關于街區制的影響和借鑒

文/顧娟 王盛

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關于街區制的影響和借鑒

文/顧娟 王盛

街區制是發達國家通行的做法，遍布于世界各大繁華城市，在國外已發展成熟，而我國則剛剛開始探索街區制。推廣街區制政策的出臺對我國當前和將來的房地產市場將產生何種影響，街區制在未來的推行中應注意些什么，如何借鑒已有經驗等，是值得探索的話題。

一、 推廣街區制的影響

街區制推廣的出發點是基于優化街區路網結構考慮的，該政策的實行不僅影響城市交通，對房地產業產生的影響主要有以下幾點。

（一）緩解城市交通壓力

在中國城市中，由于道路規劃不合理形成的“丁字路”、“斷頭路”，是造成交通擁堵的原因之一。而街區制的推廣，使得原來封閉式的小區逐漸開放，社會車輛可以進入小區馬路，在城市范圍內形成“窄馬路、密路網”的道路交通布局，一定程度增加了道路供給量，提高了交通用地的使用效率，分散了主干道的交通壓力，使得高峰時段交通擁擠現象得到緩解。

（二）給小區物業管理帶來困擾

開放式的小區增加了物業管理的難度。物業公司對“圍墻+門衛+監控”的傳統小區環境更為熟悉，能較為簡單地履行其“保安、保潔、保修、保綠”的職責。而實行街區制，使得小區由“靜態”變為“動態”，增加了小區內的不確定因素。由于物業管理難度增加，需要投入更多的人力物力去提升服務質量，如：加強對車流的控制，增加小區內監控設施。開放式的小區不僅需要對小區內部進行管理，還要管理小區外圍和臨街地區，小區內公共設施設備損耗加快，物業公司對其維修投入也會增加。因此，街區制敦促物業公司改進管理技術。物業公司為了轉移增加的管理成本，一則提高物業費，但由政策帶來的成本要業主去承擔，會影響物業公司在業主心中的形象，二則通過改進管理技術來控制成本，拆除圍墻后的住宅亟需可靠安全的管理系統，通過建設智能小區和智能安保降低管理成本。

（三）改變傳統住宅的社區設計

小區內組團化可能會受到歡迎。推廣街區制讓封閉式小區向外敞開，小區內業主追求的私密性和安全性將會大打折扣。為了滿足業主重隱私的心理需求，大的小區可根據小區道路劃分為若干組團，組團內相對封閉，實行專業化的管理。

改變公共設施布局。新的社區規劃會造成原本可以作為露天停車場的地方不再合適設置停車位，而數量龐大的社區私家車又亟需方便安全的安置之所，因此需要修建地下停車場和立體停車場。大片集中的綠地等娛樂休閑設施會吸引大量人流，給小區帶來噪音污染。另外，小區內的公共設施資源變成了城市的公共設施資源，如不改變這些資源的投資主體，則對開發商和業主來說是不經濟的，因此，小區內的娛樂休閑設施將會分散化、多樣化，由不同主體投資。

底層商業、沿街商業得到發展。開放圍墻之后的人流可以為底層發展商鋪提供很好的條件，加之消費者對于底層住宅、沿街住宅購買意愿的下降，開發商利潤率降低，底層住宅更可能用于商業。

（四）改變房地產開發商開發與運營方式

因為大片土地意味著更多的資金和使用成本，也意味著需要承擔更多的基礎設施和公共設施的建設和管理，因此，較多的開發商拿地、規劃開發會更為謹慎，傾向于拿小塊地、建小社區，這也有利于降低房地產業進入門檻。

對住宅設計和建設標準提出新要求。由于底層更適合用于商業，因此，底層商鋪的設計和排布需要經過深入細致的調研和分析。開放小區帶來的噪音污染要求開發商使用降噪技術和材料，也要求開發商更加合理地排布小區交通、樓棟分布及綠化建設等。

開發商對不同商品房實行差別化定價。臨街深度、交通通達度、樓層等的不同，導致不同房屋的價值不同，同一房屋對不同需求的人的價值不同，因而底層商鋪和普通住宅的定價不同，擁有不同屬性的普通住宅的定價也不同，開發商可通過差別化定價使小區商品房達到最佳使用狀態。

（五）影響波及已建成小區

對于周邊有新建住宅區的小區來說，封閉式住宅顯示出比較優勢：一方面，封閉式小區業主具有較好的私密性和安全性；另一方面，封閉式小區可以享受周邊開放式小區的公共設施和商業服務。同時，隨著周邊開放小區的建設，交通、休閑娛樂等配套設施更加健全，拉動整個片區房地產增值，封閉式小區坐享其成，因此會更受歡迎。但是這種優勢并非可持續的，隨著政策的逐漸落實，整個市場環境的穩定，封閉式小區將會顯露出其不足。

對于一些特殊的房地產，例如學區房，小區拆墻打破了原有大路的分區模式，重新定義分區會造成巨大影響。重點學校的學區房會打破“小區拆墻”政策所帶來的負面影響，消費者會不受影響地繼續炒熱這一市場，而分離出去的房地產則會失去優勢，原有價值的喪失使得它不再受消費者關注。

（六）帶來新的商業機會

住宅街區制增加了沿街的車流、人流，營造了良好的商業氛圍，更有機會將商業搬進社區，提供更多的便民服務，如便利店、小型藥店、理發店、餐飲等。此外，開放式小區更為看重社區的安全性和舒適性，為安全防盜系統（如新型防盜門、移動監測報警器等）和降噪材料、設備迎來良好的發展機遇。

