調控的靴子落地后

文/高榮偉

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調控的靴子落地后

文/高榮偉

新年伊始，在供給側改革中房地產去庫存政策最為密集，降低不限購城市房貸首付比例、契稅新政、再一次的降準、統一上調住房公積金存款利率等一系列政策接連推出，各地樓市去庫存政策持續發力。在政策組合拳的作用下，北上廣深一線城市房價暴漲，城市公寓、別墅產品均迎來小陽春，量價齊升，三、四線城市的去庫存效果也在逐漸顯現。

一線城市樓市井噴

國家統計局數據顯示，1月房價同比上漲城市數量增至25個，占比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。到了2月，暴漲的態勢更加明顯。進入3月，一線城市樓市全面井噴。

中國指數研究院報告：根據中國房地產指數系統中百城價格指數，對100個城市新建住宅的全樣本進行調查發現，3月百城住宅均價為11303 元/平方米，環比上漲1.90%，漲幅較2月擴大1.30個百分點。國家統計局最新公布的70城住宅價格數據顯示，深圳房價環比上漲3.6%，同比漲幅高達57.6%，均位居全國首位。因高價項目集中入市，上海房價環比上漲達5.09%。來自北京市住建委和中介機構的數據顯示：3月北京新房成交9189套，環比上漲206%；二手房成交環比上漲111.3%，達到32009套——繼2013年3月43780套的成交量之后創第二高紀錄。東莞、惠州、保定漲幅在20%-25%之間；蘇州、珠海等9個城市漲幅在10%-20%之間；贛州、廈門等8個城市漲幅在5%-10%之間；柳州、汕頭等21個城市漲幅在5%以內。樓市“小陽春”如期而至。

與此同時，官方密集發聲，引來業內及市場層面關于新的調控措施的收緊預期。李克強總理在博鰲亞洲論壇上發表主旨演講時提出要“避免房地產市場出現大的波動，促進房地產市場平穩健康發展”。在此背景下，上海市率先發力，收緊一系列當前利好政策，其他一線城市相繼跟進。

各地新政相繼實施

房價節節攀升，一線城市新一輪調控政策應聲出臺。3月25日起，上海、深圳相繼宣布實行更為嚴格的住房限購政策。

上海：從嚴執行限購政策，非本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限由滿2年提高到滿5年；再次購買普通自住房的，其首付款比例不低于50%，對擁有1套住房的居民家庭為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買非普通自住房的，其首付款比例不低于70%；企業購買的商品住房再次上市交易，需購買滿3年及以上；購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為，信息納入上海市公共信用信息服務平臺。

此次上海樓市調控號稱史上最嚴。新政的首個關鍵點是明確了首套房認定“認房不認貸”的政策，即已經擁有1套住房的購房群，無論這套房子是否有貸款，或者貸款有無結清，都視為已有一套住房，再次購房將不再享有首付三成的優惠，首付提升至五成（購買普通住宅）或者七成（購買非普通住宅）。中國人民銀行上海總部調查統計研究部主任王振營表示，此次政策出臺，主要是考慮上海整體房屋供給緊張的情況：“要首先保證沒有房子的購買第一套房的需求。一方面，需要繼續保持相對的金融支持，提供足量的信貸，首付比例維持在30%的水平上；另一方面，要控制高企的房價，就要進行比較嚴格的甄別，對購買第二套住房的適度提高貸款標準。”

深圳：3月25日晚，深圳市政府辦公廳發布的《關于完善住房保障體系促進房地產市場平穩健康發展的意見》規定：本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；自購房之日前3年及以上在本市連續繳納個人所得稅或社會保險的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對購房人家庭名下在本市無房且近兩年內無住房貸款記錄的，貸款首付比例仍繼續執行最低三成，對購房人家庭名下在本市無房但近兩年內有住房貸款記錄的，或在本市已有一套住房但已結清相應住房貸款的，貸款首付比例執行最低四成；購房時間的認定，以在本市房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

北京：雖然沒有像上海那樣以新政的方式大張旗鼓地對樓市出手，但是在3月還是采取了一些行動，啟動了房地產經紀機構專項執法檢查，主要針對擅自發布房源信息、違規群租、哄抬房價、陰陽合同、經紀人員不良行為等十個方面問題。

