TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系建立及應(yīng)用

肖　煥（成都地鐵有限責(zé)任公司，成都　610000）

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TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系建立及應(yīng)用

肖煥（成都地鐵有限責(zé)任公司，成都610000）

土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目是處理人和土地之間的矛盾的有效方式，是提升土地利用率以及生產(chǎn)率的重要活動(dòng)，是保證土地資源可持續(xù)開(kāi)發(fā)利用的主要手段。土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的可行性主要取決于其所具有的綜合效益，建立起土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的綜合效益評(píng)價(jià)模型能夠很好的指導(dǎo)土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)際應(yīng)用。本文主要以TOD模式為背景研究軌道交通沿線土地開(kāi)發(fā)利用活動(dòng)，探尋軌道交通周邊土地資源的最大價(jià)值，促進(jìn)城市軌道交通沿線土地的綜合開(kāi)發(fā)利用。

TOD模式；土地開(kāi)發(fā)整理；綜合效益評(píng)價(jià)

引言

隨著我國(guó)改革開(kāi)發(fā)的不斷深入，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)得到了較大的發(fā)展。很多城市的規(guī)劃建設(shè)都進(jìn)入了全新的時(shí)期，特別是對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)來(lái)說(shuō)更是如此。為了符合現(xiàn)代城市發(fā)展要求，城市的軌道交通建設(shè)已經(jīng)成為了現(xiàn)代城市發(fā)展的重要組成部分，隨著城市的發(fā)展，其必然會(huì)帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益以及良好的社會(huì)效益。城市的軌道交通規(guī)劃建設(shè)所產(chǎn)生的影響不單單局限在交通運(yùn)輸層面，其對(duì)周邊土地以及沿線區(qū)域都帶來(lái)了巨大的增值效應(yīng)，也促進(jìn)了沿線土地利用方式的改變，推動(dòng)了城市的區(qū)域擴(kuò)展。所以要建立起TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)體系，對(duì)現(xiàn)代城市的土地利用規(guī)劃進(jìn)行指導(dǎo)，促進(jìn)城市的發(fā)展。

1　TOD模式簡(jiǎn)介

所謂的TOD模式就是指“以公共交通為導(dǎo)向”的開(kāi)發(fā)模式，其中公共交通主要包括的內(nèi)容有軌道交通、公共巴士等等。將公交站點(diǎn)作為中心樞紐，以400～800m作為半徑形成綜合性的城區(qū)，在此區(qū)域內(nèi)可以進(jìn)行居住、工作、娛樂(lè)、文化教育等等，從而在城市內(nèi)形成區(qū)域組團(tuán)型的開(kāi)發(fā)模式。TOD開(kāi)發(fā)模式屬于世界上比較先進(jìn)的城市開(kāi)發(fā)模式，是目前最有代表性的城市開(kāi)發(fā)模式，在現(xiàn)階段的城市開(kāi)發(fā)中被廣泛采用。在某些沒(méi)有被深度開(kāi)發(fā)的城市區(qū)域，可以先期通過(guò)比較低的土地價(jià)格進(jìn)行規(guī)劃發(fā)展，之后引入公共交通，對(duì)土地進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，增加其附加值，之后將相對(duì)完善的土地通過(guò)增值后的價(jià)格出售來(lái)回收前期的投入。TOD的主要方式是通過(guò)土地使用和交通政策來(lái)協(xié)調(diào)城市發(fā)展過(guò)程中產(chǎn)生的交通擁堵和用地不足的矛盾，TOD模式可以用圖1來(lái)表示。

圖1　城市開(kāi)發(fā)TO D模式圖

城市軌道交通的發(fā)展對(duì)于沿線的土地利用情況產(chǎn)生了重要的影響，很大程度上改變了土地利用的方式，使土地資源更加的傾向于和軌道交通發(fā)展相匹配，這就形成了所謂的廊道效應(yīng)，實(shí)質(zhì)上就是以軌道交通線路作為中心線，逐漸的向周邊進(jìn)行梯度遞減，形成一定范圍的梯度場(chǎng)，直到衰減到零為止。

