華僑城轉型之路：一個央企的新型城鎮化戰略

林南芝

在距成都雙流國際機場以西40公里處，有一座建于唐武宗年間的古鎮，名安仁，據《太平寰宇記》，取自“仁者安仁”之意。當時安仁為縣制，直到元朝至元二十一年（1284），安仁縣建置撤銷，劃歸大邑縣，安仁古鎮就這樣流傳了下來。

深圳華僑城生態全景圖

也許取名善意，1400年間這座古鎮在無數的日升月落、炮火洗禮中仍保留著自己別具一格的西蜀風姿，仿佛不受世事侵擾。現在，它那里最耳熟能詳的是三樣東西：民國“第一地主”劉文彩的莊園、樊建川博物館群落和一座落成不久的福朋喜來登酒店。

夜幕下，在接近古鎮的時候，車慢慢經過一條正在打通的主路，沒有路燈，只聽得車胎下的咯噔聲，四下無人影和車影。這是成都市政府為了5月末的“2016安仁論壇”新修的路，將來，這個論壇將成為成都市的一張鮮活的文化名片，它的背后是華僑城“文化+旅游+城鎮化”戰略入川的支撐，即意味著政府將與央企聯手，探索目前正熱門的“新型城鎮化”。

人的城鎮化

早在5月29日，“2016安仁論壇·文化與新型城鎮化”現場傳出重磅消息，華僑城集團同時簽約四川三大文化名鎮項目，總投資1200億元，推進“文化+旅游+城鎮化”戰略入川。成都市委副書記、市長唐良智和華僑城集團總經理段先念都來到了簽約現場，在全國新型城鎮化的模式探索中，這將是政府與企業合作的里程碑式的一筆。值得一提的是，“安仁論壇”由國家發改委作為指導單位，國務院參事室和中華文促會主辦，它的目的是能夠長期在成都落腳，為安仁古鎮在打造新型城鎮化過程中增加籌碼。

今年伊始，華僑城上上下下就非常忙碌，為了一份執著和理想，華僑城人的腳步從深圳輾轉到四川、云南，不停尋找和籌建中國未來的“美麗鄉鎮”。就像華僑城的掌門人段先念常常念叨的那樣：“我們要充分利用當地自然資源，挖掘好文化底蘊，把城鎮化和文化旅游結合起來，讓它望得見山、看得見水、記得住鄉愁。”

在5月底的安仁論壇上，華僑城股份公司總裁王曉雯在演講中這樣指出：“從土地倫理觀出發，城鎮化在工業化和大型住宅社區化之外，我們期望找到另外一種非農業的路徑。”“土地倫理”出現在一個企業的語境里實屬難見，它是1948年由美國自然主義學者奧爾多·利奧波德在《沙鄉年鑒》中首次提出的概念。她認為“土地倫理”是“一種處理人與土地，以及人與在土地上生長的動物和植物之間的倫理觀”。土地倫理成為生態學的新內容，將自然環境與人類生存的道德形成共同體來思考。

對于華僑城這樣具有30多年城市運營經驗的央企，躍然進入城鎮化領域似乎順理成章，但事實并沒有想象中那么簡單，因為它涉及如何處理人和土地這樣更隱性的關系。華僑城城鎮化項目組在諸多理論研究后發現，每一個古鎮所在的地域，它的文化肌理是不同的，比如安仁是西蜀的大莊園主式的文化，更適合做莊園旅游，而深圳甘坑新鎮那樣的有著嚴格生態保護線的地方就可以做小型觀賞農場……

以做“錦繡中華民俗村”“世界之窗”和“歡樂谷”等主題公園聞名海內外的華僑城為何要涉足城鎮化？王曉雯認為，在深圳、北京、上海、成都、武漢等地以“旅游+地產”模式拓展的過程中，進一步發現了文化旅游對郊區城鎮公共服務提升、人口導入、產業聚集和土地價值提升等方面的作用。將這一模式的內涵和外延進一步打開，就自然形成了“文化+旅游+城鎮化”的模式。

華僑城股份有限公司副總裁姚軍在隨后的記者發布會上也認為，華僑城會提出這個問題是跟它30年的發展史有關系。作為央企，華僑城過去打造的實際是一個文化旅游的領軍企業，“因為旅游發展的規模需求越來越大，我們將地產部分整體裝進了上市公司，希望以地產的快速收益來支撐文化旅游的發展”。如今，華僑城更能體會到文化旅游的含義，以及過去所提的“旅游+地產”模式的本質。“其實就是在一個城市的特定區域打造一個文化旅游的板塊，我們所稱的大型文化旅游綜合項目，就是一個城區的一部分，我們用文化去打造的。”姚軍說。而中華文促會的王石主席更加主張，把文化看成是新型城鎮化的主體，因為“新型城鎮化就是在新的時期、新的條件下產生出來的以城鎮為載體的、以城鎮化為過程的一種新的文化樣式和文化過程，也就是我們所理解的文化驅動模式”。

