從不二情書看美國(guó)房產(chǎn)投資

岑今

“您老有錢，一億的莊園有馬場(chǎng)停機(jī)坪森林人工湖；您老沒錢，15萬(wàn)的小公寓有全套精裝修社區(qū)游泳池免費(fèi)燒烤爐。話說(shuō)蘿卜白菜總有一款為你所愛。十年中美簽證來(lái)去方便，平時(shí)您國(guó)內(nèi)上班掙錢，房子在這兒出租掙錢，15萬(wàn)小公寓一個(gè)月1500美金租金，您一年來(lái)一趟，度假順帶收錢，既做著房東又追求著人生，何樂而不為呢……”

最近熱映的《北京遇上西雅圖之不二情書》影片中，吳秀波飾演在美國(guó)洛杉磯打拼的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人羅大牛，主要工作就是帶中國(guó)人看房。在電影開頭，羅大牛帶中國(guó)看房團(tuán)到洛杉磯看房時(shí)如是介紹，并稱買斷美國(guó)是不二選擇。現(xiàn)實(shí)生活中，在人民幣貶值的大趨勢(shì)下，國(guó)內(nèi)大量房產(chǎn)及移民中介也紛紛借勢(shì)營(yíng)銷，向國(guó)內(nèi)高凈值人士推薦海外房產(chǎn)特別是美國(guó)房產(chǎn)。

最近亞洲協(xié)會(huì)的一組數(shù)據(jù)也顯示，中國(guó)人2015年在國(guó)外住宅類投資分布中，美國(guó)市場(chǎng)以296億美元占據(jù)了60%比重，占海外投資者在美購(gòu)買住宅總額的27.5%，美國(guó)房產(chǎn)似乎已經(jīng)成為當(dāng)今國(guó)人海外投資的“不二情書”。

那么，投資海外房產(chǎn)真如羅大牛們所言那么美好嗎？

只是看起來(lái)很美

“羅大牛的講法肯定不是專業(yè)觀點(diǎn)，很多因素都沒有考慮進(jìn)去，忽悠而已。真正做海外房產(chǎn)投資是比較嚴(yán)肅的，要考慮很多因素。”對(duì)于影片中對(duì)美國(guó)房產(chǎn)的介紹，慧金源資本董事總經(jīng)理兼投資總監(jiān)包強(qiáng)如是說(shuō)。

他表示，近年來(lái)中國(guó)人海外買房熱，大部分是出于全球資配置的目的，小部分是因?yàn)榱魧W(xué)或移民的自住型需求。

從資產(chǎn)配置的角度，包強(qiáng)表示，中國(guó)高凈值人群對(duì)資產(chǎn)配置的理解是不全面的，他們往往喜歡把資產(chǎn)放在可以摸得著的地方，即熱衷于做很多房產(chǎn)投資。他們?cè)谙蚝Ｍ馀滟Y資產(chǎn)的時(shí)候，也習(xí)慣于復(fù)制國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)配置思路。事實(shí)上，從標(biāo)準(zhǔn)普爾家庭資產(chǎn)象限圖來(lái)看，把家庭資產(chǎn)分成四個(gè)不同作用和投資渠道的賬戶，按照固定合理的比例進(jìn)行分配才能保證家庭資產(chǎn)長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)健的增長(zhǎng)。這四個(gè)象限分別是“要花的錢”、“保命的錢”、“保本升值的錢”、“生錢的錢”，其中房產(chǎn)投資被劃分在高風(fēng)險(xiǎn)高收益的第四象限，即“生錢的錢”，包括股票、基金、房產(chǎn)、企業(yè)等投資，一般占家庭資產(chǎn)的40%。“中國(guó)人僅在房產(chǎn)領(lǐng)域的投資占比就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)40%，一般至少占家庭資產(chǎn)的70%以上。”

包強(qiáng)提到，美國(guó)房地產(chǎn)在金融危機(jī)以后，個(gè)別地區(qū)表現(xiàn)還不錯(cuò)，是由于美國(guó)實(shí)行量化寬松、低利率的環(huán)境、美聯(lián)儲(chǔ)支持房地產(chǎn)債券等多個(gè)原因造成的。但從去年年底開始，美國(guó)開始進(jìn)入加息周期，美聯(lián)儲(chǔ)的資產(chǎn)負(fù)債表基本上見頂了，未來(lái)會(huì)在一定程度上縮減它的資產(chǎn)負(fù)債表，這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)是負(fù)面影響。“從宏觀角度來(lái)說(shuō)，目前這個(gè)時(shí)機(jī)，繼續(xù)對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)保持樂觀是不太謹(jǐn)慎的。中國(guó)買家去美國(guó)買房，如果是出于資產(chǎn)配置目的的房產(chǎn)投資，就需要慎重考慮。若是移民或留學(xué)的自住型購(gòu)房，則問(wèn)題不大，找適合小孩念書或者自己喜歡的社區(qū)就行。”

