淺述城市建設(shè)用地一二級市場關(guān)系研究

劉霞胡犀方翠蘭

（1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司，重慶 400013）

淺述城市建設(shè)用地一二級市場關(guān)系研究

劉霞1胡犀2方翠蘭1

（1.重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院，重慶 402260；2.重慶賽迪熱工環(huán)保工程技術(shù)有限公司，重慶 400013）

城市建設(shè)用地一二級市場相互關(guān)系是影響土地市場運行的關(guān)鍵，本文闡述了土地市場內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系，采用存量流量模型分析了土 地一二級市場間的相互影響原理，提出運用Granger因果檢驗對土地市場實際數(shù)據(jù)進行檢驗確定滯后期。本文為豐富土地市場 理論提出思路，并為政府調(diào)控土地市場提供了現(xiàn)實依據(jù)。

城市建設(shè)用地；一級市場；二級市場；存量流量模型；Granger因果檢驗

我國土 地市場化起步晚，發(fā)育尚未成熟，對土地市場內(nèi)部供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)研究也不夠成熟，政府在制定土地供應(yīng)計劃和調(diào)控房地產(chǎn)市場中無據(jù)可依，如何正確認(rèn)識和處理好城市建設(shè)用地市場內(nèi)部供需關(guān)系，理清城市建設(shè)用地一、二級市場關(guān)系成為了現(xiàn)階段亟待解決的問題。

城市建設(shè)用地市場由土地一級市場和土地二級市場組成，也稱土地一、二級市場。土地一級市場是土地使用權(quán)出讓市場，土地二級市場是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，土地使用權(quán)所有者在規(guī)定年限內(nèi)將從土地一級市場獲得的土地進行交易，土地使用權(quán)在土地使用者之間流動。在土地一、二級市場共同作用下，土地資源實現(xiàn)了合理的分期利用與優(yōu)化配置。

一、城市建設(shè)用地一、二級市場相互關(guān)系定性分析

土地一、二級市場關(guān)系可從以下兩個方面分析：（1）一級市場是二級市場存在基礎(chǔ)，二級市場是一級市場的延續(xù)和完善。城市土地一級市場決定了進入市場的城市建設(shè)用地總量和結(jié)構(gòu)，控制了土地利用程度和地價；二級市場在一級市場基礎(chǔ)上實現(xiàn)了土地利用方式和具體配置，在盤活存量土地起到了重要調(diào)節(jié)作用［1］。（2）城市土地一級市場的需求者即二級市場的供給者，一級市場價格決定了二級市場價格，一級市場供給量決定了二級市場供給量，反過來，二級市場最終需求量也會對一級市場最初供給量產(chǎn)生影響。同時，二級市場與一級市場存在一定替代關(guān)系，一級市場需求得不到滿足時可從二級市場尋求供給，而一級市場價格高于二級市場價格時，需求者也可以轉(zhuǎn)向二級市場尋求低成本土地，二級市場進入壁壘低和競爭完全使土地市場活躍程度提高，土地集約節(jié)約利用水平也提高，使得土地市場運行更加完善［2］。

二、城市建設(shè)用地一、二級市場相互影響關(guān)系模型分析

1.土地市場的存量流量模型分析。

城市土地經(jīng)濟學(xué)中，歌德伯戈的提出的“存量-流量模型”是目前研究城市建設(shè)用地一、二級市場相互關(guān)系的主流模型［3］，考慮到我國特殊經(jīng)濟體制，應(yīng)結(jié)合我國土地市場實際情況進行分析。

“存量-流量模型”中流量市場對應(yīng)城市建設(shè)用地一級市場，存量市場對應(yīng)城市建設(shè)用地二級市場，模型分析的前提條件是不考慮政府參與、投機等外部因素影響。首先通過供求價格傳導(dǎo)機制分析城市建設(shè)用地市場劃分和特點：一級市場存在壟斷，短期供給由政府確定，短期供應(yīng)量不變，價格取決于需求量，故其供給曲線S （Q1）無彈性，但需求曲線D（Q1）有彈性，需求量隨著價格的增加而減少。當(dāng)S（Q1）=D（Q1）時，一級市場達(dá)到均衡，此時的價格Pe為均衡價格。二級市場屬于完全競爭市場，供給和需求曲線均有彈性，價格取決于供應(yīng)量和需求量，當(dāng)S（Q2）=D（Q2）時，二級市場達(dá)到均衡，此時價格Pn為均衡價格。理想狀態(tài)下，由于市場主體趨利屬性可判定，二級市場均衡價格高于一級市場均衡價格。

