南京市產業地產價格及影響因素研究

黎德松

(江蘇省蘭德土地工程技術有限公司，江蘇南京 210019)

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南京市產業地產價格及影響因素研究

黎德松

(江蘇省蘭德土地工程技術有限公司，江蘇南京 210019)

對南京市2005～2014年的產業用地出讓價格狀況、區域差異進行了闡述，并對南京市產業地產出讓價格的影響因素進行了研究。結果表明：南京市產業地產出讓均價在2005～2014年呈規律性增長態勢，區位條件優越的區域產業地產平均出讓價格較高，產業用地出讓價格由高到低依次為南京市本級、江寧區、浦口區、六合區；土地政策對南京市產業地產價格影響較大，主要表現為土地出讓最低價的調整對產業地產價格的作用，供地成本和土地供應量的變化也對產業地產價格產生一定程度的影響；南京市產業用地規模與出讓價格之間存在一定的負相關關系，并且區位狀況的差異造成了南京市產業地產區域內部價格的差異。

產業地產 ；出讓價格 ；影響因素；南京市

產業地產是指依托于某一產業，以房地產為構建平臺，最大程度地實現土地整體開發與運營的工業地產升級的一種新型產業形式[1]。隨著產業化和城鎮化的快速發展，產業用地需求迅速增加，作為土地的重要組成部分，產業地產價格及管理是我國地價管理的重要內容，也是政府對經濟進行宏觀調控的經濟手段之一[2]。對產業用地價格的發展趨勢和空間差異進行研究，可以為政府科學判斷土地市場水平變動是否正常提供參考依據；對工業地產價格時空影響因素進行分析有利于政府科學調控和規范地價，進而優化產業用地配置，提高產業集聚水平[3-4]。

南京市作為長江三角洲區域的代表城市，目前正處于加快打造都市經濟強市、積極推進產業結構優化、加快推進產業經濟轉型的關鍵期，因此對南京區域產業用地價格特征及影響因素進行分析研究，對于政府管地和企業用地都有重要意義。為此，筆者對南京市2005～2014年的產業用地價格發展歷程、空間差異、成本價格和出讓規模進行分析，并對南京市產業地產價格的影響因素進行探討，以期為南京市產業地產價格的管理和決策提供一定的借鑒和理論參考。

1　研究范圍及數據來源

1.1研究范圍南京市轄玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、雨花臺區、棲霞區、江寧區、浦口區、六合區、溧水區、高淳區共11個區，有87個街道辦事處、13個鎮。全市行政區域面積6 587.02 km2，2014年底戶籍人口648.72萬人。

由于溧水區和高淳區設區時間較短，地價的上漲處于過渡時期且不具有參考性，因此該研究范圍不包含這2個區域。同時考慮到區域臨近性和代表性，將以上9個區整合為4個單元進行研究，分別為南京市本級(玄武區、秦淮區、建鄴區、鼓樓區、雨花臺區、棲霞區)、江寧區、浦口區和六合區，如圖1所示。

圖1　研究區范圍示意Fig.1　Location of the study area

1.2數據來源2005～2014年土地交易信息南京市本級數據來源于南京市國土局，浦口區、六合區數據分別來源于南京市國土資源局浦口分局和六合分局供地臺賬，江寧區數據則來源于江寧區年鑒及江蘇土地市場交易網上交易數據。

2　南京市產業地產價格分析

2.1南京市產業地產價格發展歷程2005～2014年南京市產業地產出讓面積和價格見表1，可以看出2005～2007年產業用地經歷了第1個快速增長期，交易面積從1 771 hm2增加到3 771 hm2，總價從245 017萬元增至1 182 360萬元。受金融危機影響，2008年產業用地交易量陡降為433 hm2，降幅達88.5%，為歷年來的最低值。2009年以后產業用地交易量回升，并在2012年度達到又一個峰值948 hm2，但也只有早起高點(2007年度3 771 hm2)的25%。此后交易面積明顯回落，2014年繼續回落至518 hm2。