（七）對不同城市的影響不同

對于擁擠的一線城市和發展程度較高、城市配套設施較完善、治安較好的地區，人們對生活環境的治安有信心，不太會因為此規定對住房安全問題產生質疑，并且希望道路開放以減少交通擁堵帶來的不便，因此，開放小區的負面效應遠不及該政策帶來的好處。

相反，人口較少的三、四線城市或者治安相對較差的城市，交通擁堵程度并不十分明顯，小區道路等公共設施的開放并不會提高利用效率，反而會造成資源的浪費。同時，小區的開放會帶來安全隱患，使人們對住宅區的治安產生擔憂。

二、 推廣街區制實踐經驗的借鑒

街區制在西方國家是一種成熟的社區樣式，在我國也有一些實施的案例。在推廣街區制的過程中，應注意吸收已有的經驗。

（一）構建合理的街區尺度，營造適宜的城市空間

街區尺度要與城市中人的個性化需求相契合，使人建立對街區尺度與人性化空間場的主觀協調感知關系。有學者對國外90個大城市中心街區尺度進行了統計和對比分析，確定街區的合理規模應控制在200米以內，結合我國城市建設中街區尺度普遍趨大的現實與規劃實際情況，可能將街區范圍控制在150-200米更為恰當。

（二）采用多種類型、不同檔次和多種功能的建筑

1.社區建筑將高層塔樓、多層公寓、低層排屋和花園洋房或別墅相結合。高層塔樓錯落布置既保證了社區具有較高的密度，提供足夠的住宅，又保證了建筑之間合理的間距，提供良好的生活環境；多層住宅采用周邊式的圍合布置，沿社區外圍道路分布，適宜居住；排屋與花園洋房結合布置，不但沒有影響視覺感受，而且可以與其他類型建筑結合，形成豐富的城市空間輪廓線和錯落有致的院落景觀。

2.街區制將高、中、低檔次的住宅相匹配，可提供不同類型的居住建筑，吸引不同年齡、不同收入、不同背景的居民。這可摒棄以往將富人區與中低收入居民相分離的規劃方法，減少同質化、單一化聚集的居住現象，從而促進住區內不同階層居民的融合。

（三）形成網絡狀的社區道路系統

街區制小區將城市現有的道路網絡延伸至社區，在社區內部形成開放的、高密度的網狀道路結構。可以考慮在大的社區內引入市政道路，把小區劃分成若干部分，每一部分實行組團化管理，避免圍合式的隔離，改用組團式環形毛細道路加以監管，住區內還提供與城市其他步行綠化系統相連接的步行系統。結合國外的經驗，有以下社區道路類型可資借鑒。

1.住區外圍沿城市道路的“街”。住區外圍不設圍墻，多層建筑的底層裙房順應城市道路走向，形成連續的沿街界面，完全對城市空間開放。裙房的二層、三層懸挑出來，使街道尺度更加宜人。住區沿周邊道路，每邊設置兩個人行出入口，城市人流通過沿街界面引入住區。

2.住區內部的“街”。住區內部規劃的多條小街由裙房、鏤空的地下花園以及鋪地進行界定。為了削弱高層之間用于滿足日照要求所形成的巨大的空間尺度，塔樓之間安排了低層別墅，高層公寓與別墅之間形成3-4米左右的商業通道，給行走于住區內部的居民以舒適的尺度感。各個組團的入口全部開向城市支路，充分發揮城市支路的重要作用。

3.“浮”于三層裙房之上的“街”，所有裙房的三層屋頂通過架空的過街天橋連接起來，形成高于地面10米的空中綠化平臺，這一層次的“街”成為住區居民獨享的休閑空間。

（四）實行“大開放、小封閉”的住區管理模式

基于對住戶私密性的考慮，街區與街區、街區與城市之間可采用開放的設計模式，而在每個街區的入口處設置保安措施，實行一種“大開放、小封閉”的住區管理模式，在住區開放與封閉之間尋求一種平衡。

根據國外的經驗，物業管理可對住區的車流、人流進行二級管制。一級是在住區外圍對車輛進行管制，外來車輛可以臨時停靠在住區周邊的城市支路上，并對外來車輛收取一定的看管費用。二級是按照組團對車流及人流進行管制，每個組團單獨設置地下車庫出入口及人行出入口，分組團進行封閉式管理，每一棟住宅建筑都設置門禁系統，進入住棟時需要刷卡方可進入。除此之外，物業管理公司在住區內部設置流動巡邏的保安人員，確保住區居民的安全。

（五）引導小區住戶參與街區管理和社區公共生活

傳統小區中物業公司在日常事務方面占主導地位。而在街區制情況下，可考慮讓小區住戶參與更多的管理和公共事務。

1.設計“居民自治”的社區管理體系。政府、開發商和物業公司在規劃、建設和管理社區的過程中，可發揮社區住戶的主觀性和積極性。如：在設計過程中，征求公眾的意見，對合理部分予以采納，建造公眾喜歡的綜合性社區；在日常管理中，安排固定時間聽取社區業主的心聲，“自下而上”提供社區管理辦法和方案，讓業主成為真正意義上的“社區主人”，從而降低管理成本，也降低安全風險。

2.組織社區居民參與社區文化活動。居住社區管理組織應盡力組織一些社區居民共同參與的文化娛樂、體育休閑、社區志愿者服務等活動，這些活動不僅可以增加居民之間的社會交往，同時可以增強不同類型居民對志愿者行動和住區公共事務的參與意識，以及對住區共同利益的認同感、歸屬感，從而達到融洽鄰里關系、增進鄰里團結的目的，使街區成為真正的家園。

作者單位：（華東師范大學）