澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及啟示

■王　曉

澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控經(jīng)驗(yàn)及啟示

■王曉

2008年美國(guó)金融危機(jī)的爆發(fā)，使全球許多國(guó)家和經(jīng)濟(jì)體受到了不同程度的影響。在金融危機(jī)的陰霾籠罩中，各國(guó)紛紛做出了舉世合力的救市之舉。西方大部分發(fā)達(dá)國(guó)家中唯有澳大利亞在金融危機(jī)中表現(xiàn)穩(wěn)健，房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)格所受波及甚微（Australian Government，2015）。澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)被譽(yù)為世界一類透明度市場(chǎng)，擁有合理的利益平衡機(jī)制，價(jià)格基本透明可控，回報(bào)率有清晰的法定限制，其操作性很強(qiáng)的大量經(jīng)驗(yàn)值得我國(guó)研究借鑒。

房地產(chǎn)；價(jià)格；調(diào)控；澳大利亞

王曉，中國(guó)人民銀行金融研究所。（北京100080）

一、澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格概覽

根據(jù)澳大利亞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，澳大利亞的房地產(chǎn)部門是澳洲最大的、最重要的資產(chǎn)部門。2015年底澳大利亞房地產(chǎn)總值已超過6.6萬億澳大利亞元，而同一時(shí)間的澳大利亞證券市場(chǎng)之股票總值僅不到2萬億澳大利亞元（Australian Government，2015）。2015年底超過60%的澳大利亞人擁有一間以上的房產(chǎn)，是全球房地產(chǎn)人均擁有率最高的國(guó)家之一。

一方面，澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格總體呈現(xiàn)出穩(wěn)健快速發(fā)展的特點(diǎn)。根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)字，自1960年起，澳大利亞房地產(chǎn)以10%的年均增長(zhǎng)速度不斷遞增，平均七年翻一番。圖1以1960年的房地產(chǎn)價(jià)格為基期進(jìn)行分析，可以看到，1990年相對(duì)1960年攀升了將近一倍。1997年以后的上漲趨勢(shì)非常明顯。2008年受美國(guó)金融危機(jī)影響，澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)幅度相對(duì)較大，但是總體趨勢(shì)仍然屬于穩(wěn)健上漲（Cheshire，2014）。

圖1　澳大利亞房地產(chǎn)危機(jī)前后資產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)圖

根據(jù)澳大利亞聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行數(shù)據(jù)顯示，2015年，各州首府城市的房地產(chǎn)價(jià)格均上升了0.6%～11%不等。其中，帕斯上漲幅度最大，為11%；阿德萊德上漲幅度最小，為0.6%。在過去12個(gè)月的周期中，購(gòu)房者的價(jià)格承擔(dān)能力顯著提高（Rae，2015）。

另一方面，自2008年金融危機(jī)以來，澳大利亞房屋空置率較低，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。澳大利亞國(guó)家住房供應(yīng)理事會(huì)在2015年度報(bào)告中指出，全國(guó)房屋短缺217，000套，并且預(yù)計(jì)在20年內(nèi)此差距將擴(kuò)大至640，000套。截至2015年底，澳大利亞全國(guó)的房屋空置率僅為2.1%，相較我國(guó)30%以上的空置率，處于較低水平。

二、澳大利亞房地產(chǎn)價(jià)格主要影響因素

（一）人口增長(zhǎng)與需求

澳大利亞作為一個(gè)傳統(tǒng)移民國(guó)家，擁有優(yōu)越的社會(huì)福利體系、完善的教育體制以及優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境，憑借著自身得天獨(dú)厚的條件，不斷吸引著大量外國(guó)移民。同時(shí)，澳大利亞利用外國(guó)的勞動(dòng)力、資本和先進(jìn)技術(shù)不斷促進(jìn)著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。人口的大批涌入使得安家置業(yè)成為需要解決的首要問題（Australian Government，2015）。

自2003年開始，澳大利亞再次出現(xiàn)了一番海外人士涌入的移民潮，為國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了蓬勃的發(fā)展生機(jī)，迅速增長(zhǎng)的房屋需求遂成為房地產(chǎn)價(jià)格大幅上漲的穩(wěn)固基石（Goodwin-Hawkin，2014）。

