被強制交易的存量房

秦風

2015年，江蘇省城南京二手房交易市場經歷了一段時間的沉寂后，悄然迎來了一大波上漲行情。有的房產賣家為博取漲價帶來的巨額利益，寧肯雙倍返還定金而中途悔約。2016年4月20日，南京市鼓樓區人民法院審理的一宗存量房（沒有居住使用過的二手房）交易糾紛，對這類投機行為亮起了“紅燈”，違約業主不僅被判令繼續履行合約，還要額外支付案件受理費、訴訟保全費，損失上萬元。

初簽合約

幾年前，趙紅以較低的價格，在南京市鼓樓區買下了一套60多平方米的小戶型商品房。該房因鄰近南京市的優質教育資源，房價逐年推高。趙紅買下這套房子后，沒有裝修入住，而一直捂在手中。但2014年下半年起，南京樓市行情整體出現了波動，房價一度下跌。趙紅后悔沒有早點出手，動起了賣房心思。她向被稱為“房蟲”的昔日老街坊請教時，對方卻自信滿滿地說，現在賣不得，不出三個月，政府必然出手救市，房價定會大幅反彈。聞聽此言，她暫時打消了念頭。

果不其然，2015年3月起，央行及有關部委接連打出了降息降準、不動產登記、330新政、降低公積金貸款申請門檻等樓市新政“組合拳”，南京市也相繼出臺取消限購、降低首付貸等地方性救市措施，房地產市場漸趨回暖。等到了11月份，趙紅經多方打聽，估摸著已達到了其目標價位，便在南京市各大房屋中介公司做了登記。

老家在河北某貧困縣的孫新華，大學畢業后留在了南京工作。妻子答應他“裸婚”時，孫新華就許愿說，面包會有的，房子也會有的。奈何工資沒有房價漲得快，眼看兒子快要上小學了，當初的承諾仍沒有兌現，妻子常常抱怨。他從南京市云房源置業公司獲知了趙紅的學區房信息，不禁喜出望外，立即委托這家公司居間介紹。2015年11月29日，在中介人員的斡旋下，孫新華與趙紅一番討價還價，以98萬元的成交價簽訂了《南京市存量房屋買賣合同》。這份合同，列出了雙方交割房款的時間進度表，并設定了違約條款，即一旦不按期交付房款，或逾期不辦理房屋過戶，違約方將以轉讓成交價為基數，按每日萬分之五支付違約金，并且繼續履行合同。當日，孫新華按約支付給趙紅購房定金5萬元。趙紅向中介人員提交了經共有權利人簽字的同意賣房書面說明。

賣家悔約

簽了合同，交了定金，兒子就近入學有了著落，孫新華心里的石頭總算放了下來，便趕緊去跑貸款。3天后，中介方又通知他賣家要求重新簽約。2015年12月2日，孫新華、趙紅及云房源公司再次簽訂《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》。合同明面上載明房屋轉讓價款為86萬元，實際成交價仍然是98萬元，雙方言明此舉意在避讓稅收。為此，當天孫新華、趙紅還另外簽訂了《關于房屋登記價格報高（報低）聲明》，載明雙方已在2015年12月2日簽訂了合同，房屋的實際成交價格為98萬元，經協商一致，按照實際成交價執行，雙方自愿承擔因上報成交價與實際成交價不一致而產生的風險及損失。但讓孫新華不解的是，在這份合同上，趙紅執意不肯寫上違約條款。對此，孫新華尋思，趙紅在合同的其他細節上都很講究，說明她是誠心交易的，就沒放在心上。他萬萬沒有想到，背后另有隱情。

原來，11月29日簽完合同后，趙紅撞見了“房蟲”老街坊，告訴他自己簽了學區房的交易合同，老街坊直跺腳，惋惜地說：“虧大了噢，依現在的行情，這套學區房的價位應該在120萬以上。”趙紅一驚，趕忙請教：“我已收了買家的5萬元定金，并且明確了違約責任，如何是好？”于是，這位具有資深炒房經驗的老街坊，給出了重新簽約的錦囊妙計。他特別關照趙紅，千萬不要在新的合同上寫上違約條款。

在這次簽訂合同的第二天，即2015年12月3日，趙紅通知云房源公司，由于家庭其他成員反對，簽約房屋無法繼續出售。中介人員提醒她，違約方需要承擔違約責任。趙紅果斷回應，那就雙倍給他定金好了。

