居民小區停車位和車庫歸屬探析

張康琳

摘要：隨著經濟的不斷發展，汽車保有率日益增加，伴隨而來的一個突出問題就是停車難。為了解決這一問題，各開發商在進行房地產開發時，通常采用各種方式增加停車位數量，以此來吸引消費者。由此，居民小區內停車位和車庫的歸屬，成為亟待解決的問題。

關鍵詞：停車位；車庫；歸屬

1居民小區停車位和車庫的理論基礎

確定居民小區停車位和車庫歸屬問題的前提，是要對建筑物區分所有權理論進行分析。在該理論基礎上構建居民小區停車位法律制度，才能確保停車位法律制度的合理性。

有關建筑物區分所有權的學說，主要有三類，即一元論、二元論和三元論，其中，三元論為我國《物權法》所采納。按照三元論學說的內容，具體來說包括以下三個方面：（1）專有權是區分所有建筑所有人，對專有部分享有的排他的權利，這一權利與通常意義上的所有權并無二致，且該專有部分具有獨立性，主要表現為以下三個方面。一是專有部分的構造獨立，其與建筑物的公共部分相互區別，形成獨立的空間。二是專有部分在功能上具有獨立性，所有人可以對該部分進行單獨、排他的占有和使用。三是具有獨立的法律意義，能夠登記成為特定業主的所有權客體，這一獨立性特征是法律對于區分所有人合法權益的一種確權標準。（2）共有權是對區分所有建筑物專有部分以外的部分，業主共同享有的不可分割的權利。共有權與專有權相比，具有從屬性，即沒有專有權，共有權便無從談起。同時共有權具有不可分割性，業主對共有部分共同享有權利并承擔義務。（3）成員權即為共同管理的權利，這是業主作為建筑物管理團體之一成員享有的權利和承擔的義務，其基于區分所有人的團體性而產生，只要這種團體關系存在，成員權就隨之存在。

2居民住宅小區停車位和車庫的歸屬爭議

居民住宅小區停車位可從廣義和狹義兩方面進行理解。一般而言，凡是在住宅小區內，經小區物業公司批準承認的區域，且同時滿足業主車輛停放的場所，即為廣義的住宅小區停車位。相反，狹義的停車位是通過專門規劃，進而滿足停車需要的場所，例如在建筑物內專門建設的車庫、專門規劃的路面停車位等。根據我國《物權法》第74條規定，建筑區劃內規劃用于停放汽車的車庫、停車位需要滿足小區業主的停車需求，同時可通過約定確定該車庫、停車位的歸屬，這是對狹義停車位概念的認可。同時，在第74條中還出現了“其他場所”的字樣，一般可認為是對廣義停車位的概括。

有關居民住宅小區停車位和車庫的歸屬，自物權法草案制定之時起，就爭論不休。具體來說，主要有兩種觀點。一種觀點為法定共有說。這種觀點贊成車位、車庫歸全體業主共有，原因在于，開發商在建造房屋時已經將相關的車位、車庫等建造費用加注在商品房的價格上，因而，業主購買房屋后，即共有小區內的車位、車庫，且無需另行支付購買或使用費用。另一種意見為約定歸屬說。這種意見認為，小區內車位、車庫的歸屬，應當由業主與開發商進行約定，以確定其歸屬，這種觀點主要考慮到了一定的現實因素和慣例。

筆者較為贊同第二種觀點。因為，按照建筑物區分所有權的理論，業主共有的標的通常是不可分或從屬于該建筑物的，若要使業主能夠完全享有某標的，則該標的必須具有可分性或獨立性。因此，結合小區內車位和車庫的可分性和相對獨立性，可采用約定歸屬說來確定車位或車庫的歸屬。然而，現實生活中的小區停車位和車庫通常具有多種形式，而其是否都具備可分性或獨立性，不能一概而論。

3小區停車位、車庫的主要類型及歸屬

現實生活中，小區內的停車位、車庫有諸多類型，這些車位、車庫因是否分攤土地使用權來確定其歸屬。如果分攤了相應的土地使用權，那么對其可進行產權的初始登記，此時，該車位或車庫可為開發商或業主專有；如果沒有分攤相應的土地使用權，則其隨著建筑物出售給業主，由業主共有。具體來說，小區內的車位和車庫的類型主要有一下幾類。