澳大利亞國(guó)土面積約為762萬平方公里，但是主要城市人口密集度很高，圖2顯示，澳大利亞全國(guó)城市人口集中在悉尼和墨爾本兩個(gè)最大的城市，約占全國(guó)人口的38.8%，居世界前列（圖2）。據(jù)澳大利亞權(quán)威貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)集團(tuán)（QBE LMI）估計(jì)，三大首府城市未來10年內(nèi)人口將巨幅增長(zhǎng)，其中悉尼的人口增長(zhǎng)率約為12%，由2012年的460萬增至2022年約510萬；墨爾本的人口增長(zhǎng)率約為16%，由2012年的400萬增至2022年約470萬；布里斯班人口增長(zhǎng)率約為21%，由2012年約200萬增至2022年約245萬?；诎拇罄麃喨丝诔掷m(xù)的增長(zhǎng)，主要城市人口高度集中，潛在房屋需求不斷增長(zhǎng)，因此造成了澳大利亞國(guó)內(nèi)房屋供給與人口上漲存在持續(xù)性差距。

表1　2015年澳大利亞各州首府城市人口集中度統(tǒng)計(jì)

圖2　2015年主要國(guó)家前兩大城市人口集中度比較

（二）房屋建造與供給

除了以人口迅速增長(zhǎng)為主導(dǎo)的需求方面的因素以外，土地及房屋審批速度卻未能提升，形成了澳大利亞房地產(chǎn)供給方面的影響因素。由于房地產(chǎn)建造審批效率停滯不前，使得房屋供給日趨緊張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及國(guó)內(nèi)人口增長(zhǎng)速度，很大程度上加劇了澳大利亞的房地產(chǎn)價(jià)格的上升（Gallent，2013）。圖3顯示了國(guó)內(nèi)各州的房地產(chǎn)供應(yīng)缺口估計(jì)量，由此可知大部分地區(qū)都存在著不同程度的房地產(chǎn)供應(yīng)不足。

圖3　2015年澳大利亞各州房地產(chǎn)供應(yīng)缺口估計(jì)量（’000）

供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境不但導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，而且嚴(yán)重減弱了購(gòu)房者的房屋償付能力（Gkartzios&Scott，2014）。因此，造成更多人群不再具備購(gòu)買房屋的能力，迫于無奈只能選擇租賃，由此推動(dòng)了澳大利亞房屋租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。數(shù)據(jù)顯示，2005～2011年澳大利亞房地產(chǎn)平均租金持續(xù)走高，總出租回報(bào)率則維持在年均5%左右波動(dòng)。

（三）經(jīng)濟(jì)因素

據(jù)澳大利亞國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞成為2012年全球四大保持繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一。澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著需求和供給不平衡的態(tài)勢(shì)，綜合國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)因素，這種不平衡將很難改變。一方面，澳大利亞國(guó)內(nèi)新房屋潛在需求量保持在18萬至20萬套，但是同時(shí)期的土地出讓、建設(shè)許可以及建筑工程量未能提供相應(yīng)的房屋供給。另一方面，經(jīng)濟(jì)因素嚴(yán)重影響房屋承擔(dān)能力。2012年至今，澳大利亞人均收入增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)按揭貸款利率呈現(xiàn)出下降趨勢(shì)，在此經(jīng)濟(jì)周期中，這些因素共同推動(dòng)了居民購(gòu)買力的提升。

