今年最有望出臺樓市收緊政策的幾個城市

文/曹倪娜

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今年最有望出臺樓市收緊政策的幾個城市

文/曹倪娜

2015年一線城市以及部分熱點二線城市的成交回暖使商品房庫存有所下降，但是三、四線城市以及不少二線城市的庫存仍然是居高不下。2016年，中央將“房地產去庫存”作為經濟工作的重要任務之一，中央和各地政府接連出臺各種刺激政策。顯然，政策層面的春風，并未第一時間在全國市場上引發大面積的回暖，反而使市場呈現出明顯的區域分化態勢，即上海、深圳、南京、蘇州等地及其周邊城市的房價和成交量出現井噴式增長，與大量三、四線城市和以沈陽為代表的部分二線城市樓市的持續低迷，形成了巨大的反差。

在“去庫存、穩增長”的經濟發展目標下，區域樓市的冰火兩重天也使得“刺激”和“收緊”兩種截然不同的政策取向同時出現：樓市平淡的地區，優惠和刺激型政策頻出；樓市非理性火爆的地區，收緊型政策已顯端倪。因此，“因城施策”將成為未來制定和實施地方房地產政策的主導思想。

一、刺激型地方政策，目的是全方位激活樓市需求端和供給端，全力去庫存

今年以來截止到4月12日，全國各地出臺的以“去庫存”為目標的刺激型政策可主要歸納為六大類。

（一）采取寬松的財政政策，在房地產企業和購房者兩方面降低稅費，激活市場

多地出臺了減免稅收、清理房企開發過程中行政事業性收費等措施，為房企減輕負擔，推動市場和企業走出低潮期。

1.重慶市：對房地產企業所得稅預售收入的計稅毛利率由20%調整為15%，非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率由3.5%調整為2%，普通住宅土地增值稅預征率按1%執行。

2.江西省：全面下調房地產開發企業銷售未完工產品計稅毛利率，具體到南昌市，市區范圍內多個開發項目的銷售未完工產品計稅毛利率，由原來的24%調整為22%，其他經濟適用房、限價房和危改房計稅毛利率由7%調整為3%。

3.遼寧省：降低開發企業未完工開發產品的計稅毛利率，將非普通住宅、商業、車庫的土地增值稅預征率調整到2%，普通住宅土地增值稅預征率調整到1.5%。

同時，在房地產需求端，多地為購房者降低交易稅費或者實施交易契稅補貼等措施。

1.甘肅省：將住房轉讓手續費整體下調33%，居民購買住房交易契稅稅率超出1%的部分由地方財政補貼。

2.新疆維吾爾自治區：將商業個人住房貸款利率比照公積金貸款利率計算，確定補貼年限后，差額部分由政府財政予以補貼。

3.遼寧省和成都市：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

（二）充分利用公積金杠桿工具，協助購房者入市

住房公積金已成為各地去庫存的重要工具，多地公積金貸款率超過50%。推進異地貸款、提高貸款額度、延長貸款年限、放寬提取條件等已成為各地公積金新政的“標配”。

1.江西省和甘肅省：開始落實公積金貸款全省“一體化”政策。

2.四川省：與全國20家省級住房公積金管理中心簽訂了互貸互認協議，積極推進異地購房，并推進住房公積金覆蓋城鎮穩定就業新市民。

3.湖北省：探索在鄉鎮建立健全住房公積金制度。

4.陜西省：活化了公積金的用途，支持職工租房、購房、“養房”提取，允許在公積金所有人同意的條件下直系親屬“互提”，允許職工本人、配偶及直系親屬因重大疾病、家庭困難提取公積金。

（三）多舉措鼓勵、支持農民進城購房，開放最具潛力的購買需求端口

2015年底召開的中央經濟工作會議提出，要通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。2016年的政府工作報告再次強調，要加快農業轉移人口市民化，推動農民工在中小城市安家。截至今年4月，全國已有二十余省先后出臺政策鼓勵農民工進城購房。主要舉措包括：將農民工納入住房公積金制度范圍、發放購房租房等補貼、允許申請公租房、推出有針對性的信貸支持等。

1.江西、湖北、四川等省：逐步將包括農民工在內的新市民納入住房公積金制度范圍。

2.河南省和甘肅省：要求用工單位將建立穩定勞動關系的農民納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策的權利。

3.河南、山東、江蘇等省：通過發放購房補貼、租賃補貼、搬遷補貼、物業補貼等方式，展示出吸引農民工來當地購房的誠意。

4.廣東、湖南、吉林、浙江等省：與當地農行分行展開合作，推出“農民安家貸”產品，較為靈活地處理貸款業務。

5.四川省：專門拿出30%的公租房房源用于解決農民工住房問題，而且房租比市場租金低50%。

（四）加大棚改安置和住房保障貨幣化力度，打通商品房與保障房通道，大力發展租賃市場，盤活存量房

不少地區利用棚戶區改造，通過貨幣化安置、政府回購商品房等政策化解房地產庫存。

1.甘肅省：今年規劃的4.6萬套保障房中的3.3萬套計劃從存量商品房中回購。

2.福建、新疆、湖南等地：要求棚改貨幣化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，盤活存量商品房作為保障房，鼓勵開發商自持、各類機構投資者購買存量房開展住房租賃業務，扶持以住房租賃為主營業務的企業。