撇開資產(chǎn)配置均衡的因素，僅從資產(chǎn)本身的投資價(jià)值來(lái)看。包強(qiáng)表示，“中國(guó)人投資美國(guó)房地產(chǎn)，往往看到回報(bào)而忽略很多成本。綜合各種成本考慮以后，做海外房產(chǎn)投資，也不見得是一個(gè)非常理想的配置方式。”

他指出，美國(guó)房地產(chǎn)的買賣成本是很高的，一般情況下交易中介費(fèi)達(dá)到6%，即使現(xiàn)在有一些互聯(lián)網(wǎng)的解決方案，中介費(fèi)也要達(dá)到3%左右。此外，還有律師費(fèi)、持有成本。“美國(guó)房產(chǎn)的物業(yè)稅相當(dāng)高，大概在評(píng)估價(jià)值的1%上下，這是每年要交的。如果買大城市的公寓，還有非常高的物業(yè)管理費(fèi)。如果是買別墅，可能沒有太多的物業(yè)管理費(fèi)，但燃?xì)赓M(fèi)以及各種維修費(fèi)用也很高。”

中建投資本管理有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)畛缢嚤硎荆_大牛介紹的狀況是存在的，美國(guó)一線城市房?jī)r(jià)比較高，二三線城市房?jī)r(jià)比較低，而且人口少，環(huán)境確實(shí)不錯(cuò)。他舉例，一個(gè)朋友2012年在美國(guó)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的南卡羅來(lái)納州省會(huì)城市，只花12萬(wàn)美元就買到國(guó)內(nèi)四個(gè)足球場(chǎng)大小的土地，而且房子就在一所大學(xué)附近。值得注意的，房?jī)r(jià)低并不意味著升值空間大，很多房子幾十年都是一個(gè)價(jià)。“那套房子30年前就是這個(gè)價(jià)格。在國(guó)外買房幻想重現(xiàn)‘中國(guó)式暴漲幾乎是不可能的，美國(guó)人租房是剛性需求，買房不是，房?jī)r(jià)低于國(guó)內(nèi)而租金遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的情況較多。美國(guó)很多房子有居住價(jià)值，租金回報(bào)比較穩(wěn)定。”

不過(guò)，楊崇藝也提到，目前只要有華人居住的地方，房?jī)r(jià)就漲的很快，跟國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)很像，只是漲幅沒有那么夸張。

此學(xué)區(qū)房非彼學(xué)區(qū)房

影片中羅大牛給客戶王太太推薦洛杉磯華人區(qū)的教育房。羅大牛對(duì)其介紹說(shuō)，“學(xué)區(qū)教育房歷來(lái)保值升值，這點(diǎn)中美一樣。”

“學(xué)區(qū)房”在中國(guó)代表了小孩能就讀中國(guó)頂尖學(xué)校的入場(chǎng)券。對(duì)于許多送孩子出國(guó)留學(xué)的家庭來(lái)說(shuō)，海外置業(yè)的主要目的就是在于讓子女能接受國(guó)際教育，入讀世界聞名的學(xué)校，學(xué)有所成。

包強(qiáng)介紹，在國(guó)外并沒有“學(xué)區(qū)房”的概念，這個(gè)提法是國(guó)內(nèi)一些海外房產(chǎn)中介或國(guó)外房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人根據(jù)國(guó)人買房思維進(jìn)行的營(yíng)銷炒作。“和中國(guó)一樣，美國(guó)的公立學(xué)校也是實(shí)行‘就近入學(xué)的方式，美國(guó)市政府或郡政府將轄區(qū)劃分成不同區(qū)塊，學(xué)區(qū)劃分具體到每一條街、每一個(gè)門牌號(hào)，和行政區(qū)沒有直接關(guān)系。值得注意的是，不同于中國(guó)優(yōu)質(zhì)學(xué)校都是公立的，美國(guó)大部分優(yōu)質(zhì)學(xué)校都是私立的。而中國(guó)留學(xué)生大部分是進(jìn)私立學(xué)校就讀。這意味著擁有一套海外‘學(xué)區(qū)房并不一定就能讓兒女進(jìn)入海外最頂尖的學(xué)校。”

