哈爾濱松北區(qū)商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析

劉麗妍　石振武　劉揚(yáng)

摘 要：文章以哈爾濱市松北區(qū)商品住宅價(jià)格為研究對(duì)象，運(yùn)用多元線性回歸模型探討其走勢(shì)。研究結(jié)果表明，松北區(qū)商品住宅價(jià)格主要受人均居住面積和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)兩個(gè)因素影響，該地區(qū)存在供過(guò)于求的情況，未來(lái)四個(gè)季度價(jià)格仍將下滑，為此提出穩(wěn)定商品住宅價(jià)格的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：商品住宅價(jià)格 多元線性回歸模型 人均居住面積 非農(nóng)業(yè)人口數(shù)

中圖分類號(hào)：F127；F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）03-156-02

一、引言

商品住宅市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，不僅推動(dòng)著我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展，還關(guān)系到廣大人民的生活質(zhì)量。1997年哈爾濱市成立松北區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)委員會(huì)以加大區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)力度，之后國(guó)家提出“穩(wěn)步推進(jìn)住宅商品化、貨幣化、社會(huì)化，加快住宅建設(shè)與改革”，要求地方大力提升住宅商品化率。因此，商品住宅建設(shè)在很長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)成為松北區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的工作重點(diǎn)。

隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，松北區(qū)商品住宅市場(chǎng)上出現(xiàn)了眾多因盲目追求經(jīng)濟(jì)利益而引起的中小戶型供給不足、二手房屋以及房屋租賃市場(chǎng)發(fā)育滯后等問(wèn)題，使得商品住宅失去了對(duì)低收入群體的保障功能，最終導(dǎo)致商品住宅價(jià)格的畸形上漲。本文根據(jù)哈爾濱市松北區(qū)商品住宅價(jià)格影響因素，采用多元線性回歸模型對(duì)該區(qū)域內(nèi)商品住宅價(jià)格進(jìn)行預(yù)測(cè)分析，探討其走勢(shì)，以期為政府制定切實(shí)有效的調(diào)控政策、開(kāi)發(fā)商制定合理的價(jià)格以及消費(fèi)者理性購(gòu)房提供參考。

二、變量選取和數(shù)據(jù)來(lái)源

1.變量選取。本文選取哈爾濱市松北區(qū)商品住宅均價(jià)作為被解釋變量。由于價(jià)格受供給和需求兩方面因素共同作用[1]，因而選取商品住宅投資額、商品住宅銷售面積、商品住宅開(kāi)工面積、商品住宅竣工面積作為影響供給的解釋變量，以城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、戶籍人口數(shù)、人均居住面積作為影響需求的解釋變量，引入非農(nóng)業(yè)人口數(shù)、地區(qū)生產(chǎn)總值作為同時(shí)影響供給與需求的解釋變量。

2.數(shù)據(jù)來(lái)源。本文通過(guò)多種途徑采集數(shù)據(jù)。商品住宅均價(jià)來(lái)源于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站。商品住宅投資額、商品住宅銷售面積、商品住宅開(kāi)工面積和商品住宅竣工面積等數(shù)據(jù)由哈爾濱市松北區(qū)統(tǒng)計(jì)局提供。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、戶籍人口數(shù)、非農(nóng)業(yè)人口數(shù)和人均居住面積等數(shù)據(jù)來(lái)自哈爾濱統(tǒng)計(jì)年鑒以及統(tǒng)計(jì)月報(bào)。通過(guò)加工整理得出2008年—2015年上半年各季度樣本數(shù)據(jù)，樣本容量為30，滿足多元線性回歸模型對(duì)樣本容量的要求{2}。

三、模型的建立與檢驗(yàn)

1.篩選解釋變量。本文采用逐步回歸法對(duì)變量進(jìn)行篩選{3}，經(jīng)過(guò)兩步篩選，模型中保留了人均居住面積和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)兩個(gè)解釋變量。

2.建立多元線性回歸模型。根據(jù)上述分析可知，模型中選入了X7和X8兩個(gè)解釋變量，因此哈爾濱市松北區(qū)商品住宅價(jià)格的多元線性回歸模型為：

Y=β0+β7x7+β8x8+ε（1）

式1中y為被解釋變量商品住宅均價(jià)，x7和x8分別為解釋變量人均居住面積和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)，β0、β7和β8是方程的常數(shù)項(xiàng)和偏回歸系數(shù)，ε是回歸方程的隨機(jī)誤差項(xiàng)。利用SPSS19.0軟件進(jìn)行計(jì)算，將樣本數(shù)據(jù)代入公式（1）得到回歸方程的計(jì)算結(jié)果為：