3.河南省：出臺新政策探索“租售并舉”，規定公租房承租對象租住一定年限后，符合規定的可選擇申請直接購買所租住公租房。

4.湖北省：實行“市場租金、分類補貼”，力爭通過棚改貨幣化安置，消化庫存商品住房20萬套，并堅決打擊小產權房的建設和銷售，嚴格規范私人建房。

5.珠海市：積極鼓勵社會力量投資建設保障性住房，政府按規定給予稅費減免等政策支持，多渠道籌集保障性住房房源。

（五）實施房地產供給側改革，增加經營性房地產項目比重，鼓勵企業并購重組

鼓勵企業利用存量房發展旅游、養老、創業等地產，開展多元化經營等措施，已經逐步在庫存量較大的地區出臺。

1.山東、海南、遼寧、新疆、江西等地：探索將空置海景房、山景房改造為分時度假酒店、養老養生地產、家居式短租客棧等持有型物業；將符合條件的非住宅庫存改造為中小學和幼兒園、電商用房、都市型工業地產、“創客空間”等；還允許開發企業修改城鎮規劃、允許調整住房套型結構相關內容，將已供應但未開發的住房用地或商業營業性用地，調整為跨界地產或新興產業用地。

2.新疆、遼寧、江西等地：鼓勵企業通過兼并重組等方式整合資源，提高產業集中度，做大做強。

（六）進一步拓展購房群體，允許境外人士購房，鼓勵大學生購房

1.北京市：允許港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的，境外個人在境內工作的，在北京市購買一套用于自住的住房；境外機構在北京市設立分支、代表機構（經批準從事經營房地產業務的企業除外）的，可在北京市購買辦公所需的非住宅房屋。

2.沈陽市：支持高校、中等職業學校的在校生、新畢業生購房，對畢業未超過5年的高校、中等職業學校畢業生在沈購買商品住房的，給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。對高校、中等職業學校在校生購買商品住房的，給予每平方米200元的獎勵。

3.海南省：鼓勵高知人士購房，并給予補貼，國家985和211高校畢業生等在海口市工作并繳納3年（含）以上社保的，購買首套新建普通商品住房時，政府予以不超過2萬元的住房貨幣化補貼資助。

4.廣東省：允許有條件的城市放開香港、澳門居民購房限制。

二、收緊型地方政策，目的是力求穩定房價、嚴控風險

收緊型政策分為兩大路徑，主要是緊縮需求端，可歸納為四個方面的內容。

（一）實行差別化信貸政策，預防和嚴控潛在的金融風險

1.上海市：二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。此外，購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為，信息納入本市公共信用信息服務平臺。

2.南京市：嚴格區分“首次購買普通住房”和“首套普通自住房”，對于有購房貸款記錄的借款人家庭，不得作為“首次購買普通住房”對象給予支持；加強對個人住房貸款首付資金來源的審查，對非銀行渠道籌集首付款的客戶，各銀行業金融機構一律不得發放個人住房貸款；有效強化個人住房貸款風險管理；營造公平有序的競爭環境；加強住房金融業務的跟蹤監測和檢查。

3.深圳市：購買二套房或近兩年內有房貸記錄者，首付最低四成。

（二）限購政策進一步升級

1.上海市：提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為購房之日前連續繳納滿5年及以上；企業購買的商品住房再次上市交易，需購買滿3年及以上，若其交易對象為個人，則按照本市限購政策執行。

2.深圳市：本市戶籍居民家庭限購2套住房；能提供自購房之日起計算的前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房，此前該年限為1年及以上；對境外機構和個人購房，嚴格按照有關政策執行。

3.廊坊市：非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低于30%。

（三）規范房企管理，嚴禁房企、金融機構提供“首付貸”等非銀行系統高杠桿房貸業務

1.蘇州市：對P2P、小貸公司，涉及眾籌買房、首付貸或其他涉及高杠桿房貸情況進行全面摸底排查，梳理相關企業名單、數量、產品模式；查處銀行機構資金變相流入首付房貸情況，限制商業銀行間利率競爭及與房產中介違規合作行為，加強貸款人資格審查，清理首付貸等場外加杠桿模式，切實防范金融風險，遏制房地產市場投機行為。

2.上海市：嚴禁房地產開發企業、房產中介機構從事首付貸、過橋貸及自我融資、自我擔保、設立資金池等場外配資金融業務。

（四）強化房地產市場監管，規范預售，防止捂盤惜售

1.上海市：統一商品房預售許可信息管理系統和商品房銷售合同網上備案系統，加強商品房預銷售管理，防止捂盤惜售。

2.蘇州市：加強商品住宅項目（低密度住宅、政策性住房和非居住商品房除外）預售許可管理，市區（不含吳江區）30000平方米以上商品住宅項目分期開發的，每期申請預售面積不宜低于30000平方米（尾盤除外），30000平方米以下商品住房項目宜一次性辦理商品住宅預售許可，并要求：項目取得預售許可證后，預售房源應在10日內一次性全部對外公開市場銷售；在對外銷售時，同批次房源應當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內不宜調高，6個月內調高幅度不宜超過6%，12個月內不宜超過12%，同一批次房屋間價格不得調劑使用。