不過(guò)，楊崇藝補(bǔ)充道，中國(guó)人青睞的名校附近房產(chǎn)，房?jī)r(jià)上漲的可能較大。“每個(gè)離華人區(qū)比較近的地方都有好的學(xué)校，都是華人比較喜歡去的地方，接送小孩上學(xué)比較方便。這些房子出售出租都比較方便，流動(dòng)性較好，空置率也會(huì)相對(duì)較低，房產(chǎn)相對(duì)保值的。影片中提到的爾灣就是有著眾多學(xué)校的一個(gè)華人區(qū)，這兩年房?jī)r(jià)漲得很厲害。但這些房子主要是在中國(guó)人圈子里炒，往往是前面的人賺后面的錢。”

海外置業(yè)建議

“中國(guó)的中產(chǎn)以上人士對(duì)房地產(chǎn)的配置肯定是太多了。他們對(duì)海外房產(chǎn)投資也過(guò)于激進(jìn)。在當(dāng)前低利率環(huán)境下，房產(chǎn)投資不見得是最優(yōu)方案，海外保險(xiǎn)、海外債券基金、私募股權(quán)基金等都是可以考慮的投資方向。哪怕就是偏愛房產(chǎn)類資產(chǎn)，也并不一定就要直接購(gòu)買房地產(chǎn)，可以選擇其他配置房地產(chǎn)的方式，比如REITs，可以分散投資到各個(gè)區(qū)域各類物業(yè)，流動(dòng)性也不錯(cuò)，比大部分中國(guó)投資者單純買住宅投資的效果可能更好。”包強(qiáng)對(duì)海外房地產(chǎn)投資持比較謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)。

不過(guò)，他也表示，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，從絕對(duì)價(jià)值來(lái)說(shuō)，美國(guó)不少地方的房?jī)r(jià)比中國(guó)便宜。對(duì)于想要海外置業(yè)的高凈值人士，投資型需求可以優(yōu)先考慮購(gòu)買流動(dòng)性會(huì)比較好的大城市公寓，自住性投資取決于個(gè)人的居住愛好或者是小孩將來(lái)會(huì)就讀的學(xué)校，但要提前請(qǐng)當(dāng)?shù)氐臋C(jī)構(gòu)做好盡職調(diào)查，了解周邊環(huán)境和房子歷史，以免出現(xiàn)不必要的麻煩。

楊崇藝則建議，投資者海外置業(yè)可配置強(qiáng)勢(shì)貨幣的國(guó)家，包括美國(guó)、英國(guó)、澳大利亞、加拿大等熱門區(qū)域。就美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)而言，投資于一線城市，尤其是投華人區(qū)，是不錯(cuò)的選擇。

不過(guò)，他提醒到，在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)，不要完全聽經(jīng)紀(jì)人忽悠，持有稅、物業(yè)費(fèi)、維修成本等賬要算清楚，各方面的合同要看的很仔細(xì)，一定要請(qǐng)當(dāng)?shù)卣?guī)律師事務(wù)所參與，保證房產(chǎn)交易在法律上沒有瑕疵。

世聯(lián)行-世居海外置業(yè)部首席市場(chǎng)官潘解頤則撰文指出，正如《不二情書》中羅大牛利用房東爺爺語(yǔ)言不通這一點(diǎn)騙他在合同上簽字的情節(jié)那樣，中國(guó)投資者對(duì)海外房產(chǎn)并不熟悉，除了要警惕中介的花言巧語(yǔ)外，國(guó)內(nèi)的投資人對(duì)海外當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的真實(shí)性往往缺乏足夠的了解，很多國(guó)內(nèi)的中介在推銷房源時(shí)并沒有做到海內(nèi)外的同步，面對(duì)中國(guó)客戶有獨(dú)立的銷控價(jià)單，收取巨額的溢價(jià)。因此，在購(gòu)買海外房產(chǎn)時(shí)，必須先了解當(dāng)?shù)氐恼攮h(huán)境，更要運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)查詢當(dāng)?shù)氐恼鎸?shí)房?jī)r(jià)，以免導(dǎo)致投資失利。