“眾籌買房”風險多

文/陳錦洪

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“眾籌買房”風險多

文/陳錦洪

你知道么？除了空氣凈化器、數碼產品，2015年互聯網眾籌又出現了很多新“玩法”，房地產眾籌異軍突起……

最近，“突飛猛進的一線城市房價”成為大家關注的熱點話題。幾乎所有媒體都在報道一線城市房價瘋漲熱潮。“眾籌炒房團”“90后合伙買房”“組團購房 坐等升值”等詞眼進入公眾視線，讓眾多投資者眼前一亮。然而，“眾籌買房”真的如看上去那么美好？在瘋狂購房之前，最好還是厘清“眾籌買房”的收益與風險。

房價短期狂飆 炒房客眾籌出擊

近日“飆升”的房價與各城市的限購令，使得有購房資金無購房資質者發起了愁，也打起了算盤。以北京為例，對于沒有北京戶口的“北漂”來說，需要連續繳納5年社保和個人所得稅，才能擁有在京購房資質。看著“突飛猛進的房價”，許多人開始擔憂待自己獲得購房資質后卻陷入無力購房的窘境，為此，眾籌出擊，催生出“有資質無資金者”與“有資金無資質者”攜手合作、“眾籌買房”的熱潮。

從實踐中的“眾籌”方式不難得出,“眾籌買房”描述的是一種以投資或投機為目的，所有購房參與人共同湊齊房款或首付款，在購房參與人中選定一名有購房資質者，以其名義購房，約定待房價上漲到某個價位或持有至某年限后出售，獲利按出資比例或其他方式分配，以降低投資風險或規避政府限購、貸款等政策的購房方式。

在實際操作中，名義購房人一般為支付能力有限但具有購房資質的“出資者”，因約定所購房屋登記于其名下，故實踐中亦稱名義登記人。相較于其他購房參與人的貨幣出資方式，名義登記人通常以自己的購房資格或貸款資質作為出資方式。

當下，由于房價一日一價，不僅有個人作為發起人的眾籌方式，還出現了“拼房網”類的互聯網房產眾籌平臺及運作團隊，投資者只需要投資幾百元，在房產中介或借貸平臺等炒樓運作團隊的“組織”下即可參與購房，最后按比例分享收益。因為投入的金額并不需要很多，“眾籌買房”逐漸發展成一種平民化的投資行為，“眾籌買房”現象愈演愈烈。

熱潮因何而起

“眾籌買房”成為當下購房熱潮方式的最直接原因是房價大幅上漲及投資渠道匱乏因素。

全國工商聯房地產商會秘書長鐘彬在一個房地產與眾籌的論壇上分析，目前房地產行業面臨兩個“痛點”：一方面是“庫存”壓力過大，另一方面是投入在持續下降。資本正在改變房地產市場的結構，而互聯網在重塑房地產行業的格局，許多房地產企業已經增設了互聯網與金融交叉的專業部門。眾籌的新商業思維本身含有“投資消費化、消費碎片化”特征，正好可以將重資產輕型化，養老產業、文化地產、旅游地產等領域表現得更加突出。

中國投資協會產業與金融創新平臺秘書長、北京大學金融與產業研究中心研究員祝慧燁認為，眾籌對房地產行業的另外一個重大影響是將打破原有的信用估值體系，產生全新的投資銀行消解傳統的金融機構。目前，房地產企業的融資渠道主要有3種——向銀行申請貸款、發行企業債券、發行股票直接融資，但中小企業發行企業債券和實現上市融資卻面臨困難。目前，中小企業的資金來源主要依靠自有資金和銀行貸款。

專家認為，新金融時代的眾籌探索，將有助于中小企業尋找到更多的商業模式，用更低成本獲取資金。但是應該注意眾籌中的法律風險和操作風險，國內房地產領域中眾籌還屬于新生事物，需要更多的碰撞和交流。

從更具體層面而言，在“眾籌買房”模式中，多數購房參與人可在一定程度上規避房地產調控的戶籍資格限制。且因各城市存有個人購買一套與多套住房所涉及的稅率和交易費用不同的政策，使得以眾籌方式購房可降低房屋交易時的稅費成本，在某種程度上規避房地產交易中產生的高額稅費。

在“眾籌買房”模式中，眾籌買房者亦可利用符合貸款條件或符合公積金貸款條件的名義登記人的購房資質規避首付比例與銀行貸款政策的限制。為此，在大多數人對房價持看漲心態下，實際出資者與名義購房人通過政策規避方式，賺取其間差價各取所需。

