投資性房地產公允價值模式計量及其應用分析
——以深圳惠程為例

王偉偉

(重慶財經職業學院 重慶 402160)

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投資性房地產公允價值模式計量及其應用分析
——以深圳惠程為例

王偉偉

(重慶財經職業學院 重慶 402160)

當前房地產市場政策多變，北上廣深等一線城市房價居高不下，對上市公司持有的投資性房地產而言，采用哪種計量模式核算，直接影響到企業財務報表，影響投資者的決策，對股價也會產生一定的影響。本文結合深圳惠程2016年會計政策變更，來探析公允價值模式計量產生的影響。

投資性房地產；公允價值；應用分析

2016年對于房地產而言，政策變化頻繁，由“去庫存”，到一些城市的限制調控，對全國房價的影響很大。對上市公司持有的投資性房地產而言，采用哪種計量模式核算，直接影響到企業財務報表，對股價也產生一定的影響。本文以深圳惠程電氣股份有限公司為例，結合其披露的財務報表，來分析公允價值模式計量對資產、所有者權益、凈利潤及投資者產生的影響。

一、投資性房地產的概念

財政部2006 年發布的企業會計準則第3號，投資性房地產是為了賺取租金或資本增值，或兩者兼有的而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。

二、投資性房地產的計量模式

投資性房地產初始計量階段，按照成本模式確認計量，但是在后續計量階段，可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。兩種模式的計量對比如表1。

表格1 成本模式計量和公允價值模式計量對比

企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，以成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

三、深圳惠程采用公允價值計量的應用分析

深圳惠程是深圳市惠程電氣股份有限公司的簡稱，目前持有北京通州區、深圳南山區、上海綏德路、廣州越秀區、長沙芙蓉區等區域的房產，隨著該地區經濟發展，區域房地產交易活躍，而公允價值具有公允性、動態性、可估計性等特征，能夠更加真實反映投資性房地產的真實價值，便于公司管理層及投資者及時了解公司真實財務狀況，為其決策提供更有用的信息。經公司第五屆董事會第二十九次會議審議通過，公司決定對投資性房地產的后續計量模式進行會計政策變更，即由成本計量模式變更為公允價值計量模式，并對2015年12月31日的財務報表進行追溯調整。

(一)對資產的分析

公司采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，不計提折舊或進行攤銷，并以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益。深圳惠程計量模式的改變對資產概況產生了較大的影響(如表2)。

表格2 投資性房地產與總資產

從近幾年的財務數據來看，公司持有的投資性房地產一直相對穩定，占總資產的比重均在1%以下。在會計政策變更的情況下，采用追溯調整法，2015年末和2016年6月30日，投資性房地產達到了5548萬元、6224萬元，占總資產的比重為3.88%與4.31%。在采用公允價值計量后，2016年9月30日，投資性房地產達到25845萬元，占總資產比重上升到14.40%，增長率高達20多倍。從2015年末到2016年中期，采用成本模式計量與公允價值模式計量的情況下，投資性房地產分別增長了4.17%與12.18%。可見，在我國房地產價格普漲的情況下，公允價值能更準確、直觀的反映資產的價值，深圳惠程投資性房地產的公允價值計量合理與否直接關系到企業的整體發展。

(二)對所有者權益的分析

投資性房地產2016年6月份以前，公司投資性房地產的會計政策是出租用建筑物在預計可使用年限內采用按年限平均法計提折舊，房屋建筑物預計使用壽命為20年，預計凈殘值率10%，年折舊率為4.5%。會計政策變更后對合并所有者權益的影響如表3、表4。

表格3 對2015年12月31日合并所有者權益的影響 單位：萬元

表格4 對2016年6月30日合并所有者權益的影響 單位：萬元

根據表3與表4，可以得到未分配利潤與其他綜合收益都有較大幅度增長。在成本模式計量改為公允價值計量模式時，對以前年度的列報項目采用追溯調整法。后續計量模式變更后，到 2016年6月30日未分配利潤累計調增2791萬元。在成本模式下計提的折舊與減值，在公允價值模式下不要計提，所以會使未分配利潤增加。在房地產價格普遍高于歷史成本的情況下，把自用房地產轉換為按公允價值模式計量的投資性發地產時，其影響結果是公司其他綜合收益大幅提升，進而所有者權益也會大增。到 2016年6月30日其他綜合收益累計調增1766萬元。

(三)對凈利潤的分析

公允價值模式下，不需要計提折舊，在資產負債表日企業需要重估資產價值，其賬面價值要調整為重估價值，該公允價值變動收益直接計入當期損益，從而直接增加了利潤，粉飾財務報表。對于有些處于困境中的企業，特別是連續虧損 的企業，為了防止ST，使自己在財務報表上體現的利潤轉負為正，可能給財務報表使用者提供了錯誤的信息。

綜上所述，當前我國房地產市場發展還不夠成熟，一些評估機構的評估標準也有差別，會影響公允價值的真實性。但我們不能管中窺豹，可見一斑。公允價值計量模式可以更加真實的反映企業資產的價值及資本的預期增值，提高企業利潤和會計信息的及時性、相關性，優化了部分財務指標，滿足了決策有用性的需求，為利益相關者提供更有價值的信息。

[1]曹曉雪,湛丹妮，楊陽.上市公司投資性房地產公允價值計量模式應用研究[J].財會月刊，2011,2上旬.

[2]葛家澍.我的公允價值觀[J].會計研究，2010，(2).

[3]陳小玲.公允價值計量對上市公司財務報表影響分析——以雅戈爾股份有限公司為例[J]．財會通訊，2012(03)．

王偉偉(1986.10-)，男，漢族，山東青州人，助教，本科，重慶財經職業學院。