與此同時，南京市產業用地出讓均價在2005～2014年總體呈現規律性增長的態勢，出讓價格與年份間的正相關系數高達0.859 9，出讓價格由2005年的138萬元/hm2增至2014年的715萬元/hm2，主要年份增長率維持在10%左右。2007和2013年出讓價格增幅較大，分別較上年增長96.25%、62.34%；受金融危機和出讓地塊分布影響，2009和2012年呈現負增長，分別較上年下降10.31%和5.42%。

2.2南京市產業地產價格的空間差異由表2可知，各分區單元在2005～2014年間產業用地出讓均價呈一定程度的增長態勢，南京市本級、江寧區、浦口區、六合區產業用地出讓價格分別由2005年的213萬、168萬、137萬、72萬元/hm2增長為2014年的647萬、890萬、392萬、361萬元/hm2。

在各分區單元中，2005～2014年間產業用地年平均出讓價格由高到低依次為南京市本級、江寧區、浦口區、六合區，總增長率由快到慢依次為六合區、江寧區、南京市本級、浦口區，主要是受各分區單元區位優勢的影響。

表1南京市2005～2014年產業用地概況

Table 1The general situation of industrial estate in Nanjing during 2005-2014

年份Year出讓面積Sellingarea∥hm2出讓總價Sellingtotalprice∥萬元出讓均價Sellingmeanprice∥萬元/hm220051771245017138200635025590351602007377111823603142008433168094388200968323780934820106622545073842011604256318424201294838015340120136194030986512014518370358715

2.3南京市產業用地成本價格及出讓規模該研究的成本價格主要由征地區片價、房屋拆遷補償和配套基礎設施成本

表2　南京市各分區單元2005～2014年產業用地出讓價格及增長率

3部分價格計算得出。由表3可知，各分區單元產業用地成本價格在2005～2010年間基本保持不變。由于2011年相關政策標準的出臺，征地區片價格、配套基礎設施等標準有大幅提升，使得南京市產業用地供地成本在2011～2014年出現大幅增長，其中南京市本級增幅較大，其次為江寧區，浦口區、六合區漲幅較小；與此同時，各分區產業用地出讓規模在2005～2007年呈短暫的增長態勢后于2008年呈下降趨勢，之后趨于穩定。

2005～2014年間產業用地年平均成本價格由高到低依次為南京市本級、江寧區、浦口區、六合區，產業用地出讓規模由大到小依次為江寧區、南京市本級、六合區、浦口區。

3　南京市產業地產價格影響因素分析

3.1土地政策影響

3.1.1土地出讓最低價調整。2005～2014年間，國土部門根據南京市政府要求并結合年度地價動態監測和基準地價修訂工作，分別在2007、2012、2014年適時調整了最低價標準，發布各級別工業、科研用地指導價，具體調整過程見表4。

由表1可知，南京市產業用地價格在2007、2013年增長幅度較大，分別較上年增長96.25%、62.34%，而由表4可以看出，國土部門在2007、2012年對土地出讓最低價進行了調整，將產業用地最低價標準分別調增到144萬～480萬、240萬～630萬元/hm2，2014年又對部分區域產業地產價格做出調增50%～100%的規定。2008～2012年南京市未出臺相關產業地產最低價標準，且在此期間土地出讓價格呈有序排列，因此可以基于該階段數據進行GM(1,1)建模預測，將預測出的2013、2014年值與實際值進行比對，進而分析土地政策對產業地產價格的影響。

表3　南京市各分區單元2005～2014年產業用地成本價格及出讓規模

表4　南京市產業用地出讓最低價標準的調整

(1)設置原始數列：

X0=(X0(1)，X0(2)，…，X0(n))=(388,348,384,424,401)