城鎮化是我國從上世紀90年代初就在探索的老課題，而如今，政府開始賦予城鎮化新的意義，那就是在城鎮化率增長背后如何與“以人為本”的民生工程齊頭并進。李克強總理曾在一份報告里指出：“中國有2.6億農民工，戶籍問題把他們擋在了享受城市化成果之外，他們是被城鎮化、偽城鎮化的。如果擠掉水分的話，我國只有36%的城鎮化率。”所以，這就提出了如何實行“人的城鎮化”的尖銳問題，2014年《國家新型城鎮化規劃（2014～2020年）》指出，我國要走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、文化傳承的中國特色新型城鎮化道路。國家發改委規劃司的陳亞軍副司長在安仁論壇上針對新型城鎮化進程中的突出問題提出如下舉措：一是突出核心，即農業人口市民化，二是要補城市建設的短板，三是以城鄉統籌帶動新農村，四是特別強調新型城鎮化制度的保障，五是要制度突破，為整體推進新型城鎮化提供可復制的經驗。

位于深圳南山的華僑城集團總部

安仁與天回的等待

“賞心多趣事，妙舞清歌夜未央；行樂須及時，奇花異草春常在。”這是劉文彩莊園中一處夏季避暑門廳前的楹聯。在這座占地7萬平方米、房屋545間的大型莊園中，這種象征著浮奢闊氣的楹聯比比皆是。

整個莊園建筑群始建于清末，歷經幾次大規模的興建和擴建，至民國末年形成現在規模。其中居于領銜地位的是劉文彩公館，為高墻深院封閉式院落，典型的中西合璧建筑風格，山墻壓頂，重門深巷，迂回曲折，徜徉其中，讓人深覺遁出紅塵。如今仍在展示的黃金床、鴉片榻和劉文彩五房姨太太的院落，仿佛訴說著這里與中原戰火的距離。

但是在古鎮的另一端，又是另一番壯闊的圖景：樊建川博物館群。這是中國最大的民間博物館，由民間收藏家樊建川投資修建，包含有抗戰系列、紅色年代、汶川大地震和中國民俗四個主題板塊。

從劉文彩莊園走至博物館群，宛若沒有聯系的兩個世界。這兩個龐然大物條塊化地占據著古鎮的兩端，中間地帶是一些當地人自經營的傳統業態，看起來并無整體感。與劉文彩莊園之大門對襟而開的安惠里，雖然也是商賈往來，卻難得地閑定自如。街上多保留著黝黯的清明木結構小樓，臨街的鋪子都是當地人的，賣著成都人自制的醬菜、乳腐和附加值不高的木藝籮簍等小商品；開茶館的將鋪子開到了街心，自動麻將桌展示在帳檐下；渣渣面等小吃也開得成行成市。但在午后，這里顯然門庭冷落。

在安仁論壇的那三天里，這座小鎮突然多了人氣，掛著吊牌的參會人員光顧著鎮上的店，以至于一家飾品店老板這樣告訴我：“平時白天生意冷落時甚至就關門了，但這幾天晚上也不敢關門，就想再等幾單生意。”安仁古鎮雖在成都人心里是不錯的度假地，周末，他們驅車一個小時就來到鎮上，但這座渾厚古樸的小鎮在全國的古鎮旅游版圖上遠遠不及周莊、烏鎮來得出名，即使是周末，也很少看見鎮上的主街游客熙攘。古鎮入夜后，多數前店后屋的本地商家早早上了排門板，有些店鋪在雙休日也幾乎是不開的。華僑城項目組的人員曾多次來到這里，并一直在琢磨著如何將這些散落的業態凝聚成有核心競爭力的觀光資源。

“像劉文彩故居這樣的歷史性建筑，承載著太多凝重的記憶，對于年輕人來說并不構成吸引力；但是樊建川博物館群又是一個占地很大的愛國主義教育基地，對于觀光休閑來說也顯得沉重了些。那些‘民國街‘惠安里上的老店鋪已經形成了自我的生態。整個古鎮的生態需要完善和提升。”參加論壇的一位專家這樣認為。

