通過供給側改革糾正樓市供需錯配

肖耿

中國沿海發達城市樓價暴漲已經不是什么新鮮事，類似的情況在東京、首爾、新加坡、臺北等東亞城市都發生過。不同的是中國投資北上廣深及沿海發達地區房地產的家庭與企業至今還沒有經歷過樓價暴跌，而其他東亞成熟經濟體的主要城市都有過樓價暴漲暴跌的完整經歷。這就提出了一個各方都關心的問題：中國一線城市樓市是即將破滅的泡沫還是被暫時封盤的優質資產？中國各個城市樓市的差距非常大，既有供不應求的一線城市樓價暴漲，也有供過于求的三、四線城市的鬼城及爛尾樓。這也提出了一個很有意義的問題：這一輪一線城市樓價暴漲是由于貨幣超發，還是反映了投資者對未來經濟發展的信心大增？另外，中央及地方政府對樓市的調控方法及力度也是其他東亞國際化城市難以做到的，包括在極短時間內出臺嚴格的限購、限貸政策，以及對地產開發商和中介機構高強度的突擊監管行動。這也帶出一個問題：中國針對房地產需求方的強勢行政調控在過去并不奏效，而這次能奏效嗎？

可以說中國樓市是比股市爭議還多的議題，涉及千家萬戶、政府各個部門、各個產業，甚至國際投資者。下面，我基于對中國經濟增長模式的理解來回答上述幾個極具爭議的問題。

首先，我并不認為中國房地產市場整體上是一個大泡沫，相反，我認為中國房地產市場化程度正在不斷提高，市場價格反映的信息非常符合各地樓市供求狀況。樓市在需求側的市場化程度非常高，買樓的大部分投資者是家庭，并用其儲蓄及低杠桿的銀行抵押貸款支付，因此投資者總體上是非常謹慎和聰明的。目前房價的高低及分布相當合理，凝聚了大量的本地房產的多維度質量信息，包括地點、建筑質量、交通、學校、醫院、商業環境等影響工作及生活的重要信息。當買樓的投資者主要是有預算約束的家庭時，樓價必須與購房者的家庭收入、勞動生產率相符合。經濟發展的歷史其實就是樓價與工資隨勞動生產率上漲的歷史。中國內地一線城市的樓價目前已經達到香港樓價的50%上下，如果這些城市的勞動生產率可以達到香港的50%以上，它們的樓價就不是泡沫；如果其生產率達不到樓價的高度，就是泡沫，遲早要破滅。

可是，在樓市的供給側，存在極其嚴重的結構性問題，包括土地供給、容積率、城市規劃與實際人口流動、人口分布、住房需求的多層次錯配。首先，在全國范圍內，一線和二線城市的土地供給與容積率受到嚴格的控制，無法滿足源源不斷流入的優質人才或低技術勞動力的需求。而三、四線城市土地供給與容積率控制并不嚴格，導致大量的空置樓盤及難以形成規模及配套的爛尾社區。在同一城市，比如北京，大量的廉價房規劃在四環、五環甚至六環之外，導致上下班時間公共交通嚴重堵塞，進一步推高市區在低容積率且有限土地上建設的稀缺住宅的價格。由于一線城市外來移民的迅速增加，導致其公共基礎設施相對于需求嚴重不足，特別是在“最后一公里”的范疇內存在大量公共基礎設施瓶頸及限制，導致現有市區住宅的利用效率太低。例如在北京的許多地鐵站出口還沒有建成設計精細的商業及住宅群，只是并不方便的簡易公共交通樞紐。這些供給側的結構性問題顯示一線城市房價上漲過快主要是供需錯配的問題，而不能一概歸罪于宏觀貨幣政策。

中國房地產市場的穩定與健康發展最重要的是加強供給側改革，而限購、限貸等需求管理只能作為短期措施，主要是避免過度投機及其導致的收入不平等和社會穩定問題。對于一線城市，容許適當的庫存及適當的超前投資實際上有利于通過市場機制來控制房價暴漲暴跌。而政府的公共基礎設施投資應該以人為本，投到人口聚集的城市，而不能盲目地以平衡地方發展為理由投到無人問津的鬼城。

總之，中國近期樓市在一、二線城市與三、四線城市的分化發展反映了房地產市場越來越市場化的大趨勢，也給出了許多非常珍貴的市場信息——包括對未來地區經濟發展的信心、地區土地供應及容積率的瓶頸、地方“最后一公里”公共基礎設施缺口等。

按照東亞許多城市的經驗，房價高并不可怕，只要與其勞動生產率匹配，就會有助于產業升級及更合理的樓價、人才及企業分布。雖然在總量上中國房地產供給超過需求，但供給與需求在空間、類別及質量各個維度方面的分布卻嚴重錯配。希望在這一輪調控過程中各級政府能夠清楚看到市場錯配的信息，并根據這些珍貴的信息展開供給側改革，達到房地產市場長期穩定健康發展的目標。