風險知多少　炒房客可堪買單

以“房價上漲”為依托、由個人或機構作為眾籌發起人的“眾籌買房”模式在具體操作中存有諸多不可控風險。

許多炒房專業團隊借助杠桿手段、自賣自買以騙取銀行貸款方式炒房，在一定程度上助推房價“飆升”。一旦房價下行，部分投資者因入市時出資額低，容易出現棄房斷供情況，一定程度上加大了銀行按揭貸款的風險。而對于高價接盤的購房人而言，一旦棄房斷供，其首付款也將打水漂。

另外，在借助機構、網絡平臺籌集資金炒房模式中，若眾籌發起人“跑路”，投資者很可能將面臨投資錢款難以追回風險，相關籌資行為也可能涉嫌非法集資等刑事犯罪。

此外，實踐中亦可能存在因約定不明確或產權登記人與購房參與人不一致情況而引發的各種糾紛。

在“眾籌買房”模式中，購房參與人與名義登記人之間僅存在口頭或書面約定，房屋買賣合同與房產登記簿上反映的僅為名義登記人的買受人與所有權人信息。

我國房屋所有權的取得以登記為要件，登記簿在房屋所有權的歸屬和內容認定上具有權利推定的法律效力。為此，眾籌買房交易中，購房參與人相較于名義登記人而言，難免需承擔一定交易風險，主要體現在：

一是若名義登記人未按照事先眾籌購房約定的時間或約定的價款售房，而是私下將房產進行出售，并與第三人完成過戶交易，購房參與人只能要求名義登記人按照先前的約定承擔違約責任、返還出售款項。即使名義登記人低價處分所購房屋，亦可能很難僅以低價認定其與買受人之間存有惡意。

二是若名義登記人涉訴或被判令承擔債務，因名義登記人為房屋所有權人，經過司法審判或執行程序后，所購房屋可能面臨被查封或拍賣，導致眾籌合同簽訂目的無法實現，購房參與人亦僅能向名義登記人主張違約或賠償責任。

三是若名義登記人死亡，由于繼承人不知曉名義登記人與購房參與人之間的口頭或書面購房約定，房屋可能因繼承關系而被名義登記人的繼承人繼受取得，從而亦會在購房參與人與名義登記人的繼承人之間產生糾紛。

四是眾籌買房交易中，因買房出資人眾多，在具體操作中亦會因拋售時點和拋售價格的爭議產生糾紛，最終導致眾籌購房合同目的無法實現。

五是因“眾籌”行為本身存在投資人數不特定、投資者分散等特點，“眾籌買房”可能僅達成口頭約定，或個體投資者在網上獨立達成眾籌發起人設立的電簽協議，一旦名義登記人反悔，購房參與人很難舉證證明其對房屋出資的事實，若名義登記人主張各方之間僅為借貸關系，一定程度上可能會造成購房參與人的預期損失。

此外，因在房產登記簿上或貸款合同中僅顯示“眾籌買房”的名義登記人信息，故當購房參與人在拋售時點或拋售價格等事宜上產生爭議時，名義登記人自身亦存在一些風險，主要體現在：

一是名義登記人代表“眾籌買房”中的購房參與人以自己名義購房或辦理按揭貸款時，會在房屋產權登記部門留下相應購房記錄，在銀行也有按揭貸款的征信記錄，如果購房參與人沒有按照眾籌購房約定償還貸款，有可能使名義登記人的個人資信受損。

二是若所購房屋長期未達拋售條件，在一定程度上占用了名義登記人的購房資格，將阻礙名義登記人的后續購房需求。

三是若名義登記人按照眾籌購房約定拋售房屋，對外以自己名義代表購房參與人與房屋買受人簽訂買賣合同。若房屋買賣合同在后續雙方履行過程中產生爭議，買受人追責的主體僅限于名義登記人，名義登記人需要對外獨立承擔責任，在承擔責任后方享有依據內部約定，向各購房參與人行使追償的權利，在一定程度上也加大了自行追責的風險。

“眾籌”+“樓市”>風險X2

綜上所言，以“房價上漲”為依托、借助杠桿手段炒房，游走在監管灰色地帶的“眾籌買房”模式，雖然降低了房產投資的門檻，但無論對購房參與人、名義購房人、銀行而言，其中都存在著諸多不可控的市場風險與法律風險。在撲朔迷離的市場風險與“眾籌”這種特殊方式存在的諸多法律風險相疊加的情況下，多重風險組合的結果必將大于單一風險的翻倍。因此，筆者建議，不論是“眾籌買房”的炒房客，還是持觀望態度、躍躍欲試的投資者，都應擦亮雙眼、認清風險、量力而行、理性投資、謹慎決策，而非單純看到收益、簡單跟風、沖動投資。

責任編輯／鄭潔