澳大利亞自全球金融危機(jī)以來，國(guó)民經(jīng)濟(jì)各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)均表現(xiàn)較為健康。其經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮主要受益于國(guó)內(nèi)的資源出口能力和穩(wěn)健的貨幣政策。在全球經(jīng)濟(jì)衰退的浪潮中，由于聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行利率工具調(diào)控得宜，兼之澳元升值趨勢(shì)明顯，澳大利亞通貨膨脹得到了有效的控制，消費(fèi)者價(jià)值指數(shù)維持在2%～3%之間，符合中期通脹目標(biāo)。與美歐等深陷金融危機(jī)泥潭不同，澳大利亞2015年度GDP增長(zhǎng)率在3%左右浮動(dòng)，失業(yè)率不到6%。央行基準(zhǔn)利率、浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)房屋按揭貸款指導(dǎo)利率、浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)房屋按揭貸款實(shí)際利率走勢(shì)基本一致，穩(wěn)中有降。這些經(jīng)濟(jì)因素皆成為房地產(chǎn)價(jià)格保持增長(zhǎng)勢(shì)頭的基石。

在匯率方面，盡管人民幣兌美元存在漸進(jìn)式的升值情況，但澳大利亞元對(duì)美元的升值幅度非常明顯。因此，以澳大利亞元計(jì)算的房地產(chǎn)資產(chǎn)吸引了很多中國(guó)投資者及機(jī)構(gòu)的投資興趣與資本注入，從而推動(dòng)了房地產(chǎn)需求的增長(zhǎng)。

三、澳大利亞資產(chǎn)價(jià)格管理機(jī)制

（一）避免形成利益集團(tuán)

澳大利亞房地產(chǎn)開發(fā)參與者利益分離。首先，銀行獨(dú)立面對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，其利益最終獨(dú)立。在為房地產(chǎn)開發(fā)商提供建筑貸款、為房地產(chǎn)購(gòu)買者提供按揭貸款時(shí)，銀行可以理性地評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與資產(chǎn)價(jià)格?；葑u(yù)預(yù)測(cè)澳大利亞四大銀行有能力承受房?jī)r(jià)跌幅高達(dá)40%。其次，依據(jù)澳大利亞《建筑法》（Building Act），房地產(chǎn)建設(shè)機(jī)構(gòu)真正脫離了房地產(chǎn)開發(fā)商，執(zhí)行公開透明的建設(shè)招投標(biāo)制度，分離建設(shè)機(jī)構(gòu)與開發(fā)商的利益，令開發(fā)商自覺主動(dòng)地監(jiān)督工程質(zhì)量及實(shí)際成本，令房地產(chǎn)項(xiàng)目透明度提高。再次，澳大利亞政府對(duì)土地交易進(jìn)行獨(dú)立的相關(guān)審批，審批流程與結(jié)果向社會(huì)公開，開發(fā)商須嚴(yán)格遵守審批文件，該審批文件會(huì)歸入資產(chǎn)購(gòu)買者的購(gòu)買合同，因此整體流程受到社會(huì)監(jiān)督，有助于交易價(jià)格市場(chǎng)化。

（二）限制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模

其一澳大利亞以房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模劃分房地產(chǎn)企業(yè)類型，例如，年開發(fā)200套以上房屋的房地產(chǎn)開發(fā)商屬于巨型級(jí)別，年開發(fā)80套為中型級(jí)別。雖然澳大利亞國(guó)土遼闊，海外移民對(duì)于房屋的需求持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格更有著七年翻番的歷史，但是政府卻通過劃分企業(yè)規(guī)模，來限制房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量以及投機(jī)圈地的行為。其二，房地產(chǎn)購(gòu)買款項(xiàng)之首付款與開發(fā)商隔離，交由律師置于獨(dú)立信托賬戶管理，該信托賬戶信息受澳大利亞律師協(xié)會(huì)監(jiān)控，房屋交收之前不得動(dòng)用。政府對(duì)開發(fā)商的資本狀況及信用級(jí)別有嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，并且規(guī)定必須使用自有資金或合伙資金購(gòu)買土地，禁止貸款，加之開發(fā)商在房屋交收之后方可真正計(jì)入房產(chǎn)收入，資金實(shí)力要求較高。其三，政府要求開發(fā)商雇傭的專業(yè)人士必須具有政府頒發(fā)的資質(zhì)證書，例如規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師、建筑師、營(yíng)銷策劃師、房地產(chǎn)中介人員等。因此實(shí)力普通的企業(yè)難以進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，政府從而有效地控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給能力（Australian Government，2015）。

