房產測繪質量控制措施

江國宏

摘 要：房產測繪作為一項法定測繪，根據我國測繪法規和商品房銷售相關法規，商品房銷售可以按照面積計價進行銷售。測繪面積，直接關系著房產的價格，如果做好房產測繪質量控制，既是對測繪成果的保證，同時也是對商品房買賣權利人的保障。

關鍵詞：測繪質量；控制措施

當前，我國大部分地區的商品房，均是按照建筑面積計價銷售的，只有經過專業的測繪機構，才能計算準確房產的準確面積。而開發建設單位、購房人并不清楚商品房建筑面積是如何計算出來的，開發建設單位、購房人對此知之甚少，對專業測繪機構計算出來的成果，產生誤解和爭議，在所難免。此外，開發建設單位預測的建筑面積中計入不合理的分攤，或利用不規則的異形結構來產生面積差異，有意欺詐測繪人員和購房人，造成了社會矛盾。

1 房產測繪的特征

房地產面積測繪的特征主要包括了作業及時性和內容多樣性。作業及時性是指管理房地產權屬檔案處于動態的管理過程中，為了能讓房地產權屬檔案和權屬的變化相協調和保持一致，房地產面積測繪就需要做到準確和及時。內容多樣性是指在對房地產進行測繪時，應該要做到定量、定界、定性和定位。換言之也，加強房地產的質量調查測定與評估及其房地產面積測算；加強房地產界限范圍的測定；加強房地產使用權或者所有權性質的調查及房地產位置的測定。另外，在房地產測繪的過程中測圖需要用大比例尺，而且必須具備高精度要求，并需進行實測和實算。

2 房產測繪的意義

房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，房產測繪作為對房屋面積進行測算的具體形式，在當前有著重要的意義。

其一，房產測繪的法定性。房產測繪可以為房產產權人提供法律保護依據，房產測繪的結果一經不動產登記部門確認，登記簿冊，即具有法律效力，是處理產權糾紛的重要依據。它直接關系到購房人的切身利益，是不動產登記部門為產權人提供法律保護的重要依據同時也為調處房屋所有權和土地使用權的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據。

其二，房產測繪的服務性。房產測繪是城市建設、規劃和管理的重要依據。房產測繪按照國家有關部門制定的房地產測繪技術標準和有關房屋及其用地的有關信息和資料，通過對房屋自然狀況和權屬狀況的專業測量，弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其使用等狀況，從而為房地產產權的管理提供基礎數據。這些數據核發不動產權證的重要組成部分，也是建不動產檔案的原始資料。因此，房產測繪是進行城市土地資源開發利用，城市規劃建設管理必不可少的基礎資料。

其三，房產測繪是房產面積的認定數據。房產測繪可以檢驗商品房買賣面積是否縮水。當前由于商品房價格居高不下，與大家的生活息息相關，測繪成果的質量關系到房屋權利人的切身利益。但房產測繪的技術性卻相對簡單，這就必然會出現一些問題。

3 房產測繪質量控制措施

關于房產測繪產生或關聯的問題，結合自身工作，我認為既有測繪機構職業素質、職業道德因素，還因加強測繪過程中數據的生產過程管理和控制，同時還要硬軟件建設，提高工作透明度，確保每一筆測繪成果準確無誤。

如何加強房產質量測繪控制，筆者結合近年來的工作經驗，做好以下幾個加強，可以有效防范測繪質量風險。

（1）加強業務培訓。

人員素質決定測繪生產作業質量，我們注重抓好人員技術素質培養工作。房產測繪人員包括內業計算人員和外業測繪人員、成果檢驗人員以及資料管理人員，單位應從提高各級領導干部素質入手，舉辦測繪科學與技術研究生班，此外積極支持本科、研究生、博士生進行學歷教育，提高各級管理干部的整體技術素質。隨著不動產登記新政的實施，更有必要加強不動產登記的學習，提高工作人員計算水平和置業素質、職業道德，以期適應新時期的測繪工作。