對于實際上已經深度介入城市化建設多年的華僑城來說，一直非常注重自然、人文生態的保護，對他們來說，城鎮化不是簡單的推倒重建，而是在有意識地注入增量的過程中做到整體提升。雖然目前各個項目剛剛完成戰略簽約，但華僑城上下對于“文化+旅游+城鎮化”的路徑表露出明確的信念。深圳甘坑新鎮項目組組長胡梅林對本刊記者說：“過去對城鎮化的理解總停留在房地產模式上，但房地產是把人給圈起來，反而把人流越做越少了，對于當地政府來說，稅收一次就完了，沒有持續性的收入。房地產模式的城鎮化正在慢慢被摒棄。”

華僑城現在是上下凝成一股力，來涉足城鎮化這個國家戰略上的“要津”。他們知道，一旦做出成績了，將對全國有示范性意義。一位華僑城人士指著安仁古鎮西面那塊剛被清理出來、如今撂荒著的土地，說將來華僑城會在那里打造以文化博覽為個性標簽的中國文博小鎮，在尊重“存量”的基礎上，將新規劃的增量與原有的歷史特色相得益彰。與此同時，安仁項目還特別注重原本的公館特色，在與成都市政府的簽約中，提及“結合老公館改造以及文博產業化功能，一期階段內實現街區向文博創意市集轉化；并新建西部游客服務中心、創展中心、演藝中心、安仁博物館和人文居住社區等，全面提升改造公館街、精品酒店群”。

成都市郊的博物館小鎮——安仁古鎮

在未來的藍圖里，這里還會有美容產業園、影視產業園、老場鎮提升區、田園體驗區、養生養老區、都市休閑區等緊跟國際潮流的功能區規劃。

同樣在城鎮化一攬子計劃里的，還有成都金牛區東北部的天回鎮，這座小鎮因出現在李劼人的小說《死水微瀾》里而聞名在外，但在現實中，它儼然是個規劃無章、人流蕪亂的城邊村。各種車在鎮上的小街上壅塞不已，茶園、茶館開到了街上，俚俗的市井氣回蕩在河面上。

但對于華僑城來說，看中這里有其得天獨厚的原因，那就是這里曾是古蜀道的起點，也因一位名帝曾在此避難，從而大有文章可做。唐玄宗李隆基避“安史之亂”西逃，在此歇腳，卻傳來了平叛勝利的消息，便“天旋地轉回龍馭”了，于是這里因天子回鑾而得名。

因為曾是“蜀道門廊”，這里將會是一個西南地區承接絲路文化經濟圈的支點，而因為這里有一條靈動的河穿鎮而過，而使得水上實景演出成為可能，編年體式的“天回大觀”就將再現這里歷史上的生活故事，相當于獨屬當地的“清明上河圖”畫卷，周邊再匹配以華僑城頗為擅長的花藝設計：世界上最大的鳳凰花雨……如果一切落成，可以想象對天回鎮所在的城鄉接合部將是一個質的提升。

甘坑樣板

這種“文化+旅游+城鎮化”模式最早還是在華僑城的大本營深圳落地。

龍崗區布吉街道的甘坑新鎮，恰到好處地盤踞在深圳中部的一個山谷地形里，它還平分秋色地處在羅湖和福田的中間，卻長久不如沿海中心區受重視。龍崗區想搞一個“中部華僑城”，而甘坑因為客家人自然集聚而有了些文化的底子。今年5月，華僑城與深圳市龍崗區政府、深圳市甘坑生態文化發展有限公司簽下三方合作開發協議，項目總投資額500億元人民幣。

這塊將要開發的6～7平方公里土地，毗鄰以華為公司為龍頭的坂雪崗電子產業等重要先進科技產業集群，但是一直以來由于排水和交通等基礎設施的缺位和不足，這個客家小鎮長期“孵”在山谷中無法提振。甘坑生態文化發展有限公司總經理江南還記得2011年初接下它時的樣子：“只是一個荒棄的村子，村里都是三無人員駐扎，廠房、鐵皮房、工業區一路延伸。”

深圳東部華僑城大俠谷登峰造極觀景臺

之所以會變成這樣是源于1997年這里興修的平南鐵路（平湖到南山），極易在雨季浸水的低地客家村落被移到了旁邊的高坡上，原村宅基地荒廢，而致一些三無人員進駐做起了低端的小生意。但在造鐵路排水設施時只留下一個涵洞可通水，之后每年夏天規律性地鬧起洪澇災害，“一年得有兩次，把門上鎖，人都遷走”。江南說。龍崗區政府在2011年聯系江坤城和江南父子的時候，是想把閑散的古村建筑修舊如舊，打造一張該區的旅游名片。后來，江南請了北大規劃與設計學院的專家團隊來，將原有的碉樓和城門重新加固，并植入了一些節點性的建筑：最有招牌性的就是仿鹿港火車站的一座鋼型支架式英國學院派建筑，或者干脆從婺源整拆整裝了幾座宅院式徽派古樓……但三年后，江南就碰到了瓶頸——這些風格各異卻集聚一處的建筑群突兀地佇立在大街兩側，里邊的經營內容卻單調而雷同。

