淺析新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

高　娟（安徽水利開發股份有限公司，安徽　蚌埠　233000）

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淺析新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

高娟（安徽水利開發股份有限公司，安徽蚌埠233000）

房地產行業是我國的熱門市場，尤其是投資性房地產，近年來備受人們的關注。會計工作是投資性房地產企業生存發展中的重要部分，新會計準則的實施，對其會計政策產生了一定的影響。為促進投資性房地產行業的健康發展，企業還需加強對新會計準則及其對會計政策影響的認識，為自身發展創造更有利的條件。本文就新會計準則對投資性房地產會計政策的影響進行了研究。

新會計準則；投資性房地產；會計政策；影響

前言

為滿足我國經濟發展需求，國家制定并實施了新會計準則。這一準則的推行，在我國各領域產生了巨大的影響，投資性房地產行業因自身會計政策的特殊性，也受其影響較深。投資性房地產在社會經濟活動中具有重要作用，能夠帶動商業投資，促進經濟發展，因而，新會計準則對其會計政策影響方面的研究至關重要。

1　投資性房地產相關概述

投資性房地產是指地產商為了獲取房屋租金及房屋固定資產增值所持有的房地產［1］。投資性房地產主要包括已經出租或是準備增值后轉讓的建筑及土地使用權。一般來說，企業所擁有的準備用于經營和出租的建筑物，經過董事會書面決議，明確其短期內持有意圖不變的房產，即使并未簽訂租賃協議，也可以認為其是投資性房產。投資性房地產具有三方面特征（如圖1）。

圖1　投資性房地產特征

①投資性房地產屬于企業的經營活動，會計核算中，需要通過“其他業務收入”、“其他業務成本”實現投資性房地產的租金及處置核算。②其用途、目的等與一般的房地產并不相同，具有一定的特殊性。③投資性房地產的主要持有目的是為了獲取租金和資本增值，具有可以單獨計量和出售的特征。

2　新會計準則對投資性房地產會計政策的影響

2.1在會計計量方面的影響

新會計準則中對投資性房地產的后續計量進行了明確規定［2］。尤其針對公允價值計量模式，提出了更高的要求，規定只有在保證投資性房地產符合新會計準則兩大條件的情況下，才能夠在后續計量中運用公允價值計量模式。第一個條件，是要求這一投資性房地產，能夠擁有相對活躍的交易市場。第二個條件是能夠獲得即時市場信息，以供及時調整相應策略。

公允價值計量模式能夠將投資性房地產的真實盈利能力、資本情況以及企業的綜合競爭水平充分反映出來，有利于企業根據實際情況適當優化自身發展策略。在實際應用中這一計量模式也存在一定的困難，主要是由于我國市場體系并不完善，能夠從市場上獲取到的同行業企業交易信息較少，且一些企業為了能夠在市場中占有一定地位，不愿意將自身信息公開，導致投資性房地產市場的交易信息量難以滿足公允價值實現條件。新會計準則中對投資性房地產會計計量模式應用條件方面的規定，要求其能夠獲得更加可靠的市場交易信息，這就會使房地產企業能夠更加客觀的分析自身情況，準確定位自身所處市場地位，并對公允價值進行更加科學的評價和估算。在現有市場環境中，新會計準則中的這一規定還較為難以實現，無法滿足公允價值計量模式的應用要求，因而，目前急需針對投資性房地產的會計政策中的會計核算模式展開研究，積極尋找更加適合目前市場環境以及新會計準則實施下投資性房地產會計核算要求的會計核算模式。

2.2在稅收方面的影響

新會計準則的實施，也在投資性房地產稅收方面產生了影響。成本價值核算下，稅收對企業價值的關系發生了變化［3］。雖然從表面上看，僅僅是兩者聯系出現了變動，但是實質上，企業整個經濟鏈都已經被改變。例如在新會計準則還沒有正式實施前，投資性房地產企業主要運用傳統成本計量模式，每期需要對固定資產折舊費及必要資產損失費進行提取和攤銷，以達到抵消稅收的目的。這一工作只需在本企交稅之前完成即可。而新會計準則實施之后，推行公允價值計量模式，要求投資性房地產企業能夠具有持續可靠的支撐資金，不再支持固定資產折舊以及必要資產損失費的攤銷，企業失去了大量的抵消稅項，一定程度上，提升了其稅收壓力，導致企業價值降低，經濟效益減少。但若是依舊采用原有的成本計量模式，又無法落實國家實施的新會計準則，因而還需要企業在發展過程中，盡可能的優化稅收與企業關系，保證企業經濟效益的實現。

