保利懷里的香餑餑，如何成了外界眼中的燙手山芋？

文/本刊記者　許寧

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保利懷里的香餑餑，如何成了外界眼中的燙手山芋？

文/本刊記者許寧

用去年將近一半的凈利潤，買一塊樓板價在5萬以上的地，區域同期房價僅在4萬左右，更要命的是，地塊之上15%的房源需要企業自持。這是保利最近在周浦地塊出讓市場上做出的舉動。美人真的美，會不會禍水？業界的目光齊刷刷地望著保利。

群賢畢至，摩拳擦掌

5月18日上午，浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊出讓。資料顯示，此次出讓的地塊為浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-11地塊，出讓面積69433.1平方米，規劃用途為普通商品房，容積率1.8。地塊掛牌起始價格為13.77億元。保利地產最終以54.5億的價格奪得，溢價率達到296%，樓板價43607元/m2。扣除5%的保障房與15%的自持面積后，實際可售部分樓板價在55000元/m2左右。

周浦上次土拍，還要追溯到兩年前。周浦鎮西社區在2014年時出讓過2幅宅地，世茂和中駿分別取得的浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-03-02宅地和浦東新區周浦鎮西社區PDP0-1001單元A-01-02宅地，樓板價分別為18290元/m2、19001元/m2，溢價率分別為65%、74%。

根據上海樓市成交監控數據顯示：地塊周邊新房項目有售，其中包括御沁園、六十四階別墅等，其中御沁園有公寓和聯排兩種業態，2016年的銷售均價分別為2.0萬元/m2左右和3.5萬元/m2左右；地塊周邊以二手房項目為主，包括菱翔苑、南郊花園、東方晶華園等，目前掛牌均價，菱翔苑在3.6萬元/m2左右，東方晶華園在3.8萬元/m2左右。

而該地塊的出讓條件，嚴苛到“史無前例”。規定中明確：15%的面積需要自持70年不能出售、5%的面積作為保障房無償移交給政府、不能有三層以下的聯排和別墅產品；同時，自持的住宅面積不能境內轉讓，不能成立獨立的商業公司，不能做商業，不能辦小產證。

翻你一個白眼哦。

然而，即便如此，周浦地塊依然在出讓前引來業內外普遍關注。出讓當日，更有多達37家開發商報名參加，美人當前，令上海地產界的大半壁江山為之傾心。央企代表除保利外，還有華潤、中糧和招商等，三甲房企如萬科、恒大，更有近年來非常活躍的福建房企旭輝和正榮，以及廈門建發、港企九龍倉等，甚至連出手闊綽的險資平安，跨界前來的海爾、格力等等，全部悉數到場。

正所謂，有美一人，在水一方，群賢畢至，摩拳擦掌。

超豪華的拍地陣容已經明確預示了此次周浦地塊出讓過程的驚心動魄。果不其然。拍賣伊始就在現場聞到了濃重的火藥味兒，起拍價從13.7803億開始，僅僅五次叫價就已經飆升至39億，跳價幅度已近26億，五次競價僅用了4分鐘。在整個上海土地拍賣市場歷史上實屬罕見，令見多識廣的主持人也一度語塞。

現場的37家土豪中，電建金茂聯合體有備而來志在必得，手舉號牌，久久不肯放下，直至最后，遇上同樣孤注一擲的保利。

一直沉默的保利，一直靜靜地看著現場一輪熱似一輪的競價。像是一心一意等待某個時機。果然，保利從54.1億開始拔劍出鞘，頻頻舉牌，與電建金茂聯合體一度相持不下，還是那句話，狹路相逢勇者勝，保利最終以1000萬的微弱優勢、以總價54.5億的代價拿下此次周浦地塊。抱得美人歸。商場真如戰場，現代化的拍賣大廳里，竟有些秋風蕭索，沙場點兵的蒼涼。

54.5億，要知道，保利在2015年去年的凈利潤也僅僅是123億。

美人太貴。

你猜你猜你猜猜

保利抱得“貴地”歸，全國人民為此操碎了心。

保利年報顯示，2015年全年保利一共購地50宗，總成本為656億元，其中一二線城市611億元，占比93%。那么，周浦鎮一塊地花費其去年全年土地支出的1/12，這樣大手筆地豪購土地，背后資金來自哪里？保利笑而不語。