“你會發現，本來是五花八門的產業做著做著就開始彼此復制，比如村里的傳統強項是賣客家山水豆腐，漸漸很多商家都開始做這個薄利多銷的生意。商家要求變，卻不得要領。”江南說。這個客家村落其實有甘坑和涼帽兩個村，雖有百年歷史，但是幾無精神或物質遺產保留，唯有涼帽村周圍山上盛產赤竹，曾經以男人破竹、女人織篾、全村人會做涼帽而成為中國工藝品進出口公司廣東省分公司唯一的涼帽出口生產基地。當時，附近的姑娘都以嫁到涼帽村為榮，這樣就可以不干農活過上舒坦的日子。而如今，隨著涼帽的不再熱銷，這項手工業逐漸衰落，如今村中的涼帽手藝人只剩一位老人。

大家漸漸發現，全憑商家入駐、企業收租的經營模式已是無以為繼了。江南作為本地客家人，家族以房地產生意為支撐，此刻他遇到的天花板是如何為小鎮旅游注入時代性的內容。“第一是整個片區周邊要改造好，第二是要有人流量，而華僑城的強項就是把世界各地的人往這里帶。”

2005年，深圳對非商業和建設用地下達生態控制線，甘坑片區有5平方公里被劃入生態線內，可開發用地不多，但這卻開啟了另一種靈感，那就是做生態農場。將來，控制線里將會匯集農耕體驗、濕地科普、農業觀光、山地運動等現代性元素。策劃團隊的思路是，將日本mokumoku農場的食育概念引入，這座坐落在三重縣的養豬體驗式主題農場以“食育”為主要線索，通過對豬的生長、體驗和加工過程的觀摩，加上連鎖化的豬肉制品會員制銷售，構成一種獨特的農業魅力產業。

今年4月份，段先念率隊赴日本考察大健康和生態觀光農業等項目，提出“旅游+大健康+觀光農場”模式。在此次考察的重要一站，mokumoku農場給隨行的胡梅林留下了深刻印象，回來后念念不忘。他注意到，那些觀摩豬都不是隨意繁殖、任人宰割的肉豬，“它的皮毛和尾巴長短都有講究，為了不讓調皮的孩子抓它的尾巴，當地培育的都是短尾的觀賞豬”。他正在致力于將食育導入到甘坑的客家豆腐的釀造中，“到時我們鎮上的農民將不再是純粹的生產者，而是被雇來當作非物質文化的傳播者。因為非物質文化也可以是一種展示品，即文化旅游的知識，通過兒童教育，產生一個大市場”。

另外，在IP（知識產權）熱席卷文化領域的當口，華僑城打算在那兒建造16個山水劇場做實景話劇和演出，由文化團體帶著劇本和男女主角過來，隨后再引進文化風投基金，使片區內有知識產權的交易。“那個婺源的老宅子，我們甚至可以做一個劇場，而不僅僅是個茶館。”胡梅林說，華僑城在經歷了第一代靜態旅游產品如“錦繡中華”、“世界之窗”和互動參與的歡樂谷主題公園后，正在向情景體驗式旅游產品摸索前行。

其實，甘坑新鎮更令人著迷的項目可能是首先落在一個風口上的產業——虛擬現實VR文創產業園。這是項目組近期通過密集的走訪調研后決定迅速推進的“文化+科技”項目。這是一個非常興奮和刺激的方案，不僅是華僑城體系內的VR產業團隊將會集聚于此，而且包括深圳本土VR行業大咖和周邊省市的VR產業資源都對這個產業園表達了濃厚的興趣。一個新興的文化旅游科技集群將對華僑城的整體發展帶來無可估量的益處。

PPP模式導入

“這是華僑城首次跟龍崗區政府合作，也是正好應了省里的東進戰略，要從相對富裕的深圳東部往粵東北開拓。”華僑城一位規劃專家點評道。過去30年，深圳的城市發展都是“一路向西”，每隔10年城市建設重心就要發生一次轉移，第一個10年在羅湖，第二個10年在福田，第三個10年到了南山。但在今年初，深圳市提出東進戰略，提出要打造龍崗、坪山中心，發揮交通的先導作用打通聯結東部、輻射粵東的戰略通道。