3.合肥市：房地產管理局等四部門聯合出臺樓市調控新政，對一些樓盤“捂盤惜售”及捆綁車位等行為進行嚴厲查處。

三、地方房地產政策走勢預測

根據市場表現，各個地方政府必將根據自身樓市發展趨勢制定相關的“放松”或“緊縮”政策。簡言之：樓市過熱的區域，將進行適當的控制，嚴防暴漲引發的風險；在樓市不溫不火的區域，繼續實行刺激性政策。因此，分析和判斷區域樓市的冷熱程度，就成了預測地方樓市政策的風向標，而“新建商品住宅價格同比漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”則是判斷市場冷熱的兩個核心指標。

（一）短期房價暴漲的地區，有望出臺緊縮政策

易居研究院監控數據顯示，2016年2月份，70個城市中：深圳在同比增幅排行中位居首位，為57.8%；上海、北京分別以25.1%和14.2%位列二、三；作為二線城市的南京和廈門房價漲幅也超過了10%。

目前，深圳、上海、南京、合肥等房價暴漲的地區，已經出臺了相應的收緊型政策。同理，在未來一段時間內，隨著房價的攀升，北京、廣州、廈門、武漢等地亦有極大可能出臺相關收緊型政策。

（二）庫存去化周期低于12個月的地區，有望出臺收緊型政策

易居研究院測算數據顯示，2016年1月份，50個城市平均新建商品住宅存銷比為12.4，這意味著50城樓市平均庫存去化周期為12.4個月。從具體城市來看，庫存周期10個月以內的城市如合肥、蘇州、南京、南昌、深圳、上海等地市場交易火爆，供不應求，房價漲幅明顯，最有必要、有可能出臺相關收緊型政策。

圖1 50個城市新建商品住宅存銷比排序

（三）預測出臺收緊型政策城市

根據上述統計數據，依據樓市趨勢判斷的兩個指標——“新建商品住宅價格同比漲幅”和“商品住宅庫存去化周期”，并以權重6∶4的比例進行測算，可預測：未來幾個月，或者說2016年內，最有可能出臺收緊型政策的城市依次是深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門、杭州。

通過預測，可以看出三個方面的潛在趨勢。

1.位列前兩名的深圳和上海，已經出臺了較為嚴格的收緊型政策，特別是上海市在3月底發布的“滬九條”可謂是史上最嚴限購令。在政策的指導下，這兩個城市市場異常火爆的情況得以緩解，因此短期內進一步出臺緊縮政策的可能性較小，但是將嚴格執行現有的政策。

2.排名第三、四、五的南京、蘇州和合肥，也已經出臺了差異化信貸、加強預售監管等緊縮舉措。同樣，排名第十的武漢也從公積金方面著手，點燃政策緊縮的信號。不過這些城市并未觸及“加強限購”這種行政性干預措施，因此短期內樓市并未明顯降溫，房價依然呈上漲態勢。如果未來幾個月房價大漲，那么它們極有可能出臺更為嚴格的收緊型政策。

3.再看市場同樣快速回暖的北京、鄭州和南昌等地，雖然現在尚未出臺緊縮政策，但是如果未來發生異常的房價大漲局面，它們也有可能適時推出一些控制性的樓市政策。

四、未來地方“松”、“緊”兩方面政策措施預判

根據不同地區的實際情況，未來可能采取刺激型政策的地方，將可能從以下五方面入手，制定相應的政策措施：

1.出臺切實幫助農民工進城買房的舉措，調整例如公積金提取、銀行貸款等原有的規定限制；

2.加大居民購房優惠政策的力度，例如進一步降低稅費、增加購房補助；

3.在盤活存量房方面，鼓勵個人和企業售賣商品房，進行多元化的房地產經營項目，并給予一定的政策、稅收、貸款等方面的支持；

4.在棚改工作層面，進一步擴大貨幣化安置的比例，打通保障房和商品房之間的通道；

5.充分利用住房公積金，進一步放寬公積金異地使用和家庭成員之間的互助使用。

針對市場火爆、房價上升較快的區域，地方出臺的收緊型政策有望圍繞著以下四個方面展開：

1.執行差異化的信貸措施，提高居民非首套住房貸款比例；

2.提高限購門檻，例如加強對投機性客群的限制力度；

3.加強房地產市場監管，規范預售，防止捂盤惜售，并規范二手房交易環節，嚴禁中介機構或經紀人哄抬房價，以穩定樓市；

4.政府方面將更有計劃地制定土地出讓計劃以避免再一次擴大庫存量，積極進行供給側改革。

作者單位：（上海易居房地產研究院）