樓市“冷熱不均” 需精準(zhǔn)去庫存

邱海峰

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)。數(shù)據(jù)顯示，房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)減少、漲幅繼續(xù)收窄，房價(jià)整體漲勢再度放緩。對(duì)此，專家指出，房價(jià)漲勢雖有所放緩，但房價(jià)整體還在繼續(xù)上漲，樓市嚴(yán)重分化的局面仍沒有出現(xiàn)顯著改變，這要求我們接下來仍要緊抓去庫存這一房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)，針對(duì)分化情況，分類施策、因城施策，精準(zhǔn)推動(dòng)去庫存。

上漲城市在減少

近期，我國房價(jià)正放慢上行“腳步”，房價(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)已連續(xù)兩個(gè)月減少。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市分別有55個(gè)和48個(gè)，分別比上月減少5個(gè)和1個(gè)；5月份分別比上月減少5個(gè)和2個(gè)。

同時(shí)，環(huán)比漲幅繼續(xù)收窄。據(jù)統(tǒng)計(jì)局測算，6月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均分別上漲1.8%和1.2%，分別比上月收窄0.1和0.2個(gè)百分點(diǎn)。

“由于前期我國房價(jià)經(jīng)歷了較快上漲，當(dāng)前漲幅收窄符合其內(nèi)部調(diào)整的需要，體現(xiàn)了市場運(yùn)行規(guī)律。另外，此前部分地方針對(duì)樓市‘過熱’現(xiàn)象出臺(tái)的一些調(diào)控政策也起到了一定的作用，房價(jià)過快上漲現(xiàn)象沒有繼續(xù)維持。房價(jià)漲勢放緩將有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場盡早實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行，也有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。”中國銀行國際金融研究所研究員李佩珈說。

樓市分化仍持續(xù)

房價(jià)增速雖有所降低，但房地產(chǎn)市場“冷熱不均”的局面并未有明顯改變。專家指出，當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場依舊分化嚴(yán)重，一線城市和部分二線城市房價(jià)成為房價(jià)上漲的“主力軍”，特別是今年上半年，部分熱點(diǎn)二線城市的上漲勢頭更是搶了一線城市的“風(fēng)頭”。

3月份以來，合肥、廈門這兩個(gè)城市超越并取代深圳、上海，其房價(jià)環(huán)比漲幅“穩(wěn)占”全國70個(gè)大中城市的前兩名，而6月份環(huán)比漲幅排在第三位的南京，其房價(jià)更是實(shí)現(xiàn)了連續(xù)16個(gè)月上漲。

中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心副主任尹中立指出，市場分化不僅僅是不同層級(jí)城市之間的分化，而且表現(xiàn)為一線城市也出現(xiàn)了分化，北上廣深這四個(gè)一線城市，在之前歷次的房價(jià)上漲過程中，漲幅都是居前而且差別很小，但是去年深圳的漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了北京、上海，這是從來沒有出現(xiàn)過的現(xiàn)象。

“我國樓市分化已經(jīng)持續(xù)了很長一段時(shí)間，分化的局面趨于復(fù)雜。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)性問題正表現(xiàn)得越來越突出，一、二線城市容易吸引投資與住房需求，三、四線城市則困難重重。”李佩珈說，要解決這些長期積累的問題，我們不能操之過急，要做好長期消化的準(zhǔn)備，這也意味著，樓市分化的局面可能還會(huì)再持續(xù)一段時(shí)間。

分類施策需加強(qiáng)

針對(duì)樓市的持續(xù)分化，需要緊抓去庫存這一房地產(chǎn)市場調(diào)控的主基調(diào)。上半年，我國已經(jīng)在這方面取得了一定成績。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，3月份以來，商品房待售面積連續(xù)4個(gè)月減少，6月末商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米。

“去庫存的有效推進(jìn)為樓市分化問題提供了解決之道，上半年庫存的持續(xù)下降既有一、二線城市的貢獻(xiàn)，也與三、四線城市去庫存的持續(xù)推進(jìn)密切相關(guān)。但是，由于三、四線城市庫存量很大，短期內(nèi)完全消化這些庫存仍比較困難。”李佩珈說。

中國指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，一、二線城市商品住宅庫存壓力已基本釋放，三、四線庫存仍相對(duì)較高。根據(jù)重點(diǎn)城市可售面積及出清周期數(shù)據(jù)，一、二線熱點(diǎn)城市平均去化時(shí)間已經(jīng)降到8.5個(gè)月以內(nèi)，而多數(shù)三、四線城市去化時(shí)間仍超過15個(gè)月，如湛江、運(yùn)城、江陰等城市短期庫存去化時(shí)間在20個(gè)月以上。

國家發(fā)改委新聞發(fā)言人趙辰昕指出，針對(duì)市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房價(jià)持續(xù)過快上漲；對(duì)三、四線等商品房庫存較大的城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，積極采取有效措施，化解房地產(chǎn)庫存。