2　TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系的建立

從理論層面分析，因?yàn)椴荒懿捎脴?biāo)準(zhǔn)定量的方式對(duì)可持續(xù)發(fā)展的事物進(jìn)行判斷，所以對(duì)于可持續(xù)發(fā)展的領(lǐng)域進(jìn)行評(píng)價(jià)不能采用標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)價(jià)模式。TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)就屬于此種問(wèn)題，所以要求評(píng)價(jià)體系要在定性、定量評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，能夠反映出評(píng)價(jià)指標(biāo)間的聯(lián)系和土地開(kāi)發(fā)整理的綜合效益。本文主要通過(guò)層次分析法（AHP）來(lái)建立土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系。

2.1建立遞階層次

采用AHP進(jìn)行分析時(shí)首要的就是要建立起有層次的結(jié)構(gòu)模型。層次可以分成三類：

（1）最高層：主要元素，主要指問(wèn)題的預(yù)設(shè)目標(biāo)；

（2）中間層：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的全部環(huán)節(jié)；

（3）最底層：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的措施和方案。

對(duì)于土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益，其層次如表1所示。

表1　土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益的遞階層次表

2.2建立判斷矩陣并確定指標(biāo)權(quán)重

建立起遞階層次之后就明確了上下層元素之間的關(guān)系，之后就是怎樣明確各層次元素的權(quán)重系數(shù)。AHP主要是通過(guò)決策人員給出判斷矩陣的方式導(dǎo)出權(quán)重。主要的方法為：中間層的元素記為C，所屬下層元素記為U1，U2，…，Un。對(duì)于中間層來(lái)說(shuō)，決策人員要對(duì)Ui和Uj兩個(gè)元素進(jìn)行對(duì)比來(lái)判斷元素的重要性，從而形成判斷矩陣，其中的a表示的就是元素U相對(duì)于C來(lái)說(shuō)的重要性比例標(biāo)度。

設(shè)定w=（w1，w2，......wn）為n階判斷矩陣A的排序權(quán)重向量，若A表示的是一致性判斷矩陣，那么：

式中：w為A的特征向量，如果A是一致的互反矩陣，那么就有：ajajk=aik

從表1可知，社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益屬于一級(jí)指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行對(duì)比可以得出判斷矩陣為：

對(duì)一級(jí)指標(biāo)的各個(gè)子項(xiàng)的二級(jí)指標(biāo)建立判斷矩陣得：

2.3一致性的判斷

AHP中最為核心的問(wèn)題就是判斷矩陣的一致性問(wèn)題。如果判斷矩陣沒(méi)有一致性，就無(wú)法保證判斷矩陣導(dǎo)出權(quán)重作為決策依據(jù)的可靠性。從現(xiàn)階段來(lái)看，采用最為廣泛的就是通過(guò)一致性比例CR來(lái)判斷矩陣的一致性。其中：

那么，這里可以求得矩陣A、A1、A2、A3所對(duì)應(yīng)的CR值分別為：CR=0.008、CR1=0.0079、CR2=0、CR3=0.一般而言，如果CR≤0.1，那么判斷矩陣就具有比較好的一致性，否則判斷矩陣的一致性較差。這里求得的CR、CR1、CR2、CR3都小于0.1，所以矩陣滿足一致性要求。

2.4明確評(píng)定指標(biāo)的最終優(yōu)先級(jí)和評(píng)價(jià)指標(biāo)的分值

就是指層次的總排序，主要表示的是同一層次的全部因素相對(duì)于最高層重要性的排序權(quán)值，此過(guò)程是通過(guò)高層次到低層次來(lái)逐漸進(jìn)行的。設(shè)定上層次A含有m個(gè)元素，其層次總排序權(quán)值為a1，a2，...am，下層次B含有n個(gè)元素，其相對(duì)A的單排序權(quán)值為b1j，b2j，...bnj。若B層元素對(duì)于A的一致性指標(biāo)為CIj，對(duì)應(yīng)平均隨機(jī)一致性指標(biāo)為RIj，那么B層主排序一致性比例為：

