點土成金，還要邁過哪些坎

孫振　　袁泉

農村“兩權”抵押市場遇冷

點土成金，還要邁過哪些坎

孫振袁泉

農村“兩權”抵押市場遇冷

“兩權”抵押讓農民有了貸款新渠道，但一些地方的市場熱情并不高。筆者在安徽、黑龍江進行了調查。

能解農民燃眉之急嗎？

以往沒有房子抵押、公務員擔保，農民只能束手無策。現在用土地、農房作抵押就能拿到錢

“以往要么得過且過，要么找朋友拆借，但都不是長久之計。”安徽省滁州市定遠縣黑土地種植專業合作社負責人李榮忠流轉了約400畝土地，主要用于籌建蔬菜大棚，種植反季節新鮮蔬菜，可發展資金不足讓他犯了難。

貸款難，一直是農民頭疼的事。以前，沒有房子抵押、沒有公務員擔保，農民只能束手無策。但在不久前，李榮忠借力土地承包經營權抵押貸款政策，獲得8萬元貸款，緩解了資金緊張。“拿到貸款特別高興，這樣就有錢買鋼結構骨架等設備了。”他說。

李春風是黑龍江省方正縣秋然糧米產銷專業合作社的負責人，他告訴筆者：“以前貸款利息是9厘3，有了土地承包經營權抵押貸款后，利息是8厘7，除了利率優惠，更大的便利是隨借隨還。原先‘春貸秋還’，為了連本帶利還清貸款，糧食到了秋天，不管貴賤都要賣。現在可以根據市場價格決定銷售時間，能賣個好價錢！”

同樣，農村住房財產權抵押貸款的推出，也讓閑置的農房給農戶帶來“紅利”。

幾年前，安徽省宣城市宣州區貍橋鎮金云村的村民程報童發現，農村建房對免燒磚有市場需求。他拿自有資金購買原材料后，想購置制磚機時卻出現了資金短缺。咋辦？抱著試試看的心態，程報童找到了宣城皖南農村商業銀行。

經過實地調查和估值，以程報童自建樓房作抵押，銀行很快就為他發放了第一筆款15萬元。“如果不是政策支持，也許到現在我這個項目都做不成。”程報童說。

據統計，在方正縣，通過“兩權”（土地承包經營權、農民住房財產權）試點，全縣共核查實測耕地面積126萬畝，其中村集體耕地85.1萬畝，核發農村土地承包經營權證2.75萬戶，占總數的98.2%。

以此帶動，方正縣完成了山、水、林、湖、草等農村各類資源資產的確權。在土地確權的基礎上，該縣建立了縣鄉村三級農村產權交易服務平臺以及農村土地承包經營權登記抵押管理平臺。“我們正和縣內各大銀行聯合開發抵押登記管理系統，研究利用互聯網規范縣鄉村三級土地經營權抵押貸款管理體系。”縣農業局副局長韓穎說。

在甘肅省張掖農村產權交易中心，工作人員向咨詢者介紹農村產權抵押事宜　　攝影/新華社記者　　范培珅

為什么“叫好不叫座”？

找的部門有點多、評估房屋要交費，普通農戶貸不到多少錢，銀行交易成本也不低

值得注意的是，“兩權”抵押貸款看上去很美，但目前市場熱情并不是很高。尤其是農村房產和宅基地抵押，實際案例和貸款量還相對較少。今年4月末，方正縣農村產權中心辦理土地經營權抵押貸款2.85億元，宅基地抵押登記僅有10宗，貸款金額35萬元。

為什么“叫好不叫座”？

“我家每年貸款的量也就是3萬到5萬元，主要用來種地買些種子化肥。去年辦過一次房屋抵押貸款，因為找的部門有點多，前后要20天才能拿到錢，今年就沒繼續辦。”方正縣德善鄉德善村的郭曉雨告訴筆者，農村以平房居多，不值錢；房屋的評估要交評估費，也相對比較麻煩。

農房抵押貸款難，更重要的原因在于農房所有權和宅基地使用權是分離的。據人民銀行宣城中心支行信貸管理科科長邱新華介紹，按政策要求，申請農房抵押貸款時，要將農房所有權和宅基地使用權一并抵押，所以當地政府部門規定，須經過2/3以上村民參加的村民小組會議討論同意將宅基地使用權抵押。但由于不少人外出打工，實際操作中往往就變成要挨家挨戶找人簽字同意，過程十分繁雜。

“即使是土地承包經營權抵押，對于普通農戶來講，平均每戶不到15畝地，本身貸不了多少錢，加上辦理手續、程序等交易成本，農戶貸款的積極性不高。”定遠縣農委副主任張春進說，農場主等新型經營主體的貸款程序也繁瑣復雜，他們貸得并不容易。

定遠縣農戶王勝球流轉了近千畝土地，還養了1萬多只鵝。王勝球坦言，幸好縣里試點小型水利設施抵押貸款，他才貸到60萬元，但若是選擇土地承包經營權抵押貸款，手續會非常麻煩且困難。按規定，種糧大戶等新型經營主體貸款前必須征得流轉土地農戶的簽字同意，“但現實是，要么不少人在外打工，不好找人，要么找到人也不見得同意。農戶擔心租金回收問題，不愿冒風險。”王勝球說。

銀行也有難處。“在農房的價值評估上，沒異議還好，但有時農民覺得房子值10萬元，我們評定就值5萬元，爭執不下，幾個回合之后，時間、精力都耗進去了，聘請第三方評估，又增加了交易成本。”宣城市皖南農村商業銀行副總經理程承說。

貸出去如何收得回？

農房只能在村集體組織內部流轉，風險出現后，銀行長時間找不到“下家”，處理呆賬難度大

貸出去的錢收不收得回？這是銀行等金融機構普遍關心的問題。

“為簡化程序，我們實施一年一放貸、三年一授信，首次貸款資產評估后，三年內不再重新評估。”定遠縣民豐村鎮銀行董事長李干說，銀行設置的貸款期限不敢太長，萬一這期間農戶經營不善出現壞賬，就會有很大風險，而且出現壞賬后處置變現也很難。

難在哪兒？李干說，按規定，經營不善出現風險，以土地承包經營權抵押的，可通過轉讓、再流轉的方式變現，銀行也能優先受償。但實際上，銀行往往很長一段時間都找不到“下家”。“要把幾百畝土地流轉出去，種什么、賺多少，誰都得慎重考慮，這樣一來，銀行呆賬就長時間沒法處理。”

程承有同感。他所在的宣城皖南農村商業銀行整個商貸的不良率不到3%，但截至今年5月，銀行整個農房抵押貸款余額是8600萬元，其中不良貸款約1200萬元，不良率已達到13.95%，是普通商貸的4倍多。

理論上，農民抵押住房可通過拍賣、變賣等方式處置變現，但相關法律明確規定，農民住房只能在村集體組織內部流轉，也就是只有同村的人才能購買抵押住房。“鄉里鄉親，都是熟人圈子，真要出現壞賬，同村的人都知道。所以即便有需求，也不會去買鄉鄰的房子，農房基本上就處置不了。”程承說，如果沒有相應的風險補償機制，有了壞賬，最后只能由銀行自己埋單。

“在農房抵押方面，我們正搭建農民住房財產權評估機制及交易流轉平臺。”宣城市宣州區政府金融辦主任黃彬認為，還是要逐漸打破原有的政策藩籬，把試點由原先單方面政府推動，轉向如何發揮市場機制、運用市場規則解決問題。