淺析房地產裝修工程成本管理

黃麗玲（廣州振中建設有限公司，廣州　510623）

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淺析房地產裝修工程成本管理

黃麗玲（廣州振中建設有限公司，廣州510623）

隨著房地產企業精裝修批量工程的日益增多，如何有效控制成本，已成為各房企重點關注課題，筆者作為成本管理人員，從自身公司及管理經驗著手，對裝修成本控制的設計、招投標、施工、結算階段工作重點進行總結分析。

隨著房地產行業的日益發展，房地產精裝交樓工程亦隨之而增加，從成本角度而言，裝修成本占建安比例越來越高，如何有控制裝修成本，同時又能滿足設計、工程及營銷部門的要求，對于房地產預算成本人員，均是一個很值得研究的課題。

筆者為大型房企的裝修專業成本管理人員，從設計、招投標管理、工程施工、結算階段均全過程參與，現就工作中的一些管理思路及工作方法進行總結淺析。

1　設計階段，產品標準化、成本標準化

作為成本控制的根本，是要設置目標成本，并以目標成本進行控制。裝修工程亦不例外，首先根據項目定位、裝修風格進行分類，由設計、材料、成本部門共同完成產品標準化工作。這一階段工作主要分為：①標準化戶型設計；②標準化產品配置；③產品甲供材料品牌庫；④標準化成本清單。

在筆者工作公司的年度標準化工作中，需完成有關標準電梯大堂、電梯間及不同標準交樓戶型的測算及發布工作，標準化產品從簡易裝修到豪華裝修系列均有對應的的產品庫，標準化的成果包括：標準化戶型表、標準產品配置表、標準化成本表。表1為設計產品配置表格范例。

在此基礎上，成本部門根據有關設計圖紙、甲供材料價格、施工價格、甲分包價格進行測算，完成有關標準成本表格，成本匯總參考表格見表2。

以上表格在操作中可細分下一級科目，從中可以看到是那一類材料或科目占裝修成本比重較大，在此基礎上作相應的甲供材料或裝飾細項替換，可快速地實現成本測算數據的轉換。在戶型的換算方面，成本測算部門亦可按功能間進行測算，作出基礎數據，從而給設計部門提供二房到三房、四房等戶型的換算系數。值得關注的是，此階段的測算數據一定要與財務部門進行盈利預測的面積基數保持一致，即成本要以含分攤的銷售面積進行計算對比。否則由于分攤面積的不同，亦會影響一定的單方成本，從而影響盈利預測結果。

此階段另一重點工作為設計材料標準化，如完成石材、木飾面、配套產品標準表，在筆者公司，已完成石材及木飾面、木門、衣柜、甲供材料產品標準庫，此庫以產品系列為載體，如××系列對應的石材表、木飾面、門及衣柜、瓷磚、開關面板等式樣進行劃分：

表2　裝修成本匯總表

（1）石材樣板按300×300的標準制定了標準板放置在設計部門，便于設計人員統一按名稱及紋理進行設計。

（2）木飾面，共約定了20種品種色板的交樓樣板，標明紋理、材質（天然木皮/科技木皮、山紋或直紋，高光或幾分光要求等）。

（3）櫥柜工程，從門板、拉手、臺面、水槽進行歸類，并統一約定五金件的要求，其中門板配套交樓風格（如簡歐、古典、休閑等），滿足不同類型的選型。

（4）甲供材料標準化：材料部門根據設計標準化提資要求，對不同品牌的同類甲供材料按價格檔次、色澤進行分類，提供全國到貨價作參考并匯編成冊，滿足設計部門可以在不同風格，但同種成本檔次中選擇材料，從而減少設計與材料部門的溝通反復。

2　招投標階段，各類材料及工程提前做合同規劃

對于房地產批量裝修工程，制定產品標準化后，就是做好各類材料產品及分包的合同規劃，此舉措可以在前期進行大規模的材料集中采購，提前布局，降低成本。

一般而言，對于裝修工程，可劃分為甲分包工程、裝修分包工程、甲供材料集中采購工程。甲分包工程主要為門類工程、固裝家具、櫥柜、浴柜、空調或地暖工程等，甲供材料主要為墻地磚、木地板、墻紙、捫布、龍頭潔具、開關面板、燈具、廚房電器等、對于裝修施工合同而言，一般為接近清包工項目，即大部分為甲供材料的安裝工程，如墻、地磚鋪貼工程、水電埋管布線工程及各類基層制作工程。