在指標(biāo)的最終優(yōu)先級(jí)排序完成之后，就代表著完成了評(píng)價(jià)模型的建立。若想將模型應(yīng)用到土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)中，就需要計(jì)算全部二級(jí)評(píng)價(jià)指標(biāo)的最終分值，其按照如下形式來(lái)計(jì)算：

指標(biāo)最終分值=指標(biāo)的最終優(yōu)先級(jí)×該指標(biāo)的得分

依照此種方法，最后綜合權(quán)重得出土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益排序如表2所示。

3　土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系的應(yīng)用

在建立起TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)體系之后，對(duì)表2中的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以得出以下結(jié)論：

（1）社會(huì)效益屬于最為重要的效益指標(biāo)。在一級(jí)指標(biāo)中，從社會(huì)效益的權(quán)重（0.5396）就可以知道其屬于最為重要的指標(biāo)，在其二級(jí)指標(biāo)中交通用地以及城鎮(zhèn)化率權(quán)重值都是比較大的，都在0.1以上。在TOD模式下土地開(kāi)發(fā)的社會(huì)效益是最為主要的因素，在一定限度的土地上提升城鎮(zhèn)化率以及交通用地比例對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益來(lái)說(shuō)是最重要的。所以在以軌道交通為軸心的區(qū)域建設(shè)中要增加城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升城鎮(zhèn)化率，改善人們的居住環(huán)境。

（2）經(jīng)濟(jì)效益屬于比較關(guān)鍵的指標(biāo)。在一級(jí)指標(biāo)中，經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重達(dá)到了0.2970，但是在二級(jí)指標(biāo)中唯有土地平均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的權(quán)重大于0.1，并且超出的限度較小。所謂的經(jīng)濟(jì)效益就是指土地的投入產(chǎn)出比，對(duì)于“土地平均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值”這種指標(biāo)來(lái)說(shuō)，要充分實(shí)行土地的集約利用，對(duì)于土地資源的利用進(jìn)行優(yōu)化完善，充分利用軌道交通所帶來(lái)的便利發(fā)展周邊服務(wù)經(jīng)濟(jì)，壯大第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

表2　土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合效益評(píng)價(jià)權(quán)重

（3）生態(tài)效益也不能忽視。在一級(jí)指標(biāo)中，經(jīng)濟(jì)效益的權(quán)重為0.1634，但是其二級(jí)指標(biāo)中的權(quán)重都比較小。雖然指標(biāo)的權(quán)重值較小，但是對(duì)于土地的總體效益評(píng)價(jià)也不能忽視。土地開(kāi)發(fā)的生態(tài)效益指的就是土地的利用過(guò)程中適合滿足生態(tài)平衡的規(guī)律。所有的土地利用方式都要和人們的生態(tài)環(huán)境相互影響、相互交流，從而維持可持續(xù)發(fā)展的需要。以軌道交通為中心的城市化建設(shè)中，要加快服務(wù)、旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最大程度降低三廢排放量。對(duì)于農(nóng)業(yè)土地來(lái)說(shuō)，要積極發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，降低農(nóng)藥的使用量，形成生態(tài)農(nóng)業(yè)、健康農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈。在提升社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)也很好的解決土地開(kāi)發(fā)生態(tài)效益的問(wèn)題。

4　結(jié)束語(yǔ)

隨著城市的發(fā)展，軌道交通建設(shè)已經(jīng)影響到城市的整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)，對(duì)于沿線土地的開(kāi)發(fā)利用具有非常大的影響，直接關(guān)系到城市建設(shè)的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益以及生態(tài)效益問(wèn)題。因此通過(guò)建立TOD模式下土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)體系來(lái)指導(dǎo)現(xiàn)代城市建設(shè)具有非常重要的意義，可以充分開(kāi)發(fā)利用土地的綜合效益，進(jìn)一步促進(jìn)城市更好發(fā)展。

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肖 煥（1982-），男，經(jīng)濟(jì)師，本科，主要從事土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理工作。

F301

A

2095-2066（2016）19-0237-02

2016-6-20