■=206380.375+353.209x7-435.992x8

3.檢驗(yàn)回歸模型。

（1）擬合優(yōu)度。通常認(rèn)為當(dāng)R2≥0.7時(shí)模型有較合理的經(jīng)濟(jì)解釋{4}，根據(jù)表2可知，擬合優(yōu)度R2=0.851≥0.7，說(shuō)明此模型對(duì)樣本數(shù)據(jù)的擬合程度較好。

（2）回歸方程的顯著性檢驗(yàn)。根據(jù)F統(tǒng)計(jì)量分布表，當(dāng)顯著性水平α=0.05時(shí)，臨界值Fα（p，n-p-1）=3.35，由表2可知F=77.378>Fα（2，27）=3.35，所以回歸方程通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，解釋變量從整體上對(duì)被解釋變量產(chǎn)生顯著的線性影響。

（3）回歸系數(shù)的顯著性檢驗(yàn)。當(dāng)顯著性水平α=0.05時(shí)，查找t統(tǒng)計(jì)量分布表可知臨界值tα/2（n-p-1）=0.684，由表3可知|t7|=11.393，|t8|=12.306，均大于臨界值0.684，因此回歸系數(shù)均通過(guò)顯著性檢驗(yàn)，所有解釋變量均對(duì)被解釋變量產(chǎn)生顯著的線性影響。

（4）殘差的正態(tài)性檢驗(yàn)。根據(jù)圖1可知，期望的累計(jì)概率和觀測(cè)的累計(jì)概率呈現(xiàn)出一致性，因此該回歸方程的殘差滿足正態(tài)性假設(shè)。

（5）自相關(guān)性的檢驗(yàn)。通常采用D.W檢驗(yàn)來(lái)診斷自相關(guān)問(wèn)題，查找D.W檢驗(yàn)上下界表可知此方程的dL=1.28、dU=1.57，由表2可知D.W值為1.763，通過(guò)計(jì)算可知D.W值落在了無(wú)自相關(guān)區(qū)dU和4-dU之間。所以該回歸方程通過(guò)了D.W檢驗(yàn)，隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在序列相關(guān)性。

（6）異方差檢驗(yàn)。采用Spearman檢驗(yàn)診斷異方差性，通過(guò)表4可知解釋變量雙側(cè)檢驗(yàn)的特征值均大于0.05，殘差絕對(duì)值A(chǔ)BSE與解釋變量x7和x8之間不存在異方差。

（7）共線性診斷。采用方差擴(kuò)大因子法可以直觀判斷回歸方程內(nèi)部變量間是否存在多重共線性，一般認(rèn)為方差擴(kuò)大因子VIF≥10時(shí)，解釋變量就與其他解釋變量存在較嚴(yán)重的多重共線性。通過(guò)表4可知，解釋變量X7、X8的方差擴(kuò)大因子VIF均為3.543<10，因此兩個(gè)解釋變量間不存在多重共線性。

四、商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析與建議

1.預(yù)測(cè)分析。采用灰預(yù)測(cè)模型{5}預(yù)測(cè)自變量的取值，將數(shù)據(jù)帶入回歸方程（2）中可以得到2015年第3、4季度以及2016年第1、2季度松北區(qū)商品住宅價(jià)格的預(yù)測(cè)值，分別為4749.27元/m2、4772.93元/m2、4667.82元/m2和4609.27元/m2。

從建立的多元線性回歸方程中可以看出，哈爾濱市松北區(qū)商品住宅價(jià)格受人均居住面積和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)兩個(gè)因素共同作用。人均居住面積與商品住宅價(jià)格呈正相關(guān)性{6}，這是由于消費(fèi)者為了滿足基本的居住需求或者追求更加舒適寬敞的居住環(huán)境，往往傾向于更大居住面積的住宅，隨著戶型的增大，商品住宅價(jià)格不斷增加。非農(nóng)業(yè)人口數(shù)類似于城市化率，其本身代表消費(fèi)者的需求，同時(shí)也促使開(kāi)發(fā)商不斷調(diào)整供給以與之適應(yīng)，對(duì)價(jià)格的影響取決于它對(duì)需求和供給的影響孰強(qiáng)孰弱，方程中非農(nóng)業(yè)人口數(shù)與商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性，說(shuō)明它對(duì)供給的刺激作用更大，這與松北區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)維持巨大的開(kāi)發(fā)規(guī)模情況相符。

2.相關(guān)建議。長(zhǎng)期以來(lái)商品住宅價(jià)格持續(xù)下滑表明該地區(qū)存在供過(guò)于求的情況，為了保證市場(chǎng)的正常運(yùn)行，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況總結(jié)出以下建議：