以上劃分主要從成本控制及交樓角度風險考慮，如對于一些門類、固裝家具工程，如能由專業的廠家進行供貨并安裝的，其樣式的簽板工作將大大減少，同時色差亦能控制，宜于后期交樓，如墻紙工程，如能在批量中確定有關型號，則由房地產材料采購部門與廠家進行談判，并根據損耗、對花情況進行開模定制，能大大降低損耗率，如對于一些原設計為進口產品的仿制，更能進一步降低成本。材料部門在跟進標準化產品的投投標工作時，只要成本部門給出定量的數據，則在標準產品庫內的產品就可以進行年度集中招標，從而實現產品價格的鎖定。

針對裝修施工合同，在招標時，盡量采用總包合同模式進行控制，便于在招標完成即鎖定成本。由于產品標準化程度高，因此清單列項及成本基本是清晰透明的，只要集團范圍對各區域的裝修成本進行區域性的人工或價差調整，其標底成本亦是可控的，因此在筆者工作單位，每年度均修訂有關的裝修清單子目參考指導價，對于各區域人工地區差異進行年度調查并及時更新。

3　各類招標前工程跨部門配合工作，減少過程成本增加風險

在大批量裝修招標前期，做好以下工作，可以進一步減少成本增加的風險：

（1）交樓圖紙盡量提前，做好水電圖紙與裝修圖紙的對接工作，裝修水電預埋一步到位；

（2）現場做好對交樓樣板房的評估工作，為招標最后方案定案打好基礎，減少日后變更量，此階段需要營銷、設計、工程、材料、成本部門一起參與；

（3）做好各類材料樣板的確定工作，如石材、玻璃、不銹鋼樣板等的封樣對板工作；

（4）提前做好各類甲供材料的損耗測算工作，鎖定損耗成本。

4　施工管理階段成本控制

（1）工程部門建立房地產批量裝修工程通用工藝標準，保證工藝與成本的對應及結合，從而合理確定材料、施工成本。

（2）嚴格要求項目完成批量交樓標準石材樣板簽板、封板手續，因為石材市場上品質參差，名稱不統一，施工單位容易以假亂真，由于石材的天然紋理原因，甲、乙雙方極易有爭執，同時為避免交付小業主階段出現問題，在施工前期，可要求施工單位在進行第一套裝修樣板間時送板定板，設計、工程人員簽板后作為驗收的依據，此項與設計環節的樣板需一一對應。

（3）施工前做好交樓樣板房的施工，對于施工單位的施工工藝進行規范管理，減少偷工減料及以次充好的情況。

（4）做好總包單位與裝修分包單位的工作界面劃分，做好分戶交工驗收環節，如防水工程質量、抹灰找平層平整度等，對于不能滿足交工驗收的工序嚴格把關，減少后續裝修單位提出有關的索賠或增加成本訴求。另外對于垂直運輸配合費用、施工水電接駁點、臨時設施地點均需提前在總包、分包合同中明確。

（5）做好合同部門與工程部門的合同交底工作，對于一些價格組成的工序及包含內容進行說明，減少過程不合理簽證及聯系單，如材料檢測測費用約定、深化設計費用、二次運輸費用等。

5　竣工結算階段成本控制

對于此階段的成本管理工作，在于對于竣工圖紙的核對，材料變更單價審核，工程量計算準確性，工程聯系單與結算內容的對應等。

首先要核對施工單位提供竣工圖紙的真實性，有必要時可帶圖紙到現場進行核對，對于一些工藝造型要求的子目，如是否異形加工還是拼板施工，干掛石材厚度是否達到設計要求等，均對單價組成有一定影響，結算時一定要注意區分及合理組價。

裝修工程中如有一些項目是有品牌要求的，如有指定廠家供應的產品，則在結算時需其提供有關送貨單據作為結算憑證。

對于簽證及聯系單增加工程，首先要與合同清單描述對應，對于已在措施費用或單價組成中已考慮的項目，不能重復簽證。

結算階段另外一個主要工作是甲供材料的核對工作，因為甲供材料由甲方提供，對超出損耗率約定的材料費用，需在結算中扣除，這就要求結算人員需要合理計算有關損耗，必要時可到現場進行收方，共同約定損耗率，如招標文件中已明確不調整損耗率的，則無需收方直接扣除。

有關結算完成后，成本數據需要及時整理，為后期成本管理工作提供基礎數據，從而合理化指導設計及工程部門進行成本優化。

黃麗玲，任預算成本部高級經理，從事雅居樂地產全國各項目的裝修預算成本管控工作。

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2095-2066（2016）19-0250-02

2016-6-20