淺析全面二孩政策對我國房地產(chǎn)市場的影響

文/商桂華

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淺析全面二孩政策對我國房地產(chǎn)市場的影響

文/商桂華

2015年下半年，黨中央先后提出實施“全面二孩”的計劃生育政策和“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的方針，筆者認為，這兩項政策方針是相輔相成的，“全面二孩”政策的實施也將為中國房地產(chǎn)市場帶來新的活力。

一、為何實行“全面二孩”政策

當(dāng)前，房價已經(jīng)成為整個社會的熱點話題，究其原因是這個話題具有普遍性，因為買房是每個中國年輕人都不能逃避的現(xiàn)實，同時它也具有社會性，唯有安居方能樂業(yè)，一個社會的穩(wěn)定情況和房地產(chǎn)市場的健康與否也有很大的關(guān)聯(lián)。由于前期房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展和近期經(jīng)濟大形勢的不樂觀，全國各地房地產(chǎn)行業(yè)均出現(xiàn)庫存積壓的現(xiàn)象，但人們關(guān)心的房價沒有出現(xiàn)明顯的下降趨勢。2015年底，黨中央和國務(wù)院對我國房地產(chǎn)行業(yè)提出了“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”的方針，也出臺了多項政策“救市”，比如央行的“雙降”等去庫存政策。2015年下半年，我國還出臺了“全面二孩”的計劃生育政策，二者看似不相關(guān)，然而根據(jù)筆者的分析，“全面二孩”政策與我國房地產(chǎn)去庫存方針是密切相關(guān)的，也將對中國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響。

二 、“全面二孩”與“去庫存”的聯(lián)系

房地產(chǎn)作為商品經(jīng)濟中的一種特殊的商品，其價格也是遵循商品的價值規(guī)律的。馬克思認為商品的價格由其價值決定，并受供求關(guān)系的影響。因此，下面將著眼于就價值（成本）和供求關(guān)系這兩個重要因素，分別從歷史和國際兩個角度分析全面二孩政策與房地產(chǎn)去庫存方針的聯(lián)系。

（一）從歷史角度考慮

新中國成立以來，我國的住房建設(shè)發(fā)展大致經(jīng)歷了三個階段，分別是1978年以前的國家主導(dǎo)的計劃模式（建造、分配）階段、1978-1998年的住房商品化開發(fā)（房地產(chǎn)市場培育）試點階段、1998年至今的住房金融化開發(fā)階段。

我國是從1983年開始正式施行計劃生育政策的，從時間節(jié)點上來看，當(dāng)時正處在住房建設(shè)發(fā)展的第二階段，即住房商品化開發(fā)、房地產(chǎn)市場培育的試點階段，在房地產(chǎn)商品化開發(fā)試點初期，我國的房地產(chǎn)行業(yè)還是一片“藍海”。根據(jù)1982年的第三次全國人口普查結(jié)果，截至1982年6 月30日24時，我國大陸地區(qū)人口為100391萬人，60歲以及以上的老年人口為7664萬人，占總?cè)丝诘?.63%。從1983年計劃生育開始執(zhí)行之后，我國的人口出生率開始下降，與此同時，老齡人口比例開始顯著上升。

隨之而來的是住房建設(shè)發(fā)展的第三階段，即1998年至今的住房金融化開發(fā)階段，這也是房價攀升最顯著的階段。國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，從2003-2010年，全國房價累計上漲了200.3%，在這一階段，房價上漲速度超出了人們收入增長的速度，“買房難”開始成為社會的熱點話題，同時也出現(xiàn)了一系列與過快增長的房價相關(guān)的社會問題。聯(lián)系人口的變化趨勢，分析成本因素：由于計劃生育的長期執(zhí)行，人口老齡化進一步加劇，青壯年勞動力減少，用工成本也水漲船高，最終導(dǎo)致房屋成本的增加。分析供需因素：由于購房的主力軍是年輕人，而購房又是剛需，考慮到中國的人口基數(shù)，房地產(chǎn)行業(yè)目前仍是需大于供的，因此房價一直高居不下。

但是這里存在一個矛盾，就是人們對買房的高需求與相對收入而言的高房價的矛盾，即盡管有大量的購房需求，而由于房價高、收入低，買不起房。因為這個矛盾的存在，使得近幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了庫存積壓的現(xiàn)象。

