稅收利好樓市去庫存 大量需求或將釋放

2016年2月17日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布《關于調整房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的通知》（以下簡稱《通知》），宣布自2016年2月22日起，調整房地產交易環節契稅、營業稅政策。

樓市利好政策接二連三，旨在引導剛需入市。由此，2016年中國樓市去庫存值得期待。需要指出的是，中央與地方政府都在發力樓市去庫存，政策寬松大勢所趨，全國樓市需求將逐步釋放。

新政策的作用

第一，可以刺激購房需求。第二，新的營業稅政策與之前不一樣的地方主要體現在非普通住房，針對大戶型、高價房和別墅等物業，在過去的政策中，滿2年也需要繳納差額營業稅，而新政策并未明確。如果各地在落實的過程中也按住房計算，那么對于改善性需求會有非常明顯的利好。第三，新政策繼續繞開一線城市，整體上看，一線城市不存在庫存問題，預計后續寬松政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對一線城市的心理影響依然比較大。第四，新政策針對二手房影響比新房更大，因為二手房只要交易成功就必須馬上交稅，而新房大部分是期房，基本要到交房才存在契稅繳納。第五，中央部委緊隨地方政府出臺政策救市，預計后續針對房地產的政策仍會頻繁出臺。

新政策變化點

該《通知》規定，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

舉例說明：

首套房

假設購買一套15000元/平米、面積155平米的房子，總款為232.5萬元，原來需要交納契稅6.975萬元，新政策之后，只需繳納3.4875萬元，少繳3.4875萬元。

二套房

假設購買一套15000元/平米、面積98平米的房子，總款為147萬元，原來需要交納契稅4.41萬元，新政策之后，只需繳納2.94萬元，少繳1.47萬元。

面積越大，住房總價越高，省的就越多。加上降息、降首付等政策的出臺，優惠只會更多、更大。

樓市去庫存 壓力巨大但前景可期

4月15日，國家統計局公布了我國2016年一季度GDP同比增長6.7%的消息，基本上符合預期。這其中，房地產是個非常關鍵的變量。相關數據顯示，2016年一季度，我國房地產開發投資同比增長6.2%；這意味著之前穩增長政策的效果持續發力，房地產帶動了相關的投資和消費，中國經濟開始出現積極的信號。

雖然一季度一線城市的房價出現上漲導致地方政府緊急出臺政策緩解，但帶來的好處也顯而易見。因為只有這樣，相關的稅收才回得來，相關的投資也才上得去。

一線城市的房價上漲，對于宏觀層面樓市去庫存的作用是具有示范效應的，但如果漲得太離譜就有危險了。所以，最好的辦法是，一線城市壓住；二線城市穩住；三四線城市漲起來，這樣才能去庫存，才能讓房地產投資逐漸恢復元氣。

據統計，截至2014年底，僅有41%的城市常住人口擁有商品房，這意味著，剩余59%的人住在非商品住房或老房子中。樓市去庫存盡管壓力很大，但只要政策得當，前景可期。

昆明市民購房意愿增強

在多重利好政策疊加的推動下，昆明樓市的預期已經發生逆轉。不僅一批來自省外的地產大鱷紛紛進駐昆明推出新樓盤，市民的購房意愿也迎來了一輪新的高潮。