樓市去庫存超預期

張洪瑞

去庫存實施一年來，尤其房地產去庫存成效非常明顯。截至10月末，全國商品房待售面積6.95億平方米，連續八個月減少。

去庫存是緩解當前經濟困境的關鍵。無論過去還是當前，房地產在穩增長的大格局中都是重中之重。在我國經濟仍處在結構調整的關鍵階段，房地產去庫存已成為國家十分關注的事情。2015年11月10日習近平在中央財經領導小組第十一次會議上指出，要著力加強供給側結構性改革，化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。

去庫存任重道遠

今年國慶長假前，在北京一家國企工作的張女士打算結束八年的北漂生活，在通州區買一套兩居室。不承想，兩個月前看好的一套位于通州北苑的兩居室節后竟然漲了80萬元，這一下子難住了張女士。她告訴本刊記者：“我原本打算賣掉遼寧省本溪老家的三居室，在北京定居。可誰能想到北京的房價漲得這么快，而老家的房子比原來降了5萬，可還是無人問津。”本刊記者了解到，張女士老家周邊小區存在大量新房賣不出去的情況。

國家統計局發布的《2015年全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，2015年末，商品房待售面積7.18億平方米，創下歷史新高。如果按照各地統計中常提到的人均住房面積35平方米來計算，空置住房可供超過2000萬人口居住。

數據顯示，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米。其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。然而，從2008年開始，我國商品房待售面積呈不斷增加態勢。2007年到2015年的九年時間里，商品房待售面積增加了4倍多。

中國宏觀經濟論壇發布的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》顯示，今年1月至7月，全國房地產庫存水平雖比2015年底累計減少471萬平方米，但非住宅商品房庫存還在持續攀升；8月份庫存水平達到2.83億平方米，比去年同期增長了20.7%。該報告同時顯示，當前房地產的庫存減少主要是一二線城市，三四線城市的房地產庫存不降反升，而庫存壓力最大的恰恰是三四線城市。

中國人民大學國家發展與戰略研究院研究員劉曉光表示，北上廣深等一線城市去化周期較短，并無太大庫存壓力，與此形成鮮明對比的三四線城市住宅是最難消化區域，其中四線城市庫存中有相當大的比例是已經建成卻銷售不暢的樓盤。

實際上，今年以來，中央針對化解房地產庫存出臺了一系列加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房改革的制度，通過加快農民工市民化、鼓勵各方購買庫存商品房出租、鼓勵房企降價以及取消過時的限制性措施等手段擴大有效需求，打通供需通道，以消化房地產庫存。

國家發展和改革委員會主任徐紹史表示，目前三四線城市的商品房庫存壓力比較突出，各地發改委要抓緊推動制定化解庫存方案，發展住房租賃市場，釋放剛性需求和改善性需求。

多地開出針對性良方

在安徽省蕪湖市，去年年初政府還在為賣房子發愁，商品房的去化周期達到25個月，也就是說，要把市場上的房子都賣掉至少需要兩年時間，而現在這一數字已降到九個月。如此大規模的房地產去庫存，蕪湖是怎么做的呢？在蕪湖房屋超市里精心挑選的，幾乎都是蕪湖棚戶區改造或者“城中村”拆遷的住戶。選好中意房子的錢大爺告訴記者，舊房拆遷政府給了62萬元補助，新房子優惠下來還不到70萬元，付了8萬元差價就可以把大房子買下了。

截至本刊記者發稿時，廣西、福建、浙江、湖南等省的130多個城市，通過運用公積金杠桿、降低稅費、降低首套首付、鼓勵農民進城購房、政府回購、棚戶區改造、減少土地供應等手段針對本地區情況開出了去庫存的有效“藥方”。其中，湖南省出臺“湘十條”，明確農民進城購房給補助、企業租房有獎勵，促進樓市去庫存。上半年湖南省商品房銷售面積增長28.2%，6月末全省商品房待售面積增長2.6%，增幅同比下降25.7個百分點，房地產庫存壓力明顯減緩。

海南省通過采取暫停辦理新增商品住宅和產權式酒店用地審批、暫停新建商品住宅項目規劃報建審批，同時不斷加強行業監督管理和宣傳促銷力度等手段，今年1月至10月累計銷售房屋面積113.678萬平方米，銷售額達1119.4億元，同比增長46.4%和49.8%。截至10月底，海南省房地產庫存量持續下降至2718萬平方米，有效緩解了庫存壓力。

遼寧省去年先后出臺《關于支持居民自住和改善性住房需求的通知》等三個文件，共提出21條政策措施。今年2月，結合遼寧省去庫存壓力較大的實際，遼寧省政府又出臺了《關于化解房地產庫存的若干意見》，提出15條政策措施，緊緊圍繞擴大需求和穩定供給兩個著力點，在供給側與需求側兩端共同發力，支持住房消費、化解房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展。

