房地產稅歷時13年仍未出臺 究竟難在哪兒

趙輝

關于房地產稅的進展，又曝出了最新消息。近日，全國人大財經委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上透露，目前房地產稅仍在起草過程之中，操作難度很大。

北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示：“本屆人大任期是到2017年年底，因此，預計房地產稅法最快將在2017年年底前通過，慢的話可能會在2017年年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”

“我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受記者采訪時表示，希望在2017年年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個過程。“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策，事實證明一個稅種的推出如果過于倉促，在執行中會有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺，也不能出原則性的、顛覆性的錯誤。”

開征房地產稅 必須先由全國人大立法

從2003年提出物業稅開始，房地產稅已歷經13年之久，其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點征收。

但是，房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則，也就是說，“如果沒有相應法律作前提，政府則不能征稅”。

2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。

一系列政策頻出，意味著未來開征房地產稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數。

房地產稅到底難在哪里？“房地產稅在起草過程中，實際上是對現行稅制以及有關的收費體系的再設計，因為圍繞著房地產的稅收有很多，還有附加在土地上的各種各樣數不清名目的一些費用，都和房地產稅有關。”劉桓告訴記者，實際上，房地產稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”

那么，除了稅制體系的再設計，房地產稅還面臨哪些難題？

房產稅收入都抵不上征稅成本？專家建議由中介組織代征

目前很多人不清楚“房產稅”和“房地產稅”這兩個概念到底有什么區別，都在混淆使用，房地產稅和房產稅僅一個“地”之差，實際差別卻很大。

房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。

事實上，近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著，未來的房地產稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現行房地產相關稅費，都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合，因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。

由于房地產稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地產稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。

從以往房地產稅的試點城市看，無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，所得稅收入都很少。按照新華網2014年1月的報道，重慶從2011到2013年，累計3年征收房產稅未超過4億元；上海3年累計征收個人住房房產稅約6億元。不僅實際征收稅額和兩市的住房規模遠遠不匹配，征收所花費的人力物力成本相對巨大。

“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產稅，一個樓內的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”

記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本”。

即便如此，劉桓依然對通過中介組織征稅表示擔憂，“其誠信程度、職守操守和業務能力目前也都沒有達到相應的水平。中國是一個大國，南北東西差別很大，二元性結構特征也很明顯，稅務機關以及相關的中介部門的管理一時半會兒又跟不上，這就使得房地產稅開征的時候會遇到想象不到的麻煩”。

稅率多高？按什么房價征收？免征額是多少？

老百姓最為關注的是，房地產稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？

以北京為例，如果一家3口在北京二環購買一套100平方米房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認為是世界通行做法）的稅率計算，每年需要繳納的房地產稅是12萬元（每月納稅1萬元）；如果在四環購買一套100平方米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元（每月納稅6250元）。

現實或許不會這么悲催！據記者了解，上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發達國家的房屋持有稅，稅率一般為1%至2%）。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算，在北京二環購買一套100平方米房子，每年需繳納房地產稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環購買一套100平方米的房子，每年需繳納房地產稅2.5萬元（每月繳稅2083元）。

“不過，從發達國家經驗來看，房地產稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，而且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員說。

另外，劉桓還建議說，我國的房地產稅不能照搬國際經驗，要根據中國國情，設定一定的免征額。

2011年上海和重慶的房產稅試點方案，皆有免征條款：上海本地戶籍居民人均60平方米免征，重慶對于新購房100平方米免征。

“根據上海的試點經驗，免稅面積設定為人均60平方米比較合理，這樣對于3口之家來說，可以有180平方米不用繳稅，從而保證了居民第一套住房不用繳稅。”劉桓說。

對于免征額和稅率，目前官方并未透露出任何信息。當下，大家討論較多的是出臺房地產稅是否能夠替代土地出讓金。

中短期內 房地產稅與土地出讓金并行不可避免

征收房地產稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。

不過，原國家稅務總局副局長許善達曾指出，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。

在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%（土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內）。

目前業內普遍認為，房地產稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。

房地產稅果真能扛起這面大旗嗎？

財政部公布數據顯示，2014年全國土地出讓金收入約40480億元，超過了4萬億元。如果這4萬億不征土地出讓金，而是改征房地產稅，也就意味著讓買房人來承擔這4萬億，能承擔得了嗎？

以上海為例，據上海市國稅局公布的數據，上海2014年房產稅收入約99.9億元，除去商業、辦公、酒店等多種物業，試點的住宅房產稅只占其中較小的一部分。這個數據是多少呢？上海預算草案報告公布的房產稅征收為27.6億元。另據中國相關研究院數據，上海市2014年土地出讓金征收1766.79億元。簡單計算，房地產稅僅占土地出讓金的1%，兩者差距確實比較大。

“如此情況下，讓房地產稅去充當土地出讓金，地方政府能不能做到我表示懷疑。”劉桓說。

汪德華則認為，如果稅制設計上有一定的免征面積，自然是不能指望房地產稅能夠完全取代土地出讓金。

“從根本上說，目前還需明確房地產稅的功能定位，功能定位決定稅制設計。”汪德華表示，房地產稅采取設定一定免征面積的稅制設計，比較符合中國國情。這也意味著其功能定位是調節房地產市場。“中短期內，恐怕房地產稅與土地出讓金并行是不可避免的選擇。長期來看，可以考慮將房地產稅推行與土地使用權70年到期問題掛鉤。在70年期限到期之后，繳納房地產稅就可以永續使用。”