3.1地面停車位

地面停車位在小區地面上直接劃定的停車區域，該部分區域的劃定需經過相關的行政審批方可進行，劃分方式，通常采用劃線分割。這種類型的停車位具有一些典型特征，例如，由于區域較大，該停車位通常可供多輛汽車同時停放；因其是在道路上直接劃定，沒有固定的墻面或遮蔽物遮蓋，因此具有較強的開放性。鑒于此，地面停車位可謂是最方便、最實用、最為普適的一種停車方式。但伴隨這普適性而來的，是地面停車位的歸屬爭議，對此，開放商與業主通常各執一詞。

上文已述，地面停車位是直接在道路表面的劃歸特定區域，以此來停泊車輛。一般來說，地面停車位周圍并無構筑物，其為開放性的空間，因此不計算建筑面積，也不分攤相應的土地使用權。由于此時未有獨立的權利存在于該片區域之上，因此，該區域內所劃歸的地面停車位應由小區業主共有。繼續探究得知，承載地面停車位的土地（道路），為小區業主共同擁有土地使用權，鑒于此，地面停車位應當由住宅小區房屋單位的所有人共同擁有。

3.2樓房首層架空層停車位

樓房首層架空層停車位，通常是將建筑物的首層以墻、柱等架空，且依附于其他建筑部分的車位。該類型的停車位構造相對簡單，且大多數設計為開放性的空間，在現階段的多數住宅小區中，均有存在。在確定架空層停車位的權屬時，首先需要判斷該小區的建筑面積，是否將建筑物容積率計算在內，然后再對應起是否需分攤相應的土地使用權。一般而言，若建筑面積之中，包含了建筑物容積率，則該容積率作為建筑面積成分，歸屬于開發商。然而，在現行的房地產法律制度中，并未對容積率做出肯定。現實生活中，樓房首層架空層一般不計算容積率，故而其不屬于建筑面積。就其權利而言，只能依附于計算容積率、分攤土地使用權的建筑面積之上，成為共有權的標的。架空層所占用的土地使用面積，不應超過其所依附的建筑物土地使用面積，且其為建筑物的共有部分，為該建筑物的全體業主共有。

3.3地面之上的獨立車庫

地面之上的獨立車庫，在外形上呈現出四至封閉的特點，其實開放商在小區內部的地面上建造的，獨立的，以存放車輛為目的的停車區域。這種類型的車庫，不依附于整棟的建筑物，而是與其相分離，形成獨立的建筑空間。同時，該類型車庫相互之間有明確的界分，每個單位都是獨立的，可以為業主獨立使用。正是因為獨立車庫具有構造上和利用上的獨立性，在計算建筑物總面積時，理應將其計入其中，成為獨立單元。因此獨立車庫可以成為專有部分，為開發商所有，但應在規劃文件中明確說明；同時，也可以與業主協商確定其歸屬。

3.4地下停車位

地下停車位，是開發商本著“物盡其用”的原則，充分利用地下空間而修建的。對該類停車位進行細分，又可將其分為兩種類型。一種是利用人防工程而劃歸的停車位，另一種是利用非人防工程修建的停車位。有關于地下停車位能否成為區分所有建筑物專有權標的的問題，學界觀點不一。

筆者認為，針對該問題，應區分不同的地下停車位類型，以此更加準確的認定其權利的歸屬。首先，利用人防工程而劃歸的停車位，是由國家出讓土地，小區業主從開發商處購買小區商品房，從而最終承擔的這一土地出讓金的方式產生的。在這一過程中，業主最終成為了該建設用地使用權的權利人，因此，這種停車庫應當由小區業主共有。第二種是利用非人防工程修建的停車位，上文已述，由于我國法律目前并未對建筑物的容積率進行計算，且地下停車位是依附于地上建筑物而存在的，因此，該類型停車位的權利歸屬也應當由地上建筑物所有人，即業主共同享有。