下面分析基于“存量-流量模型”的城市建設(shè)用地一、二級市場相互影響機制：

（1）P=Pe，一級市場供應(yīng)量等于需求量，市場自動調(diào)整，二級市場轉(zhuǎn)讓價格會逐漸下降至與一級市場出讓價格Pe相等并達(dá)到平衡。（2）P〈Pe，市場主體拿地積極性提高，需求量增加，由于供應(yīng)有限，總體供不應(yīng)求，一級市場市場空缺由二級市場補缺，二級市場需求量增加。（3）P〉Pe，市場主體拿地積極性降低，需求量減少，由于供應(yīng)不變，總體供過于求，進而影響二級市場需求量減少。

基于上述分析可知，城市建設(shè)用地一、二級市場均衡取決于一級市場的價格與均衡價格的關(guān)系。當(dāng)一級市場價格低于均衡價格，二級市場需求增加，當(dāng)一級市場價格高于均衡價格，二級市場需求減少。因此只需找到

一級市場均衡價格，即可通過調(diào)控一級市場出讓價格調(diào)控二級市場轉(zhuǎn)讓量和價格，達(dá)到調(diào)控整個土地市場量價目的，進而影響房產(chǎn)市場的量價。但一級市場均衡價格很難確定，一般采用一級市場出讓價和二級市場轉(zhuǎn)讓價的均值。

此外，由于存量-流量模型是基于短期市場，實際由于政府壟斷一級市場供應(yīng)，且存在一定交易周期，導(dǎo)致市場主體對一級市場反應(yīng)存在一定滯后期。

2.城市建設(shè)用地一、二級市場各要素Granger檢驗?zāi)Ｐ头治觥?/p>

要深入研究城市建設(shè)用地一、二級市場內(nèi)在運行機制和相互關(guān)系，還需要因地制宜，從全國各地不同土地市場實證數(shù)據(jù)出發(fā)，分析出讓量、出讓價、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓價的相互關(guān)系，并結(jié)合滯后調(diào)節(jié)研究方法確定滯后期，目前主要采用Granger因果檢驗方法，驗證存量-流量模型結(jié)論，推證土地一、二級市場的內(nèi)在聯(lián)系。

具體研究方法如下：根據(jù)土地市場的出讓量、出讓均價、轉(zhuǎn)讓量、轉(zhuǎn)讓均價、價差的季度數(shù)據(jù)作時間序列圖，推導(dǎo)出各變量間隨時間變化是否呈現(xiàn)一定相關(guān)性，如是，則可將各變量進行ADF單位根檢驗：平穩(wěn)性檢驗和各變量間Granger因果檢驗，即可得出城市土地一、二級市場相互影響關(guān)系［4］。

三、基于城市建設(shè)用地一、二級市場關(guān)系研究的結(jié)論

通過對城市建設(shè)用地一、二級市場相互影響機制研究，可摸清土地市場運行機理，提供判定土地市場所處狀態(tài)和未來發(fā)展趨勢的依據(jù)。建議積極探索土地供給新模式，系統(tǒng)把握市場動態(tài)，堅持市場調(diào)整與政府調(diào)控并行［5］，政府可根據(jù)城市建設(shè)用地一、二級市場的量價關(guān)系，確定土地市場各因素間的因果與時滯關(guān)系，準(zhǔn)確控制未來供給量與供給時序，保證市場平穩(wěn)運行，高效調(diào)控地產(chǎn)市場與房產(chǎn)市場。

［1］馬莉，楊海娟.陜西省不同城市土地市場結(jié)構(gòu)分析，陜西師范大學(xué)學(xué)報，2008，9.

［2］李建建，中國城市土地市場結(jié)構(gòu)研究［D］，福建師范大學(xué)博士論文.2002.

［3］歌德伯戈，欽洛依，城市土地經(jīng)濟學(xué)［M］，中國人民大學(xué)出版社，1990.

［4］何怡瑤，潘士遠(yuǎn). 土地政策與中國經(jīng)濟波動——基于土地供應(yīng)量的視角，中國土地科學(xué)，2015，12.

重慶工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院院級科研課題：城市建設(shè)用地一、二級市場耦合機制研究（KJB201508）

F293.2

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1671-864X（2016）08-0294-01