房地產調控成效幾何

倪鵬飛

與日本相比，中國房地產市場的真實需求還在增加，雖然房價比較高，但短期內不會出現泡沫。

近日，林毅夫和張維迎的爭論引發人們對產業政策的思考，房地產雖然只是一個產業，但房地產調控政策并非簡單的產業政策，而是宏觀經濟的調控政策。一般的產業政策是長期政策，旨在促進或抑制某一個產業的發展；而房地產調控政策是短期政策，旨在短期內保障市場供求，建立平衡、健康、穩定發展的市場。對于近期的房地產調控政策，主要可以從以下幾個方面來梳理。

房地產政策定位

政府對房地產業的政策，首先在“定位”方面存在一些問題。房地產對經濟增長固然起到支撐作用，但是必須明確，住房市場最重要的功能是民生居住功能。在2003年18號文（即《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》）中，房地產被當做支柱產業；盡管通過加大住房保障的力度等政策措施，一定程度上強調了民生導向，但目前房地產的定位仍然明顯偏重經濟功能，而欠缺社會功能。忽視房地產社會功能而強調經濟功能的定位，必然會導致一系列的問題。

正是因為長期以來房地產政策把經濟功能與社會功能的重要性反過來，將房地產視為經濟增長的重要引擎，因此造成了近幾年房地產市場的頻繁調控。經濟下行的時候就采取措施促進經濟增長，造成房地產過熱，然后再調控，房地產降溫的同時經濟增長也放慢，周而復始。

實際上，房地產市場并非是人們所說的越調控越不行。2013年之前雖然存在供給不足的問題，但也與產業定位有很大關系。由于我們把房地產定位為經濟增長重要的帶動力，對其保障民生的功能缺乏重視，而把民生保障住房的供給不足問題交給市場解決，造成了房地產過度市場化，熱點城市的房價不斷抬高。

政府在房地產市場中的調控角色

談到政府與市場的關系，各家理論爭論不休，但核心目標都在于保證提高效率又兼顧公平。理論上，在市場制度、市場體系比較完善的情況下，政府不需要太多干預，應當盡量允許市場自身調節。但目前中國房地產市場體系還遠非完善。比如，由于中國沒有房地產稅，幾乎零成本的投資和投機行為，很容易導致房地產投資和投機過熱。針對這種情況，完全依靠市場調節必然存在隱患。那么，近期出臺的限購政策，就屬于在中國市場體系不完善的情況下采取的政府干預措施。如果不通過調控來抑制投資和投機，中國房地產市場就容易失控，導致泡沫破裂和市場崩盤，這對房地產市場的穩定發展、居民住房的改善甚至對中國整體經濟都會有很大影響。美國一些理性經濟學家也持政府在市場失靈情況下進行房地產干預的觀點。

然而，中國在市場化推進過程中并沒有積極有效地建設和完善住房市場制度和體系。前文提到的房地產政策定位的偏差導致了兩個問題：一方面，將房地產作為經濟支柱產業導致了市場化過度，忽略了住房的根本——民生；另一方面，在推進市場體系的建設中，政府在需要退出的領域做得不夠，這跟政府與市場的關系定位有關。政府的角色應該是市場監管者，有責任完善房地產體系，以發揮市場作用。但在中國，政府既是一級市場土地壟斷的需求方，又是二級市場土地的供給方，可謂“既是裁判員，又是運動員”。因此，盡管我們呼吁征收房產稅，呼吁政府退出土地供應，完善市場體系和制度建設，但困難重重。

當然，在這幾輪調控的過程中，雖然各個階層對房地產的感覺不一樣，但不可否認，中國人均住房面積從7或8平方米提高到了33平方米，住房狀況總體得到了改善。

房地產市場過熱的原因

在制度缺失的背景下，本輪房地產市場的暴漲是基于自身的利益追求和心理預期，包括政府在內的市場主體進行合作博弈以及支持投機和投資在一、二線城市穿越的結果。

首先，市場制度缺失是本輪核心城市房地產市場過熱的基礎。市場制度的缺失導致了市場的紊亂，使得房地產行業平均利潤遠高于其他產業，無論是居民還是企業都愿意投資房地產。

其次，流動性過剩是本輪核心城市房地產市場過熱的源頭。房地產經營機構在這個過程中起到了很重要的作用，比如經營機構同房地產開發企業和中介公司合作，甚至采取了不少違規做法，使得巨量流動性進入到房地產市場。這是投資和投機的源頭。同時，在經濟下行背景下，寬松的貨幣政策向市場注入的大量流動性并沒有流入到實體經濟，而是流向收益更高的房地產行業。實體經濟出現的萎縮，導致了房地產市場的暴漲，而房地產市場的暴漲吸引了本該流向實體經濟的資金，反過來又進一步加劇了實體經濟的萎縮。正如一些三、四線城市的制造業企業主把企業賣掉，轉而到一、二線城市買幾套房，實體經濟的萎縮與房地產的暴漲可謂互為因果。由于以上兩方面原因，大量資金進入了樓市。