（三）資產(chǎn)價(jià)格多方參與

一方面，澳大利亞國(guó)內(nèi)銀行可以為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)提供高達(dá)75%～80%的按揭貸款，而融資過程僅需要提供護(hù)照或駕照作為身份證明，以及信用卡作為銀行記錄。其手續(xù)簡(jiǎn)化主要是因?yàn)殂y行對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)的公允價(jià)值具有很強(qiáng)的信心，對(duì)按揭貸款違約的顧慮不高。另一方面，根據(jù)澳大利亞消費(fèi)者信心保護(hù)委員會(huì)要求，澳大利亞國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)均需經(jīng)過銀行等專業(yè)評(píng)估部門的價(jià)格評(píng)估，開發(fā)商利潤(rùn)范圍設(shè)定、評(píng)估內(nèi)容及權(quán)重向社會(huì)公開；同時(shí)，各州區(qū)域房產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與相關(guān)分析由州政府向公眾公開。因此，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格定價(jià)及利潤(rùn)分配基本具備公開透明性，從根源上控制了開發(fā)商的隨意定價(jià)現(xiàn)象。

（四）強(qiáng)制租賃定價(jià)

澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)以二手交易為主，由互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)交易信息同步共享。在房地產(chǎn)價(jià)格透明的基礎(chǔ)上，政府規(guī)定房屋租賃年收益不能高于房產(chǎn)價(jià)格的6%。因此，雖然房屋購(gòu)買者數(shù)量不斷增加，但基本屬于長(zhǎng)期持有投資。租金的限制在一定程度上穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。

（五）限制境外投資

20世紀(jì)中葉，澳大利亞經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的動(dòng)蕩時(shí)期。主要源自日本的房地產(chǎn)投機(jī)資金大量涌入昆士蘭州黃金海岸進(jìn)行旅游區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，而后的撤資令房地產(chǎn)價(jià)格萎靡不振。因此，澳大利亞政府出臺(tái)政策限制境外資本進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，限制外籍人士購(gòu)買二手房，開發(fā)商單一項(xiàng)目?jī)r(jià)值的50%以上不得外銷。一系列嚴(yán)格的管控和監(jiān)督保護(hù)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格，避免受到國(guó)際資本的沖擊（Gorman-Murray&Nash，2014）。

（六）規(guī)范購(gòu)買合同

澳大利亞政府強(qiáng)制實(shí)行律師指導(dǎo)購(gòu)房制度。普通房屋購(gòu)買合同目前一般厚達(dá)幾百頁，涉及許多方面的專業(yè)知識(shí)，因此政府要求即使不構(gòu)成合同的法律定義，房屋資產(chǎn)的購(gòu)買必須通過律師樓進(jìn)行。此外，合同中不僅顯示單個(gè)物業(yè)的套內(nèi)情況，而且會(huì)標(biāo)示出所屬社區(qū)的水、電、天然氣、環(huán)保等方面的原始審批文件、地契權(quán)屬的轉(zhuǎn)移歷史以及開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債情況等。提供較為全面的房屋購(gòu)買合同有助于提升交易信息的透明度以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的公開性。

（七）發(fā)展信用自律體系

目前，澳大利亞行業(yè)協(xié)會(huì)覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)商、銷售中介商、律師、建設(shè)機(jī)構(gòu)等與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)，維護(hù)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合法運(yùn)行，保護(hù)資產(chǎn)價(jià)格體系不受到市場(chǎng)參與者的有意破壞。例如，如行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)現(xiàn)查實(shí)“黑箱操作”行為，法庭可判罰入獄10年且最高罰款25萬澳大利亞元。由于信息高度透明，任何投訴均會(huì)受到相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)的重視及處理，問題機(jī)構(gòu)信息會(huì)公布并共享于互聯(lián)網(wǎng)，對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)成本的考量相對(duì)降低了房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。