3月31日，北京3宗土地被掛出，其中1宗是位于大興的綜合性金融服務用地，另外2宗為昌平區南邵鎮的宅地。掛牌文件中明確規定：本次掛牌出讓宗地除建設保障性住房外的剩余居住規模中，套型建筑面積90平方米以下的所占比重需達到70%以上。這被業內認為是暫停了7年的“90/70”政策重新回歸，也被有關人士解讀為一項去“豪宅化”的措施。

買賣雙方博弈加劇

受新政影響，此前一路猛漲的一線城市樓市均出現退燒信號，一線城市市場的先導指標集體下滑，購房者進入觀望狀態。調控的靴子落地后，在深圳樓市看似平靜的表面之下，買賣雙方的博弈在加劇。業主此前強硬的叫價心態亦開始動搖。數據顯示，在四月中上旬的一周，深圳有兩成業主下調報價。一手房方面，在推售的5個樓盤中，大部分銷售率均不太理想，有4個項目銷售率低于七成，其中又有2個項目銷售率低于五成。

在北京，樓市波動也相當明顯。4月第一周北京全市新房、二手房網簽量均環比下降近四成，據偉業我愛我家集團數據中心統計：全市新建商品住宅（不含保障房）共網簽1931套，環比下降38.5%；全市二手住宅共網簽5136套，環比下降37.3%。房價方面，3月二手房成交均價一路高漲突破4萬元/平方米后也開始回落，4月第一周跌回到4萬元/平方米以下水平。鏈家研究院認為：“高價格使得部分客戶回歸理性，隨著入市需求的減少，業主的觀望情緒正在增加。”

一名地產界人士稱，近日北京房地產中介紛紛將高價房源下架，總數高達萬套。據了解，近日鏈家官網上出現了大批量價格為每平方米14萬元的學區房，而此前掛出的每平方米動輒數十萬的高價房源現已不見蹤影。北京鏈家相關負責人表示，他們將部分高價房源下架，其中主要是學區房。這些高價房源給市場造成了不良的影響，他們將不再委賣單價高于15萬元的房源，繼續委賣的學區房標價一律不超過15萬元。

在上海，有房源一夜暴跌160萬。在樓市新政的影響下，上海已有不少業主先后調低報價。如在碧云板塊，有一名置換型客戶，房子剛定好，本來二手房可以慢慢賣的，結果政策出來后，原來掛牌1150萬元的別墅現在愿降價到990萬元，而且還可以談價格。東方證券房地產行業首席分析師竺勁表示，短期內，上海收緊房市政策對于其他城市有情緒上的影響，也會讓其他一線城市房價降溫。

樓市新政后續影響

本輪收緊政策一定程度上抑制了購房需求，大量投資性購房被擋在門外的同時，也有大批剛需和改善性需求者難以進入市場。地產界一資深人士指出：“預計這輪收緊政策會在未來相當長一段時間內，對過熱的市場形成打壓。”

根據上海中原、深圳鏈家的一線數據，限貸政策升級對需求的直接影響在20%-30%之間，更多的影響還在于購房者整體預期的轉變和觀望情緒的提升，一些恐慌性需求和投資性需求可能會短期退出市場，而首次置業和改善性需求則有可能暫緩置業計劃。不過，需要注意的是，限購政策對市場的影響是有限的——需求并沒有減少，只是暫時被遏制。由于全國各地的市場表現不同，未來政策將會分化，因城施策，過熱時進行適度收緊，過冷時繼續注資去庫存。保證房地產市場穩健發展，支撐宏觀經濟持續向好，是政策的初衷和目標。

展望一線城市樓市前景，由于2015年滬深兩市成交都明顯上漲，有分析認為，2016年剩余三個季度滬深成交量或同比下跌50%左右。鑒于目前的房貸寬松政策，且鼓勵正常住房消費的政策并未轉向，再加上滬深此輪房價調整幅度有限，預計至年底，上海的房價將下降10%-15%，深圳下降20%-25%。從長遠來看，在城鎮化過程中，加強調控的目的在于實現大中小城市的均衡發展，但由于公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。

作者單位：（河南省南陽市社旗縣委黨校）