(2)對原始數列做一次累加生成，得到新的數列：

X1=(X1(1),X1(2),…,X1(n))=(388,736,1 120,1 544,1 945)

(3)對數列X1，建立預測模型的白化形式微分：

(4)求解得出南京市產業地產價格的GM(1，1)的時間響應函數為：

(5)對計算結果的殘差進行分析，如表5所示。

(6)精度檢驗。i殘差檢驗，平均相對誤差為3.8，模型符合要求；ii后驗差檢驗，S1=19.405 1，S2=0.036 4，C=S2/S1=0.001 8(<0.350 0)，P={∣E(i)-E∣<0.674 5S1}=1(>0.95)，模型精度等級為1級。

(7)預測結果。按照以上步驟預測得到2013、2014年南京市產業地產價格，并與實際值進行比較分析，如表6所示。

綜上可以看出,經過2012年產業地產最低價調增后，2013年產業地產實際價格比預測價格高48.0%，2014年實際價格則比預測價格高54.8%，與寧政發〔2014〕150號文件中“除部分地區外,工業、科研用地出讓最低價調增50%～100%”的調增比例較為吻合，表明土地價格政策對南京市產業地產價格產生較大影響。

表5　模型預測值與實際值比較

表62013、2014年模型預測值與實際值比較

Table 6The comparison of predicted values and actual values of 2013 and 2014

萬元/hm2

3.1.2供地成本變化。產業用地主要來源于其他用途土地改變成產業用地和原有產業用地通過回收再出讓，所以產業用地的供地成本主要來自征地、拆遷方面的費用。近年來相關費用和稅收標準的提高必然帶來產業用地成本的提高，從而帶動產業用地價格的增長。圖2為南京市本級、江寧區、浦口區、六合區產業用地供地成本與出讓價格關系示意圖，可以看出，產業用地供地成本在一定程度上帶動產業用地出讓價格的提升。

圖2　南京市產業用地供地成本與出讓價格關系Fig.2　The relationship between cost and price of the industrial estate of Nanjing

3.1.3土地供應量變化。土地供應量即土地供應規模，具體指當地人民政府(土地儲備中心)每年編制的年度土地供應計劃中1 a內投放土地市場的土地面積所形成的規模。根據市場供求理論，土地供應量對地價的影響主要是體現在供地數量與市場需求之間的關系，當供應量較少時，價格較高；當供應量較多時，價格較低。從圖3可以看出，2012年南京市工業用地供應量表現為高峰值1 412 hm2時，出讓價格則表現為較低值261萬元/hm2；2013年工業用地供應量出現低谷為1 010 hm2時，其出讓價格則表現為高峰值384萬元/hm2。表明當南京市工業用地供應量較多時，會出現工業用地出讓價格相對較低現象；當工業用地供應量較少時，土地資源的稀缺性得以體現，此時地價較高，需求量減少。

圖3　南京市工業用地供應量與出讓價格變化Fig.3　Changes of the supply and price of the industrial estate of Nanjing

3.2區位因素影響

3.2.1區域產業規模。產業集聚是指在產業發展過程中相同或相近產業中的企業臨近距離集聚的活動過程。對于產業集聚與工業地價的關系，已有的關于城鎮土地分等、估價的大量研究[5-6]將集聚經濟作為重要的影響因素來考慮，但由于中國工業用地市場交易的時間較短，目前對于工業價格和區域產業規模的相關研究還較少。產業集聚有利于充分利用基礎設施，降低生產成本，擴大總體生產能力，進而對產業用地需求量和價格產生一定影響[6]。由于南京市各區域產業集聚效應，區域工業用地需求量增加，進而對工業用地出讓價格帶來影響，由圖4中2005～2014年南京市產業用地成交宗數與出讓價格的變動情況可以看出，南京市產業用地規模與出讓價格之間存在一定的負相關關系。