繼續履約

當云房源公司轉達趙紅悔約的通知時，孫新華懵了。連日來，他好不容易忙齊了申請銀行貸款的各種資料，并東拼西湊了30萬元首付款，正準備按照合同約定的步驟完成交易。不曾想一夜之間，賣家卻變了卦。孫新華心有不甘，他向居間人明確表態，以不變應萬變，繼續進行下步程序。12月12日，居間人通知雙方辦理房屋交接及付款事宜，趙紅表示不再出售房屋，也不愿意接受買家支付的購房款。13日，孫新華向南京市鼓樓區人民法院提出了訴訟。同時申請查封簽約房屋，并將首付款30萬元交到了法院的賬戶。

孫新華起訴請求，雙方繼續履行合同，趙紅協助辦理房屋所有權證及國有土地使用權證。并根據11月29日簽訂的合同違約條款，趙紅從2015年12月13日起至其協助辦理房屋過戶遞件手續之日止，按每天490元標準支付違約金。

趙紅堅決不同意孫新華的主張。她說，總不能既打又罰呀！雙方于2015年11月29日及2015年12月2日分別簽訂了合同，在后合同已對前合同做了變更，應按照在后合同執行。而在后合同中根本沒有明確違約責任。

孫新華在法院開庭時出示了一系列證據，表明他已經充分履行了合同項下的義務。其中包括住房資金管理中心于12月17日發出的《住房公積金貸款預審通知書》，準予辦理公積金貸款相關手續。中國銀行江蘇省分行于12月18日簽發的《住房貸款銀行審批意見書》，同意發放借款60萬元。12月24日，云房源公司出具聲明稱，12月18日已就孫新華公積金貸款獲批的情況告知趙紅，由于趙紅明確表示不愿繼續售房，導致云房源公司無法為雙方辦理權屬轉移登記手續。

南京市鼓樓區人民法院審理認為，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。原告孫新華與被告趙紅簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》以及原、被告和云房源公司簽訂的《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》均系各方當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、行政法規的效力性禁止性規定，上述合同依法成立并生效。原、被告雙方簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》及《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》均是對案涉房屋買賣所做的約定，由于《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》簽訂在后，是原、被告雙方就案涉房屋買賣形成的新的合意，該合同對雙方之前簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》進行了部分變更，故原、被告雙方就案涉房屋買賣的約定應以《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》為準，該合同中載明的房屋價款是雙方當事人報低后的價格，雙方仍應按照實際的成交價格98萬元予以履行。雙方均應當按照合同約定全面履行自己的義務。

關于合同繼續履行問題。原、被告簽訂《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》后，原告按約支付了定金5萬元，并向銀行提交了貸款申請資料，被告在簽訂合同后明確表示不同意出售房屋，拒絕繼續履行合同，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。原告主張被告繼續履行雙方簽訂的《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》，符合法律規定，予以支持。由于該份合同中約定的部分履行期限已過，且原告已將案涉房屋首付款30萬元交至法院，故被告應在收到首付款同時，協助原告辦理案涉房屋所有權轉移登記手續及銀行抵押貸款手續，如原告申請的銀行貸款在權屬轉移登記后一個月內尚未放款，原告應以現金形式支付購房款60萬元。被告在收到上述購房款后七日內將案涉房屋交付原告并將案涉房屋內的戶口遷出，原告在被告交付房屋時支付購房尾款3萬元。

關于原告主張的違約金問題。當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任，在履行義務或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應當賠償損失。本案中，案涉房屋的買賣應以雙方于2015年12月2日簽訂的《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》為準，原告主張被告按照雙方2015年11月29日簽訂的《南京市存量房屋買賣合同》中關于違約金的約定承擔違約責任，缺乏事實和法律依據，不予支持。由于雙方在《南京市存量房交易合同（經紀機構版）》中未約定被告違約時的違約責任，本院結合合同履行情況、過錯程度及損失情況，考慮原告已要求被告承擔繼續履行合同的違約責任，對原告要求被告支付違約金的訴訟請求，不予支持。

2016年4月20日，南京市鼓樓區人民法院判決雙方繼續履行合同，孫新華支付相應購房款，趙紅協助原告辦理房屋權屬轉移登記。駁回了孫新華要求趙紅支付違約金的訴訟請求。案件受理費合計11888元，由趙紅負擔11800，孫新華負擔88元。這起存量房交易糾紛最終以強制賣房而收場。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com

點評

眾所周知，我國房地產市場存在著過度投機行為。尤其在二手房交易過程中，由于房價不斷攀升，很多業主在簽訂房屋買賣協議后，常常借故悔約。如此情形，不僅侵害了買房人的期待利益，更是損害了誠實信用的市場規則，不利于房地產市場的良性健康發展。因此，對這類不誠信的行為，需要法律進行規制。

根據《中華人民共和國合同法》規定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。