（1）政府應(yīng)完善基礎(chǔ)設(shè)施。哈爾濱市松北區(qū)地處松花江以北，與經(jīng)濟(jì)繁榮的江南地區(qū)存在地理隔離，目前兩岸主要通過(guò)公路大橋和陽(yáng)明灘大橋連接，通行十分不便，所以松北區(qū)的商品住宅對(duì)于絕大部分江南居民缺乏吸引力。此外，松北區(qū)內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率較低，且完善程度不高，無(wú)法滿足本地區(qū)工商業(yè)需求，嚴(yán)重阻礙著經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因此，政府只有通暢兩岸交通，加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，真正做到便民才能釋放巨大的潛在需求，活躍松北區(qū)商品住宅市場(chǎng)氣氛。

（2）開(kāi)發(fā)商適當(dāng)減少供給。由于長(zhǎng)期以來(lái)開(kāi)發(fā)過(guò)度，松北區(qū)商品住宅供給已嚴(yán)重大于市場(chǎng)有效需求，導(dǎo)致價(jià)格不斷下降，開(kāi)發(fā)商只有轉(zhuǎn)變一味開(kāi)發(fā)的態(tài)度，將精力集中在銷售現(xiàn)有住宅上，才能打破這種惡性循環(huán)，商品住宅價(jià)格才能逐步回歸正軌。

（3）消費(fèi)者應(yīng)理性購(gòu)房。在松北區(qū)商品住宅市場(chǎng)不景氣的同時(shí)，開(kāi)發(fā)較早的江南地區(qū)則表現(xiàn)出過(guò)度繁榮的現(xiàn)象，由于松北區(qū)與南岸聯(lián)系較不緊密，多數(shù)消費(fèi)者完全忽視松北區(qū)的存在，只在江南地區(qū)選擇住宅，不僅失去了對(duì)更多住宅的選擇機(jī)會(huì)，同時(shí)由于江南地區(qū)房?jī)r(jià)整體偏高，增加了自己的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此消費(fèi)者應(yīng)理性購(gòu)房，將松北區(qū)交通便捷、基礎(chǔ)設(shè)施較完善的一些住宅小區(qū)放在考慮范圍之列。

五、結(jié)論

本文結(jié)合松北區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，構(gòu)建了基于供給與需求理論的商品住宅價(jià)格多元線性回歸預(yù)測(cè)模型。該模型表明松北區(qū)商品住宅價(jià)格主要受人均居住面積和非農(nóng)業(yè)人口數(shù)的影響，商品住宅價(jià)格未來(lái)仍將保持下滑趨勢(shì)與該地區(qū)長(zhǎng)期以來(lái)供大于求密切相關(guān)。只有通過(guò)政府、開(kāi)發(fā)商以及消費(fèi)者等市場(chǎng)參與主體的共同協(xié)調(diào)，松北區(qū)商品住宅市場(chǎng)才能恢復(fù)健康，商品住宅價(jià)格才能得以穩(wěn)定。

[基金項(xiàng)目：“十二五”科技支撐計(jì)劃項(xiàng)目（2012BAJ19B00）]

注釋：

{1}武永祥，黃麗平，葛家成.上海市住宅價(jià)格影響因素的實(shí)證研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2014，35（12）：70-73

{2}張海燕.基于多元線性回歸模型的四川農(nóng)村居民收入增長(zhǎng)分析[J].統(tǒng)計(jì)與決策，2010（13）：88-90

{3}王大榮，張忠占.線性回歸模型中變量選擇方法綜述[J].數(shù)理統(tǒng)計(jì)與管理，2010，29（4）：615-627

{4}張小富，侯綱.基于多元線性回歸模型的西安住宅價(jià)格泡沫研究[J].價(jià)格月刊，2012（11）：41-44

{5}李飛，付萬(wàn)琳，于薇.北京市商品住宅價(jià)格預(yù)測(cè)分析-基于灰色系統(tǒng)理論的研究[J].價(jià)格理論與實(shí)踐，2011（1）：62-63

{6}陶海飛，張樂(lè)，宣宸.城市商品住宅價(jià)格的影響因素分析[J].價(jià)格月刊，2011（5）：32-36

（作者單位：東北林業(yè)大學(xué)土木工程學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150040）

[作者簡(jiǎn)介：劉麗妍，東北林業(yè)大學(xué)碩士研究生，研究方向：工程經(jīng)濟(jì)和項(xiàng)目管理；石振武（通訊作者），東北林業(yè)大學(xué)教授，博士；劉揚(yáng)，東北林業(yè)大學(xué)碩士研究生，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理。]

（責(zé)編：若佳）