在遼寧省丹東市，購房可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額支付首付款。準備購買婚房的王喬用公積金余額交了13萬元首付款買下了濱江西路90多平方米的一套兩居室。王喬說：“一下讓我拿出十幾萬，買完之后還得裝修，壓力確實挺大的。自從有這個政策之后，我現在就不用拿那么多錢，買完房之后的生活沒有什么影響，也圓了我的買房夢。”之前，住房公積金需要先買房子，等拿到房產證后才能提取，制約了很多年輕人購房，丹東市近期多次調整公積金政策，目前已有1600多個職工家庭提取公積金支付購房首付。

而在沈陽工作了四年的宋女士告訴本刊記者，之前在鐵西區和沈北新區看過多套房子，其中有一套位于鐵西區的兩室一廳比較看好，但是由于首付款太多，加上可貸款金額太少，只好作罷。現在她準備購買沈北新區一套140平方米的房子。最近，沈陽市針對房地產去庫存出臺住房公積金政策，規定畢業未超過五年、在沈陽購買商品住房的高校、中等職業學校畢業生，最高貸款額度為單方60萬元、雙方80萬元。她說：“我畢業未超過五年，又是首套購房，可以享受沈陽出臺的相關政策。想想自己工作這四年一直租住在外面沒有歸屬感，如今可以有一套自己的房子，不僅結束了漂泊的生活，還可以給自己一個家。”

據本刊記者了解，沈陽還針對商品住宅庫存規模不大、可承載彈性較大的實際，在政策上鼓勵商業地產庫存向商品住宅轉化，規定對已供應、未開發的房地產開發用地，允許開發企業轉換用途、調整商住比例；對在建商品住房項目也允許開發企業調整套型結構，同時規定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用于自住的，可享受住宅同等政策，這些辦法可以直接轉化20%的商業地產庫存。

有成績還需深入推進

國家統計局11月14日發布的數據顯示，截至10月末，全國商品房待售面積6.95億平方米，連續八個月減少。國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長盛來運表示：“現在去庫存，尤其房地產去庫存成效還是非常明顯的。從房價看，最近兩個月以來，房價還在上漲，但漲幅在回落。尤其是在一些限購政策出來后，加之前期消費潛力集中釋放了一批購房需求，一線城市和部分二線城市房價漲幅回落，表明前期上漲勢頭初步得到遏制。從另一個方面看，房地產市場的分化確實比較明顯。以前的房地產市場是‘普增普漲’，但也應該看到今年以來尤其最近兩個月，一二線城市房價還是比較堅挺的，而三四線城市尤其四線城市房價則相對穩定，庫存相對較大。”

要實現房地產市場去庫存，還應該強調“量體裁衣”。中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍指出，當前去庫存的重點在三四線城市，而一二線城市則要防止過度開發投資，防范樓市過熱，特別要防投資性需求借居民剛性需求的名義過度刺激樓市。

清華大學中國與世界經濟研究中心主任李稻葵表示，特別反對僅僅為了短期去庫存采取“飲鴆止渴”的辦法，比如零首付、場外配資，這樣會埋下房地產泡沫的種子，去庫存的根本在三四線城市，應該加快城鎮化，可以引導農村居民先租后買，暫時可以由政府的某個基金將房子買下來，租給農民住，使房子先用起來。

“上班、生活都在城里。”四川省眉山市東坡區思蒙鎮農民費明奇去年在城區購置了一套住房，住房的解決、收入的增長讓他對生活更有盼頭。近年來，堅持“產城一體、文城一體、景城一體”，眉山市加快培育發展各具特色的城市產業體系，壯大先進制造業、新一代信息技術等戰略性新興產業，拓展農民市民化的就業范圍和就業含金量。改革實踐證明，新型城鎮化正在釋放巨大的潛在需求。只要改革得力，持之以恒，更好地滿足房地產剛性需求和改善性需求，去庫存就將為百姓帶來更多實惠。

“推進城鎮化，讓農民市民化，應打破農民進城門檻，解決就業問題，鼓勵‘大眾創業，萬眾創新’，延長中小企業壽命。同時，對房地產市場的供給側進行結構性改革，降低房價，讓農民買得起城里的好房。”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明說。

趙錫軍表示，三四線城市去庫存不是短期內能夠解決的，必須放眼長遠，在已有成果上持續、穩定地推進減少庫存量，并緊緊抓住與城鎮化結合這一重點方向，推動產業與就業的聚集，重視公共服務、醫療衛生等配套設施的建設，既要讓居民買得了房，也要讓居民的生活水平隨之提高。