第三，一、二線城市地王頻出是房價上漲和市場恐慌的直接原因。地王頻出的本質是企業和地方政府的合謀—找地，拍地王。原本從2016年4月開始，包括上海、深圳等核心熱點城市在內的整個房地產市場形勢已開始回落。但隨著6月份上海的土地競拍，其他城市土地競拍接踵而至。8月18日上海一天拍了三個地王，人們紛紛議論著“面粉比面包貴”，接下來開發商自然要漲價，造成市場恐慌，投資者才有利可圖。由于一般居民要趕在價格大漲之前進入市場，地王頻出直接導致了房價上漲和市場恐慌。

第四，地方政府對房地產投機和投資的縱容、容忍，是市場過熱的重要原因。本來中央提出房地產調控的政策非常明確——“因城施策”，即三、四線及以下城市需要去庫存。然而，本來就不存在高庫存的一、二線城市也“渾水摸魚”，執行去庫存政策，以進一步增加投資，促使地價上漲，增加財政收入。熱點城市政府對地產投資的縱容和容忍是導致市場過熱沒有得到很好抑制的一個重要原因。

第五，政府對市場變化未及時回應導致市場預期惡化。在房價瘋長的謠言下，政府需要出來表態，明確采取或不采取實際措施的態度。沒有政府的表態，市場上諸如“政府為了保增長，為了保匯率，為了轉移地方債務”等謠言就很有煽動性。傳言引起的誤讀更加劇了整個市場的恐慌。

近期房地產調控政策的效果

國慶節前后，各地方政府出臺了許多調控政策，對市場產生了十分重要的影響，但最終效果還有待觀察。從兩個層面看，這些調控政策目前已經取得了一定的作用。第一，限購政策將不符合條件的投資者與投機者攔在門檻之外，導致各地房地產市場的交易量有所下降，但由于價格取決于企業，房價還沒有下降。第二，政策的密集出臺，給市場一個穩定的預期，起到了化解恐慌、穩定市場預期的作用。

房價何時封頂

從全國總體情況來看，中國自2013年以來房地產市場就已接近飽和—平均每個家庭有1.1套住房，當然，其中有1/3的住房是功能不全和需要改善的。因此，從現狀來看，房地產市場還存在著結構性短缺。從人口結構來看，中國處在城市化中期階段，人口處于急劇變化的狀態，城市人口還在增加，預計未來十年城市人口占比會達到70%。基于這兩點，盡管總體上中國房地產市場是飽和了，但結構上，三、四線及以下城市存在市場過剩，而一、二線城市和部分三線城市還存在著供給不足。對于一、二線城市來講，城市人口的急劇增加，使住房的潛在需求很大。同時，一些城市房地產看似供需缺口很大，但從統計數據可以看出，實際存在大量投資、投機性住房，而非剛性的市場需求。因此，從供需角度來看，熱點城市的房地產市場還有潛力，從房價角度來看，隨著收入的增長，房價也還未漲到最高點。

日本的房地產泡沫是在城市化結束時出現的，當投機和投資需求消失時，過高的房地產價格和虛假需求帶來的泡沫自然會破裂。相比之下，中國房地產市場的真實需求還在增加，雖然房價比較高，但短期內不會出現泡沫。

房地產企業轉型是必然趨勢

雖然總體來看中國房地產依然存在潛力，但供給存在嚴重不足的黃金時代已經過去。而現在，房地產業增長緩慢，而且可能會面臨著很大風險，房地產企業必須轉型。

企業轉型在很大程度上影響甚至決定了中國經濟的轉型。之前一段時間，許多企業都是向房地產轉型，那么現在我們真正要做的就是要從房地產業轉向房地產相關的產業上去，比如運用“互聯網+”思維來改造房地產業就是其中一個轉型方向。此外，住房地產除了可以向文化地產、旅游地產、休閑養老地產轉型，還可以更進一步依托旅游地產做旅游、依托文化地產做文化、依托養老地產做養老、依托醫療地產做醫療產業，向各個方面轉型。過去許多高科技、制造業企業，本來發展得挺好，一看房地產發展好，都來湊熱鬧，那么現在它們需要做的就是回歸高科技、制造業。

轉型的根本動力是轉變對未來經濟利益的預期。在市場機制下，如果房地產企業賣不掉房子，就會想到轉型，一旦形勢好轉，房地產業的利益還是最高，就又回歸房地產業了。因此，要讓產業的利益平均化，競爭更充分，才能實現真正有效轉型。如果沒有這個微觀機制，經濟轉型就無法進行。

（作者為中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任、研究員）