11點透視房地產(chǎn)業(yè)前景

文｜楊科偉 陳開朝

2016年3月5日，李克強總理在全國兩會作了《政府工作報告》，我們從其中梳理了11個方面，以一窺2016年及十三五期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景。

一、2016年短期政策

1、落實農(nóng)民工進城買房政策，中長期的根本性制度性舉措將加快出臺

解讀：從去年年底政策導(dǎo)向看，農(nóng)民工進城買房將成未來一段時期去庫存的著力點。但現(xiàn)有的信貸和稅費等政策基本都是著力刺激需求，治標(biāo)沒治本，沒法真正刺激農(nóng)民進城就近落腳城市。《報告》提出，今年要放寬城鎮(zhèn)落戶條件、健全“人地錢”掛鉤政策、提高居住證含量等舉措，說明農(nóng)民工進城政策配套開始逐步完善，全面的制度性安排預(yù)計將加快出臺。

2、“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策”

解讀：今年政策仍會保持寬松，稅收方面，房貸利息抵扣個稅預(yù)計會很快出臺；信貸政策方面，除落實現(xiàn)有的首付政策外，極有可能繼續(xù)降低首付比例，甚至到1成首付，正如周小川行長所言，國內(nèi)家庭房貸杠桿仍有空間，與此同時，房貸利率下調(diào)（尤其是二套利率）和加快利率市場化并行，2016年住房消費的門檻和成本將進一步下降。

3、“適應(yīng)住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”

解讀：當(dāng)前的庫存主要由供需不匹配造成的。接下來的房地產(chǎn)政策預(yù)計從以下幾個方面著手：（1）庫存過高的二線和三四線城市會大幅減少甚至?xí)和Ｐ略鐾恋毓?yīng)；一線和熱點二線城市將著力加大土地供應(yīng)量，來平抑當(dāng)前供不應(yīng)求導(dǎo)致的價格上漲。（2）調(diào)整住宅和商辦的比例，已經(jīng)出臺規(guī)劃的靈活轉(zhuǎn)性。（3）取消不符合市場實際的政策，如70/90、有條件、門檻的購房入戶等類似政策。

4、“建立租購并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍

解讀：今年會加大落實購買商品房用于保障房的力度。對房企而言，租賃和出售是完全不同的盈利模式。今年，政府在租賃土地出讓制度和稅費費率和征收方式上可能會有新的政策出臺，鼓勵房企盤活存量。

5、“提高棚改貨幣化安置比例”

解讀：這個也是去庫存的一個有效手段。對此，房企應(yīng)該有針對性地加大剛需戶型供應(yīng)。

6、房地產(chǎn)企業(yè)減稅、免費以降成本

解讀：《報告》明確指出，201 6年5月1日開始，房地產(chǎn)業(yè)將正式全面實施營改增。“確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增”，這意味著房企“營改增”后帶來稅負(fù)降低。另外， “18項行政事業(yè)性收費的免征范圍，從小微企業(yè)擴大到所有企業(yè)和個人”，也將惠及房地產(chǎn)企業(yè)。總體看，2016年房地產(chǎn)企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)將進一步下降，提高企業(yè)利潤和活力。

7、“國內(nèi)生產(chǎn)總值增長6.5%-7%”

解讀：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)投資對與GDP的增量關(guān)系測算，今年全國生產(chǎn)總值增長目標(biāo)為6.5%-7%，要求房地產(chǎn)投資開發(fā)投資10.03萬億元左右，增速在4.5%左右。在整體去庫存的基調(diào)下，今年房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工、土地購置等指標(biāo)不會有顯著提升，仍會低位徘徊。

8、繼續(xù)寬松的貨幣政策，降息、降準(zhǔn)仍有空間

解讀：今年廣義貨幣的預(yù)期增長目標(biāo)是13%，同比增加18.1萬億元。1月新增投放2.4萬億，接下來還有15.7萬億元的新增額度，接近2015年全年水平。總體，今年的貨幣政策比去年更寬松，說明央行還有降息、降準(zhǔn)空間。隨著流動性進一步充裕，銀行對首套2成首付和二套3成首付的積極性會上升，按揭利率優(yōu)惠力度也會進一步加大。

二、“十三五”期間中長期支持政策

1、行業(yè)發(fā)展空間仍然十分巨大

解讀：以現(xiàn)有的人口增長率和常住人口城鎮(zhèn)化率增長目標(biāo)測算，十三五期間，每年新增常住人口約1500萬人，以此測算，城鎮(zhèn)化率提升帶來的新增住房需求大約為12.7億平方米；另外舊城改造（包括棚戶區(qū)和城中村改造）帶來的新增住房需求大約15.7億平方米。新增需求巨大，十三五期間房地產(chǎn)行業(yè)仍會平穩(wěn)健康發(fā)展。

2、居民收入提升為住房消費提供堅固基礎(chǔ)

解讀：年均6.5%的經(jīng)濟增速將為居民收入翻番提供可靠保障。根據(jù)目標(biāo)，城鎮(zhèn)居民人口可支配收入到2020年翻一番的話，將由19109元上升到38219元，城鎮(zhèn)居民購買力將顯著上升，對樓市需求尤其是改善需求釋放而言，將提供一個堅實的經(jīng)濟支撐。

3、縮小區(qū)域、城市經(jīng)濟差距，中部城市樓市機會更大

解讀：總體上，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局。在梯度上，縮小區(qū)域發(fā)展差距，縮小一二線城市的發(fā)展差距，以及區(qū)域中心城市與周邊中小城市的經(jīng)濟差距。尤其是出臺促進中部地區(qū)崛起新十年規(guī)劃，將利好武漢、鄭州、合肥、南昌、太原等樓市市場。