（2）加強外業管理。

作為測繪成果的數據來源，外業測繪直接關系著測繪質量的高低。外業測繪質量控制要注重以下幾方面，一是注重房屋界線圖與用地范圍是否一致；二是注重房產要素是否齊全，有關物的取舍是否合理；三是注重房產測繪原記錄是否規范、內容是否準確完整；四是注重房產測繪成果數據是否完整，表單是否填寫完善，特別是共有、分攤面積部分的測繪是否與規劃一致。

（3）加強內業制度管理。

外部測量完成之后，進入內業數據處理。內業數據處理工作要環境建設，明確崗位職責，健全崗位制度。內業整理工作特別注意：房產圖的規格尺寸、技術要求、表述內容、圖解是否符合要求；房產要素的表達是否齊全、正確，是否符合要求；對有關地形要素的取舍是否恰當，圖面精度、圖邊處理是否符合要求；房產面積計算方法是否正確；房產測繪報告的編寫是否符合規范，內容是否前后一致，項目是否完整；房產測繪成果檔案建設是否規范。

（4）加強檢查制度。

房產測繪成果出來之后，應該有必要的檢查。內業操作中，內業人員已經對測繪成果做了自檢、互檢。在此基礎上，由測繪機構成立專業的作業檢查小組，專職為主，兼職為輔，對測繪作業及成果實施全過程檢查，檢車成果無誤后，由委托單位組織最終驗收。

檢查工作中，應遵守以下幾項規定：1）各級檢查、驗收必須獨立進行，不得省略或替代。2）檢查中如發現面積計算方式、口徑或分攤方案等特殊問題與項目報建審批內容一致。如果不一致，必須進行調整，確保一致。3）測繪技術人員要對測繪成果、圖紙、變更資料詳細進行審查，發現問題后立即予以糾正。4）測繪機構要定期組織內部業務技術人員對典型案例的溝通，通報技術質量檢查情況，形成糾錯重點。5）如果質量問題的處理意見有分歧時，按照分級檢查的流程，分級處理。6）測繪質量檢查報告必須附在測繪檔案中。

專項檢查既要對測繪成果的檢查，同時也要對測繪作業行為的檢查。每個項目外業進行是，都需要進行野外互檢。主要檢查幢房屋的重復觀測邊長和房屋邊長閉合等各項指標，各項指標均要確保在誤差范圍內，確保無誤后結束外業作業。檢查部門須不定期組織對測繪產品進行外業抽查，并做好外業檢查記錄。

（5）加強新技術應用。

房產測繪是一項專業性高、技術性強的工作，運用專業技術儀器，是現代測繪的必備要求和發展方向。房產測繪機構應充分運用新技術、新科技，更好的適應測繪工作的流程化、制度化、規范化，更好的進行質量、過程控制。

（6）加強測繪成果公示。

當前，商品房權屬登記之前都需進行房產測繪，一經測繪，房產測繪面積和銷售合同簽訂面積難免存在不一致等問題。不一致的原因主要為開發企業銷售時對面積的測定不規范所致。由于面積的不一致，造成的購房者、開發建設企業、測繪機構之間的不信任，甚至產生矛盾、糾紛。對此，建立測繪成果公示制度，通過各個途徑向社會公示、公布測繪成果，公眾公開查閱，可有效化解因面積不一致造成的矛盾。

開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，應通過審核的房屋測繪技術成果報告書和一系列分攤情況將在媒介信息上進行公示。公示的主要內容應包括以下幾項：1）被分攤的共用部位的名稱、功能用途、所在層的平面位置、面積大小；2）參與每項分攤共用建筑面積的商品房的房號、功能、所在層平面位置、面積大小、分攤系數；3）不應分攤的共有共用部位以及所在層位置和面積大小、功能。

測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的相關權益，以便業主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況維護自我權益，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛以及面積差異的處理，進一步明確開發建設單位、測繪機構、購房人的各自職責和權利。

4 結語

隨著社會的發展和經濟結構的不斷調整，房地產市場的穩健發展，不動產、物權法律法規的不斷完善，群眾權屬登記、銷售維權意識的不斷提高，房產測繪已經受到了社會和廣大群眾的關注，對房產測繪人員素質、職業素質、測繪質量提出了更高的要求，所以，在實際工作中，運用好現有的法律、法規、規范，利用好現有的新技術、新設備，切實提高房產測繪水平，更好的促進測繪事業健康發展。