為了解決這一矛盾，2015年10 月23日，央行宣布從24日起，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率下調(diào)0.25個百分點到4.35%，一年期存款基準利率下調(diào)0.25個百分點到1.5%，此外，當(dāng)天起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點，并對部分金融機構(gòu)額外降低存款準備金率0.5個百分點。降低貸款基準利潤增加了二套房貸降首付落地的可行性，起到了一定的去庫存作用，短期之內(nèi)樓市出現(xiàn)了反彈的跡象，然而降息降準策略也會引起一、二線城市的房價回漲，因此，這一系列的宏觀調(diào)控政策只能短期緩解樓市的問題，不能從根本上解決這一矛盾。而“全面二孩”政策的出臺恰恰可以長期解決樓市出現(xiàn)的難題。一方面，該政策的實施可以緩解人口老齡化的問題，出生率的提高可以在未來為社會提供充足的勞動力，勞動力價格將會下降，使房地產(chǎn)的成本會有回落的可能；另一方面，很多家庭生了二孩后，二房、三房的需求將成為剛需，可以進一步刺激樓市，減少庫存。因此，宏觀調(diào)控和“二孩政策”可以分別在短期和長期緩解買房的高需求與相對收入而言的高房價的矛盾。

（二）從國際角度考慮

日本在20世紀80年代后期到90年代初期出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，研究日本的案例可以從中得到一些借鑒。

圖1顯示了老年人口在總?cè)丝谥姓嫉谋壤?。從日本的人口結(jié)構(gòu)上可以看出，日本在1970年老年人口已達到7.07%，已經(jīng)進入老齡化社會，到2000年日本老齡人口占總?cè)丝诒戎卦鲋?7.36%。老年人口比重不斷上升，意味著社會中的年輕人比例在減少，而年輕人是日本社會主要的工資收入獲得者和購房需求團體，年輕人比例的下降造成對房屋的需求降低，所以在城市化進程接近尾聲的情況下，日本社會人口中真正有購房需求的年齡階層在不斷萎縮，這導(dǎo)致了日本房地產(chǎn)市場在泡沫破滅后的長期低迷。

圖1 老年人口比例對比圖

圖2 中國人口比例預(yù)測圖

從圖1也可以看出我國老年人口比例的增長速度也比全球平均速度要快，在2008年的時候已經(jīng)高出了全球的平均水平，如果繼續(xù)施行原先的計劃生育政策，人口老齡化現(xiàn)象會越發(fā)明顯。人口學(xué)專家給出的我國2050年的人口比例預(yù)測如圖2所示，很有可能出現(xiàn)和日本一樣的房地產(chǎn)泡沫，從而引發(fā)金融泡沫，給社會經(jīng)濟帶來一系列沉重的打擊。

因此，為了避免重蹈日本的覆轍，我國實行“全面二孩”政策對優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)尤為重要，從長遠考慮，可以防止老齡化加重對房地產(chǎn)業(yè)乃至社會經(jīng)濟造成的負面影響。

三、“二孩政策”對“去庫存”的影響

（一）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的賣點

在實施全面“二孩政策”后，很多家庭會生第二個孩子，由于家庭中多了新成員，購房者對戶型的選擇將會趨向于大戶型的房子，二房將不能滿足大多數(shù)家庭的需求，三房或者四房將成為剛需，同時為使新出生的孩子享受更優(yōu)質(zhì)教育資源，新一輪的爭購“學(xué)區(qū)房”熱潮將會上演。 與此同時，照顧兩個小孩對于雙職工夫婦來說還是很辛苦的，兩孩家庭請保姆可能會成為常態(tài)，因此“保姆房”將會被納入開發(fā)商的開發(fā)規(guī)劃。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)新的增長點

全面實施“二孩政策”所產(chǎn)生的人口紅利會給中國各個行業(yè)帶來利好，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從短期看，25-45歲的人口是會選擇生第二個孩子的主要人群，以前購置二房的家庭會在生二孩后考慮購置更大戶型的房產(chǎn)，兩個孩子的教育將成為一個家庭的重中之重，“學(xué)區(qū)房”也會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的增長空間；從長期來看，根據(jù)人口專家預(yù)測，在全面“二孩政策”實施之后，到2050年的時候，20-44歲的人口比例將會比未開放二胎的時期多4%，考慮到中國如此巨大的人口基數(shù)，伴隨著我國城鎮(zhèn)化的進程，4%的新增人口將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的活力。

作者單位：（江蘇省鹽城市不動產(chǎn)登記中心）