3.2.2區位綜合狀況影響。區位是影響地價的一個重要因素，影響產業地產的區位因素主要包括自然資源、自然條件、社會經濟因素、生產技術因素、市場因素、環境生態因素和信息知識因素等。現階段市場、信息通信、勞動力素質等因素對產業地產區位的影響力越來越大，其他部分影響因素突出性在減弱[8]。由相關分析可知，區位狀況相對優越的南京市本級產業用地價格基本高于浦口、六合等區域。例如，2013年南京市本級的產業用地均價達802萬元/hm2，明顯高于江寧區648萬元/hm2、浦口區503萬元/hm2和六合區298萬元/hm2。

4　結論與建議

對南京市2005～2014年產業地產出讓價格及影響因素進行研究，得出以下結論：①南京市產業用地出讓均價在2005～2014年總體呈現規律性增長的態勢，在各分區單元中，2005～2014年間產業用地年平均出讓價格由高到低依次為南京市本級、江寧區、浦口區、六合區，總增長率由快到慢依次為六合區、江寧區、浦口區、南京市本級。②土地政策對南京市產業地產價格影響較大，主要表現為調整土地出讓最低價，供地成本和土地供應量的變化對產業地產價格產生一定程度的影響；南京市產業用地規模與出讓價格之間存在一定的負相關關系，并且區位狀況的差異造成了南京市產業地產區域內部價格的差異。

圖4　南京市產業用地成交宗數與出讓價格關系Fig.4　Relationship between the transaction quantity and prices of the industrial estate of Nanjing

在上述分析的基礎上，提出以下建議：①產業地產本身就是政府和企業相互融合的產物，為了規范產業地產價格、促進產業集聚發展和提高集聚水平，政府一方面要合理調整和確立工業地產最低出讓價格標準，另一方面要減少干預，提高產業用地市場化程度；②區位因素的改善有助于提高產業用地的價格，政府應加大區域條件的改善，注重投資環境的建設，而后發揮市場作用確定產業地產價格，進而促進產業集聚和實現區域經濟發展。

[1] 顏菊陽.產業地產:房企轉型下一站[N].中國商報,2011-09-09(2).

[2] 干玲.蘇南地區工業用地價格及管理對策研究[D].南京：南京師范大學,2008.

[3] 盧普斌.長沙市工業用地價格的時空特征及其影響因素[D].長沙：湖南師范大學,2013.

[4] 張會陽.中國產業地產發展分析[J].科技和產業,2013,13(1):47-49.

[5] 王家庭,曹清峰,田時嫣.產業集聚、政府作用與工業地價：基于35個大中城市的經驗研究[J].中國土地科學,2012,26(9):12-20.

[6] 祁旭輝.產業集聚與區域要素價格變動的關聯分析[D].上海：復旦大學,2009.

[7] 陳敏.關于工業地產項目投資決策的研究[D].上海：上海交通大學,2012.

[8] 施辰,張建坤,李凱.基于區位因素的工業地產開發評價模型構建[J].價值工程,2009(6):160-162.

Study on Prices and Influencing Factors of Industrial Estate of Nanjing

LI De-song

(Jiangsu Lande Engineering Technology Co. Ltd., Nanjing, Jiangsu 210019)

Based on description of the industrial estate prices and regional differences of Nanjing during 2005-2014, the influencing factors were studied. The results showed that the industrial estate price had a regular growth during 2005-2014, and the advantageous location had a higher price, however, the descending order was Nanjing, Jiangning Region, Pukou Region, Liuhe Region; while the land policy had a lager impact on the industrial estate price of Nanjing. Simultaneously, the costs and supply of the land also had a certain degree of influence on it. However, there was a certain negative correlation between scale and price of industrial estate of Nanjing, and the different location status brought price differences within the region.

Industrial estate; Selling price; Influencing factors; Nanjing City

黎德松(1967- )，男，江蘇南京人，工程師，從事土地利用、土地規劃研究。

2016-05-20

F 301

A

0517-6611(2016)18-213-05