營改增后房地產行業迎來最大減稅舉措

文/卞夢健

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營改增后房地產行業迎來最大減稅舉措

文/卞夢健

二手房交易在最大減稅舉措中降稅明顯

4月12日，國新辦舉行全面推開營改增試點有關情況發布會，針對個人在二手房交易過程中是否能做到稅負只減不增的焦點問題，國家稅務總局副局長汪康表示，過去二手房營業稅的征稅政策和免稅政策這次都平移過來了，過去征5%營業稅時，如果房價是100萬元，要交5萬元的營業稅（100萬元×5%），現在如果房價還是100萬元，100萬元÷（1+5%）×5%=47600元，即營改增以后的稅收負擔是4.76%，少交稅2400元。這是因為過去的100萬元是含稅價，現在增值稅按照不含稅價來征稅，稅基不一樣。所以說，營改增后，二手房交易將迎來最大減稅舉措。

從2016年5月1日起，我國將全面推開營改增試點，主要內容是“雙擴”：一是將試點范圍擴到建筑業、房地產業、金融業和生活服務業，實現增值稅對貨物和服務的全覆蓋；二是將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，比較完整地實現規范的消費型增值稅制度。由于新增不動產抵扣不僅涉及將被納入試點的上述四大行業近1000萬戶納稅人，也涉及近600萬戶已經被納入營改增試點范圍的納稅人，以及更多的原有增值稅納稅人，3月底的營改增細則公布后，關于此內容的議論頗多。

根據細則，適用一般計稅方法的試點納稅人，2016 年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。商業地產服務和投資公司世邦魏理仕的觀點代表了一派的聲音：企業購買不動產并按固定資產進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣，將利好自用型買家對于商業和工業房地產的購買需求，促進商業房地產的去庫存。

但這會不會推高房價呢？財政部副部長史耀斌給出了回答：企業作為納稅人，不管他從事的是什么樣的經營行為，首先關注的是對他的經濟效益有什么樣的影響，以及他的投資目的或者能夠達到什么樣的投資目標。對于不動產來講，新增的不動產可以作為進項稅抵扣，但如果他的投資行為對目前的生產經營沒有益處的話，也不會為了抵扣的目的去購買或者大量購買房地產，如果認為對他的經濟行為有好處，就會投資不動產。企業投資不動產，說明他希望以后擴展經營業務，占有更大的市場，這是企業自己的投資決策問題。

七個減稅細則文件有五個針對房地產行業

近日，國家稅務總局網站上出臺的七個細則文件，有五個專門針對房地產和相關的建筑業，包括《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》、《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》、《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》。這充分顯示了房地產業的重要性，以及國家對此的重視程度。另外，細則下面有“相關政策解讀”，應該是官方看到上一輪傳播中許多媒體拋開了繁雜的條文，給出了自己的簡版解讀，所以這次稅務總局順應民意，說明了稅務總局對傳播的重視。

其中，《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第八條規定 ：一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。房地產老項目是指：（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016 年4月30日前的建筑工程項目。

之前大家一直爭論：如果沒有施工許可證怎么辦？現在結論出來：“合同也能作數”。因此，如果覺得老的計稅辦法對自己有利，或者短時間內無法做好營改增準備，企業可以抓緊簽訂合同，按照老辦法計稅，給自己一個緩沖期。很多房地產企業去建委瘋狂取得施工許可證的欲望應該會迅速冷卻。對于性質相同的業務，依據一個證書的存在與否來判定企業是否能進入過渡期政策的覆蓋范圍，本身就沒有體現稅收的公平性。

但是事實上，雖然《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》解決了很多實際問題，比如對老項目進行了深入定義，但依然沒有完全解決房地產企業的全部增值稅疑問。

對步入存量房時代的一線城市影響巨大

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》第二十三條規定：小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。《納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務增值稅征收管理暫行辦法》第九條規定：小規模納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，不能自行開具增值稅發票的，可向建筑服務發生地主管國稅機關按照其取得的全部價款和價外費用申請代開增值稅發票。《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第十條規定：小規模納稅人轉讓其取得的不動產，不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管地稅機關申請代開。

之前大家最擔心的是自己上游為小規模納稅人，無法開具專用發票，出現納稅鏈條斷裂，雖然現在可以代開的政策出臺后，相關增值稅斷裂鏈條被彌合。現實中仍存在博弈，不過作為下游企業，只需要給上游壓力就好，不存在上游因為規模小沒有資格開不了票的問題。

《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》第三條規定：納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分兩年從銷項稅額中抵扣。第四條規定：納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。上述進項稅額中，60%的部分在取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，在取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第五條規定：購進時已全額抵扣進項稅額的貨物和服務，轉用于不動產在建工程的，其已抵扣進項稅額的40%部分，應于轉用的當期從進項稅額中扣減，計入待抵扣進項稅額，并于轉用的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。第七條規定：已抵扣進項稅額的不動產，發生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照有關公式計算不得抵扣的進項稅額。第九條規定：按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照有關公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

之前各地為了去庫存，紛紛出臺了可以改變項目性質、土地性質的規定。而如果要把寫字樓變成公寓、商業變成住宅，無疑都要進行大量的變動，相信足以滿足“增加不動產原值超過50%”的條件，從而享受兩年抵扣的政策。而許多在建的房地產“老項目”，施工許可證上的時間已經確定，主體施工合同也早已簽訂，但如果覺得新政對自己有利，可以從“裝飾”等角度入手，簽訂新的合同，享受抵扣。此政策有利于存量資產改造和運營，對盤活存量、翻新老舊物業有積極提振作用，尤其對步入存量房時代的一線城市影響巨大。

至于稅改對房價以及房地產市場的影響，有關專家表示，不是成本決定房價，而是市場決定房價。尤其今年以來，部分三、四線城市供大于求的狀況明顯，壓力巨大。在這樣的情況下，很多項目都是貼著成本在賣，有的甚至是虧本甩賣。所以如果現在稅負成本能夠大大降低的話，房價的下行空間也會更大。但我們只能說，稅負成本的明顯下降會對房價有一定影響，是充分條件，而不是必要條件。因為，稅改后按照11%的稅率計算，直接抵扣不足可能會使得房地產應繳稅率比原來略高，但由于李克強總理承諾了營改增后稅率只低不高，如果未來應稅比率更高，那么應有其他的虛擬抵扣來使得實際征收比照現有稅率，所以實際的影響不會太顯著。

作者單位：（山東省臨沂市蘭山區財政局）