四、政策建議

此次危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)表明，機(jī)構(gòu)投資者引發(fā)的跨境資金大幅波動(dòng)不僅對(duì)新興市場(chǎng)國(guó)家造成挑戰(zhàn)，也會(huì)影響發(fā)達(dá)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的有效性和金融體系的穩(wěn)健型。然而，澳大利亞房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格受到2008年金融海嘯的波及甚微，在溫和的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中呈現(xiàn)出穩(wěn)健增長(zhǎng)的趨勢(shì)。海外移民的涌入和國(guó)內(nèi)能源的出口造就了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)、較低的失業(yè)率及通貨膨脹率，澳大利亞房地產(chǎn)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)主要基于保障職能，其他方面皆由市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整。政府為住宅建設(shè)提供城市規(guī)劃條例，監(jiān)督建筑條例實(shí)施。從悉尼200平方米的獨(dú)立房屋，到黃金海岸的80層高檔公寓，均需要將規(guī)劃文件、建設(shè)圖紙等交由政府審批，其他一切交易行為在法律允許的情況下完全開放，依照市場(chǎng)的運(yùn)作準(zhǔn)則，由供需調(diào)節(jié)價(jià)格。作為一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中介服務(wù)參與者包括律師、財(cái)務(wù)專家、建筑設(shè)計(jì)師、營(yíng)銷顧問、評(píng)估人士等均具有較強(qiáng)的專業(yè)背景和執(zhí)業(yè)資格，這為房地產(chǎn)行業(yè)的健康運(yùn)行提供了有利的支持。

在政策實(shí)踐中，既要看到機(jī)構(gòu)投資者對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體宏觀經(jīng)濟(jì)和金融市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用，也要從各個(gè)環(huán)節(jié)降低其對(duì)金融穩(wěn)定和貨幣政策有效性的負(fù)面沖擊。

一是在國(guó)際層面加強(qiáng)對(duì)主要儲(chǔ)備貨幣發(fā)行國(guó)的監(jiān)督。在危機(jī)應(yīng)對(duì)措施的退出過程中，加強(qiáng)政策溝通和協(xié)調(diào)，避免對(duì)市場(chǎng)造成新的沖擊。

二是加強(qiáng)對(duì)全球流動(dòng)性和跨境資金的監(jiān)測(cè)，特別是對(duì)活躍資金的監(jiān)測(cè)和分析。

三是在全球?qū)用娼⒁?guī)則，完善對(duì)大型機(jī)構(gòu)投資者的監(jiān)管。參照澳大利亞房市限制境外投資的思路，提高對(duì)房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管要求和信息披露要求。

四是新興市場(chǎng)國(guó)家應(yīng)評(píng)估本國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)跨境資金的承受力，在此基礎(chǔ)上，建立適合本國(guó)國(guó)情的境外投資者管理制度框架，健全跨境資金流動(dòng)的宏觀審慎監(jiān)管體系，不斷完善調(diào)控手段和管理措施。

［1］Australian Government（2015），“Australian Government response to the House of Representatives Standing Committee on Economics report：Foreign InvestmentinResidentialRealEstate”，Commonwealth of Australia，Canberra

［2］Cheshire，L（2014）“Governing the impacts of mining and the impacts of mining governance：challenges for rural and regional local governments in Australia”，J.Rural Study，36，330～339.

［3］Gallent，N.（2013）“The social value of second homes in rural communities”，2014/04/03，House. Theory Social，31（2），174～191.

［4］Gkartzios，M，Scott，M.（2014）“Placing housing in rural development：exogenous，endogenous and neo-endogenous approaches”.Social Rural，54 （3），241～265.

［5］Goodwin-Hawkins，B.（2014）“Mobilities and the English village：moving beyond fixity in ruralwest Yorkshire”，SocialRural，55（2），167～181.

［6］Gorman-Murray，A，Nash，C.（2014）“Mobile places，relational spaces：conceptualizing change in Sydney’s LGBTQ neighborhoods”，Environment Plan. DSoc.Space，32，622～641.

［7］Rae D（2015），“Governmentalities of mobility：The role of housing in the governance of Australian ruralmobilities”，JournalofRural Studies，42，63～78.

F299.3/.7

A

1006-169X（2016）06-0035-04