戶需求。資料收集范圍包括：地塊位置、面積、用途、成交時間、雙方當事人、地塊條件、使用年期、交易條件、影響地價的區域和個別因素、土地價格等。我國正積極調整房地產業估價指導政策，以資金收支控制為主的調控方案得到優化，做好企業資金費用預算是估價控制的一部分。

（2）確定比較實例。原始數據是市場環境的客觀反映，把握原始數據層能夠帶動數據庫革新，為房地產提供準確的市場比較結果，也更加切合經濟發展之實際情況。要求選取三個以上的比較實例。比較實例應選擇與估價期日最接近，與估價宗地用途相同，土地條件基本一致，屬同一供需圈內相鄰地區或類似地區的正常交易實例。估價結構調整戰略中，對估價報告各項資金收支提出可行性決策，嚴格按照國家經濟政策提建筑產品改革方案，確保企業在法律規定內執行估價計劃，避免潛在企業資金流失。

（3）建立價格可比基礎。任何一個產業可持續發展，必須依賴于真實的數據分析，只有把握原始數據才能獲得真實的分析結果。“估價”是企業服務于客戶中的硬指標，只有達到預定估價才能實現營運發展，帶動企業客戶資源群體的擴大化。各比較實例應在以下方面統一：付款方式、幣種和貨幣單位、面積內涵和面積單位等。隨著市場經濟開放式改革，我國企業數量呈現上漲趨勢，重視估價風險可降低經濟損失，為企業銷售提供龐大的市場機遇。

（4）交易情況修正。未來，房產交易模式日趨擴大化發展，房地產公司業務模式也更加靈活多變，原始數據收集與處理模式多種多樣。原始數據是房地產技術革新的基礎，除了對客戶群體展開數據分析外，估價調查收錄原始數據對服務技術創新也有知道作用。交易情況修正是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實例的價格偏差，將其成交價格修正為正常市場價格。

（5）區域因素修正。主要因子有商業繁華程度、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、城鎮規劃、土地使用限制、產業集聚程度等。不同用途的土地，影響其價格的區域因子不同，區域因素修正的具體因子應根據估價對象的用途確定。將區域因素中的各因子對地價的影響程度求和，得出區域因素條件指數，再按公式計算。因此，企業估價管理轉型要從風險危害性進行分析，以創新思維為指導，以創新管理為依據，積極做好風險管理是每一位估價者必須深入思考的問題。

（6）計算比準價格。房地產公司作為市場經濟主導行業，長期以來均重視市場比較與估價調查工作，及時為公司內部營運模式調整提供數據支撐。估價調查中重視原始數據收錄與處理，提升了房地產公司的市場競爭力與技術創新力。在修正過上述的交易情況、交易期日、區域因素、個別因素、容積率、土地使用年限之后，就可以求取出在評估基準日待估宗地的比準價格。

4 結論

總之，隨著房地產政策調控與實施，房產交易市場必然會受到政策因素干擾，導致房地產銷售與市場需求出現供需矛盾。估價是促進房產交易的重要因素，結合市場價格及購買需求進行準確估價，可在維護雙方經濟利益前提下實現有序發展。市場比較法是房地產估價中的主要工具，在比較過程中要按照經濟學流程，結合地區差異、市場變動等因素，提出切實可行的比較方案。

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F293.3

A

1004-7344（2016）10-0262-02

2016-3-18

周顯彭（1978-），男，漢族，貴州遵義人，房地產經濟師，本科，主要從事房地產估價工作。