樓面價(jià)“懸壺”

邢海洋

樓市炙手可熱，排隊(duì)離婚、虛假結(jié)婚、抵押原房產(chǎn)之類的投機(jī)行為像極了去年股市5000點(diǎn)。當(dāng)時(shí)鼓舞投資者迎高而上的是“改革牛”希冀，如今的樓市的參照，則是實(shí)打?qū)嵉摹暗赝酢睒敲鎯r(jià)，一虛一實(shí)，樓市接盤者似乎更有底氣。

8月底，閩系房企融信中國力挫融創(chuàng)、萬科等強(qiáng)手，以總價(jià)110億元拿下靜安地塊，成交樓板價(jià)10.0315萬元/平方米，可售部分實(shí)際樓板價(jià)14.5896萬元/平方米，刷新了全國單價(jià)地王紀(jì)錄。融信的激進(jìn)使人聯(lián)想到兩年前同為閩系的秦禾與陽光城，兩家中型房企，2014年泰禾也是拼命擴(kuò)張，不斷通過銀行、股權(quán)基金、信托等機(jī)構(gòu)抵押融資，是年年中，秦禾關(guān)聯(lián)擔(dān)保金額約340億元，為凈資產(chǎn)的6.67倍。陽光城則由于銷售不如預(yù)期，大量求助于信托、基金等代價(jià)較高的融資方式輸血。但短短一年過后，秦禾揚(yáng)眉吐氣，一年銷售回款達(dá)到300億元，閩系的大膽得到了回報(bào)。這次，福建的同鄉(xiāng)也開始賭了，加杠桿所需資金也是代價(jià)不菲的互聯(lián)網(wǎng)通道的保險(xiǎn)資金及銀行理財(cái)，其負(fù)債率也高達(dá)600%。今年半年報(bào)A股中的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已升至81.33%，比去年末上升3.87個(gè)百分點(diǎn)。

相對(duì)而言，小心駛得萬年船的大型房企資金狀態(tài)卻出奇的好。寬松的融資環(huán)境和上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動(dòng)用資金創(chuàng)下歷史紀(jì)錄：截至2016年6月底，恒大手持現(xiàn)金2120億元，另有未使用銀行授信額度為1260億元。恒大、中海、萬達(dá)和萬科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計(jì)超過8740億元，此外，他們還有同等的銀行授信未使用。

大型和中型房企表現(xiàn)迥異，昭示人們和2014年同樣的信息：永遠(yuǎn)有賭徒，有穩(wěn)健的生意人。樓市若上漲，皆大歡喜，若下跌，賭徒出局。“招拍掛”18年，地方政府獲得了超30萬億元的土地收入，土地運(yùn)作年年如此。近年來，樓面價(jià)超過商品房?jī)r(jià)格更成為普遍現(xiàn)象。那些早年的地王已經(jīng)入市，因?yàn)榉績(jī)r(jià)年年漲，當(dāng)時(shí)看似遙不可及的土地成本不但解套還大賺一筆。可今年的樓面價(jià)卻“離譜”得多，截至8月底，全國拿地溢價(jià)率超過100%的地塊達(dá)到88宗，深圳的一塊地總價(jià)達(dá)到310億元。加杠桿的企業(yè)，除了敢拼的閩企，還有挾持銀行信貸的央企，上半年頻頻制造地王的信達(dá)凈資產(chǎn)負(fù)債率就超300%。若房?jī)r(jià)下調(diào)或停漲，這些中小房企就面臨滅頂之災(zāi)。背后為他們提供資金的金融機(jī)構(gòu)乃至個(gè)人投資者也面臨著同樣的命運(yùn)。中小房企的倒下勢(shì)必引發(fā)房地產(chǎn)的拋售，打壓價(jià)格，大地產(chǎn)商也難招架。大地產(chǎn)商背后則是那些規(guī)范運(yùn)作的大金融機(jī)構(gòu)。

問題是，雖說是買者自負(fù)，可賣地的一方是壟斷了土地資源的政府。地方政府減少了土地供應(yīng)，這個(gè)信息很明確，外界看在眼里心知肚明。買賣雙方也形成了默契，雖然不挑明，政府對(duì)于未來房?jī)r(jià)的保障是負(fù)有責(zé)任的。在北京，從今年5月至今，政府投入市場(chǎng)的住宅用地已連續(xù)3個(gè)月為零。今年前8月，北京住宅用地僅成交7宗，較去年同期下降66.7%，同期上海，規(guī)劃建筑面積同比減少21.44%。