深圳華僑城甘坑新鎮

至于甘坑新鎮項目經營階段的產權和分紅模式，據持續關注城鎮化進程的專業人士這樣分析：“新型城鎮化的核心是人的城鎮化，如何把當地農民的生活方式融入進去，前提是雙方的認同，所以要讓當地人接受華僑城的文化。有些景區在搞旺了以后，當地人開始有相對剝奪感，開始制造麻煩，或者不讓游客進入，所以如果不在最初的制度設計上做好規劃，矛盾總是會在某個時刻爆發。”他認為隨著經營效益的增長，在實物上可以變更當地人的持股量，或者提高房租，而最關鍵的是推動當地人的就業率。甘坑的另一個好處是村民是以村集體股份公司的形式與企業合作的，所以不存在單戶談判。

在村莊景區化的過程中，時有聽聞旅游開發企業與當地村民的摩擦，早有江西婺源李坑村村民因“分紅不公”堵住村口不讓游客進入，晚有安徽壁山計劃中村民對小資化改造方式的意見。即使很多景區并沒有發生激烈的對抗，但也難以與當地人的生活習慣相融。

“目前中國的古鎮開發中，有些采取固定分成，有些按比例分成，你會發現當你把當地人的房子改造后，建成個新屋，原來收租模式就不夠了，畢竟山水是他們的，村民要求漲價是正常的。所以利益機制、賬目結構要建立好，你要與他們形成利益共同體，比如雇傭。”一位古鎮保護專家曾這樣告訴我。

在未來三到五年，華僑城將完成甘坑文創新鎮核心區域的投資建設，總投資500億元中有一部分是做PPP模式基礎建設投資。PPP模式（公私合營模式）是華僑城在推進“文化+旅游+城鎮化”進程中的一個戰略選擇，也是華僑城為中國城鎮轉型升級而打造的“整體解決方案”，主要內容包括系統性整體方案的提供，而不僅僅是單個公共產品的開發。比如，通過建成后移交政府采購來做文化設施規劃建設、通過特許持續經營來做旅游產品投資和運營、通過政府采購或使用者付費來做城市公共產品規劃……

傳統PPP項目的內容是政府通過和社會資本合作，引進創意、管理和資本，通過特許經營授權，參與對現有城鎮的交通、能源、排污、文化和教育等公共設施的投資。因為政府舉債平臺的受限使得各級政府無法大手筆投入城鎮化項目，華僑城看到了這一機會，從公開的省市PPP招標數據來看，未來PPP規模超過10萬億，而新型城鎮化是重點。

PPP在國外的案例中更多是政府吸收社會資本參與進來，但在中國，遺憾的是小型、微型企業及個人信譽度沒有國企高，所以中國的PPP還是大型國企、央企做得比較多。對于當地政府來說，拿政府信用做背書，象征性地現金參股并在未來維持稅收收入是常見的方式。其實，對于華僑城這類央企來說，取得銀行貸款不是難事，銀行愿意把錢貸給既有信用背書又有好項目的企業。

對政府來說，PPP的好處是不用一次性掏出很多錢，而是分期兌付給企業就可以。比如100億元資金，政府每年回報給企業15%，等土地做熟了，政府再把土地上的項目招標出去，等于說這十幾億元沒有白出。而政府的風險就在于如果沒有把地賣出去，也得把錢還給企業。這種模式前期風險在企業，后期風險在政府。

PPP和城鎮化的關系其實在華僑城內部早就反復討論。2015年10月下旬，段先念把集團業務高管們拉到太原專門研討關乎華僑城未來的“文化+旅游+城鎮化”模式與PPP的打通與結合。太原會議亮出成為全球第二的口號，其重要性直接體現在今年諸多城鎮化項目的推進與落地上。正如段先念在會上所言：“未來華僑城的目標是在全國建設更多的歡樂谷、一定數量的城鎮化項目、成批的輕資產運營的旅游景區和特色小鎮，并在一線城市大手筆開發地產項目；同時在資本市場通過并購加大產業投資力度，并通過進入保險業、證券業，創建和運營產業基金，構建城鎮化業務發展的金融保證體系。城鎮化是將來的龍頭，是華僑城可持續發展的重要切入口。未來也是‘贏家通吃的時代，華僑城要在景區規模和年接待游客人數上挑戰僅次于迪士尼的地位，成為全球第二。”對于企業來說，如果這一背水一戰式的宏大戰略能夠成功，無疑是在全國的新型城鎮化沃土上樹立了一枚標桿。