與此同時，作為上海乃至全國首個購租并舉試驗地塊，保利將如何規劃這15%的土地面積？保利同樣笑而不語。

最近幾天，關于此類問題，市面上出現了多種猜測，但保利官方并未做出回應。

但幾乎可以肯定的是，保利此番“任性”或與央企整合大勢相關。

此前，保利地產集團副總經理余英在接受采訪時曾表示，“今年是兼并重組年，保利地產也有很多動作正在進行，目前還沒有具體進展可以透露。但是我要說的是，大戲還在后頭”。

宋廣菊也曾表態，“保利將于2018年完成整合。”

從保利近期加大品牌塑造力度也可以推斷，保利系整合大幕即將拉開，保利集團地產戰略或將迎來重構。

保利地產在上海土地市場曾沉寂兩年。2015年9月，保利地產終于通過奪得在深耕區域寶山的大場地塊回歸，再加上此后獲得的趙巷、臨港和周浦地塊，半年多已在上海耗資百億。

如果說保利地產此前的保守是為了規避同業競爭，那么在央企整合大年，結合保利集團的整體戰略，對于希望占據整合主導權的保利地產來說，對上海投入重金是在情理之中。

根據克而瑞研究數據，在土地獲取方面，保利地產并購及舊改兩條道路逐漸走上正軌。從歷史拿地數據可以看出，保利地產在14年之后有意增強收并購的意愿，收購項目的比例之間提升，至2016年前4月，收購項目的比例已達53%。其主要用意在于避開部分熱點城市的招拍掛市場，但是由于合作項目的增多，會導致增收不增利的情況，這一點在2015年年報中已有體現。

保利的商業擴張路線

在保利資本的成立儀式上，保利商業的資產證券化發展思路被多次提及，這似乎是在解釋保利大手筆拿地以及踴躍進軍商業地產的戰略。那么，商業地產能否站在資產證券化的風口，打破商業地產發展的“魔咒”？

應該說，有保利強大的品牌做支撐，相對于解決商業地產資金周轉慢、回報率較低的困境，保利商業的規模擴張較容易實現。截至2016年，保利商業已開業運營13個商業項目，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區商業中心，總開業面積達百萬平方米。保利商業購物中心、酒店、社區商業三大核心業務的七個品牌目前已經全部面世，保利商業地產投資管理有限公司副總經理方長斌表示，未來5年，保利商業將實現在全國范圍內運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區商業中心的發展藍圖，經營管理商業物業面積逾1000萬平方米。

在規模逐步壯大同時，在財務指標方面，保利商業公開了自己的財物目標，經營收入將以每年超過20%的復合增長率發展。

方長斌坦言，目前保利商業處于擴張以及投資階段，保利集團也會對保利商業進行考核，2020年會有指標，但目前不方便透露。

根據國家統計局數據，2016年1～4月，商品房待售面積中辦公樓和商業營業用房面積達到1.85億平方米，較去年底增加608萬平方米。當前，商業地產庫存十分嚴重，去化周期遠超過住宅。

方長斌在采訪中也透露了保利商業擴張期的一些不確定性。從目前的市場情況來看，商業地產處境艱難，尤其是在非核心城市的商業項目，庫存去化壓力大。

仲量聯行數據顯示，2015年，全國30個大中城市約有1300萬平米商業項目入市。預計2016年將有1800萬平方米左右的商業物業開業，同比增長38.5%。商業物業空置率與住宅市場空置率一樣，呈現出由一二線城市向三四線城市遞增的特點。

在庫存高壓的背景下，保利如何有勇氣發起對商業地產的沖擊？

方長斌認為，商業物業的業態不是一成不變的，可以尋找到好的業態，進行相互之間的轉化，購物中心可以有醫院、教育等多種業態。保利商業不會設定標準，將依據地塊、城市、商業消費的特點進行創新改造，呈現符合市場需求的業態形式。

并且，通過資產證券化，可以將需要持續資金投入運營的商業地產打包成金融產品進行融資，利用商業物業獲得持續穩定的資金收入，并且可以獲得租金回報。從這一點來看，商業地產不是“紅海”，而是一片資產的“藍海”。

對于1000萬平方米的經營目標，保利商業似乎已經有了清晰的擴展線路。

“保利商業對外獲取項目的過程中，會有收購、并購、長期租賃，也會有委托管理等方式。”據方長斌介紹，保利商業將通過多種方式拓展項目，積極尋求產業鏈上下游的投資并購機會，尤其是在健康養老、物業管理、工程建設、智能家裝、核心地段優質商用物業等領域。

所有的猜測，都只能是猜測。

說句老實話，所有的猜測也不過是咸吃蘿卜淡操心，人家花自己的錢干自己的事，是賺是賠都在自己家鍋里折騰，與別人何干？有朝一日保利把這件事做完了，是褒是貶市場都自有評判。