2.3在企業業績方面的影響

新會計準則的實施，在投資性房地產企業業績方面產生了一定影響。在這一準則未實施之前，企業采用傳統成本計量模式，只需考慮企業成本，不需要關注房地產市場中的房價變動情況。無論房價變動情況如何，都不會對企業的實際成本和業績產生較大影響。而新會計準則實施后，要求企業采用公允價值計量模式，雖然這一模式的運用對企業報表的科學性進行了優化，但實質上，企業內在價值并未發生任何變化，再加上房地產市場中房價的變動對公允值的影響較大，因而企業業績也會受到房價影響，產生一定的變化。例如在房地產市場中房價上漲，則在新會計準則實施中，投資性房地產企業的資產和利潤會得以上升，若是房地產市場中房價下降，則在新會計準則實施下，投資性房地產企業則會出現賬面損失，致使資金鏈處于不斷的變動中，增加資本變動，企業資產和利潤會受其影響，并導致企業業績下降。因而，為保證投資性房地產企業的健康發展，在新會計準則實施的情況下，企業應采取相應措施，盡可能的避免這一準則實施中對企業業績的消極影響因素。

3　投資性房地產對新會計準則影響的應對措施

3.1發揮新會計準則積極影響

新會計準則的實施對于我國各領域發展都具有重要意義，對投資性房地產行業也是如此。投資性房地產企業在發展過程中，應充分發揮新會計準則的積極作用，根據實際情況，對企業會計政策進行適當的調整。

（1）轉變企業原有會計制度，由于新會計準則在計量模式方面進行了明確規定，因而，投資性房地產企業需要重新考慮會計計量、公允值評估等方面的制度規范，重新制定符合新會計準則的規章制度。例如昆明百貨大樓股份有限公司，某年年初投資性房地產價值為4623.30萬元，超出賬面價值3264.75萬元，納稅金額在1077.37萬元，在當年年末根據新會計準則要求，對會計工作相關規章制度進行完善，并運用公允值計量方式，計算年末投資房地產公允價值為64974.80萬元，超出賬面價值49305.72萬元，納稅金額在12326.43萬元。最終年度報告顯示，通過這一政策的調整，搞公司所獲凈利潤增加了34204.54萬元。

（2）由于新會計準則實施后，企業抵消稅項減少，一定程度上影響了企業的經濟效益，但是公允值計量模式能夠在企業資產管理方面發揮良好效果，因此，企業需要嚴格執行這一準則，切忌因小失大。例如沱牌曲酒當年年報顯示，其整體非非常性損益為-2574882.49元，其中，因采用公允值計量模式而產生的損益為54590.92元，僅占極小部分。而在這一計量模式運用下，其投資性房產期末價值卻達到了186446008.63元。

（3）會計人員是會計工作中的重要組成，與新會計準則的切實執行和執行效果有直接聯系，投資性房地產企業還需加強對本企業會計人員的培訓，加強新會計準則的學習，提升其業務水平，充分發揮新會計準則對投資性房地產的積極影響。

3.2注重市場交易信息的獲取

新會計準則的實施面臨的主要困難就是經濟市場體系不完善，能夠獲取的房地產市場交易信息較少。因此，投資性房地產行業應加強對這一方面的重視，建立健全市場交易管理制度，降低市場準入標準，提升市場交易活躍度。同時，借助現代化信息技術手段，建立投資新房地產行業信息公共平臺，及時發布市場交易最新信息，為各企業提供信息獲取、交流的平臺，方便企業科學評價、估算公允值，充分發揮公允值計量模式的作用，提升新會計準則的可操作性。

4　結論

新會計準則的實施在會計計量、稅收、業績等方面，對投資性房地產企業的會計政策產生了一定的影響。要想在新會計準則實施背景下實現快速發展，企業還需以積極的態度主動應對這一形勢，充分發揮新會計準則的積極影響，完善企業會計制度，加強會計人員培訓，注重市場交易信息的獲取，構建信息化公共平臺，為企業健康發展創造良好條件。

［1］于云鶴.淺談新會計準則對投資性房地產會計政策的影響［J］.財經界（學術版），2015，12（24）：179～180.

［2］金 雷.新會計準則對我國房地產開發企業會計工作的影響［J］.中國鄉鎮企業會計，2012，3（3）：21～23.

［3］張智媛.投資性房地產準則對地產行業會計處理的影響［J］.中國新技術新產品，2012，11（11）：217～218.

2016-6-21

F233

A

2095-2066（2016）19-0252-02