單位大院的社區商業化轉型案例研究
——以無錫農口大院改造為例

許文杰　郝靖欣　夏東

(無錫市建筑設計研究院有限責任公司　江蘇無錫　214001)

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單位大院的社區商業化轉型案例研究

——以無錫農口大院改造為例

許文杰郝靖欣夏東

(無錫市建筑設計研究院有限責任公司江蘇無錫214001)

以某單位改造為實例，探討如何通過對原單位大院進行功能置換、空間重構以及業態更新，來打破過去單位大院在城市中割裂自閉的空間格局，將大院空間與社區商業相結合，重新盤活城市社區，從而對城市老舊社區進行更新升級。

單位大院；社區商業；街區活力；建筑更新

0　引言

作為計劃經濟時代社會結構的基本單元，單位在我國曾經是一個集合了工作、生活以及各種社會功能復合體，“單位大院”作為其典型空間組織形式，存在明顯圍合界面的獨立封閉空間，是當時城市獨特的組成架構。

隨著經濟體制向市場經濟的轉型發展，政企分離的同時帶來單位大院的搬遷與沒落，無償劃撥土地進行圍合式建設帶來城市空間的割裂狀態亦對新一輪的城市發展帶來了負面的影響。處于單位大院周邊的居民區，大多建于二十世紀七八十年代，相應的社區公共服務配套設施不完善，導致破墻開店、零敲碎打的小作坊式經營充斥街頭巷尾，街區空間熱鬧而雜亂。如何依托成熟社區完成對閑置的單位大院進行更新利用，從而盤活整個街區，是一個很有意思的研究課題。本文以位于無錫城市中心地帶的一個項目為課題研究的素材進行探討。

1　項目特征分析

單位大院形式的解體帶來的城市死角、人口結構老化、產權混雜等方面影響了城市的快速發展，在城市之中形成一個個活力逐漸降低的灰色地帶。而通過土地置換開發的杠桿，對這些單位大院進行改造再利用，從而帶動周邊整個區域的更新，為城市生活提供新的可能，是一次很好的機會。

1.1項目概況

無錫農口大院位于無錫市南長區曹張新村169號，始建于1986年，由4棟5層或6層的樓房組成(圖1)。曹張新村是20世紀70年代底建設的老新村，新村內多為過去機關單位、工廠建設的職工宿舍樓，包括色織一廠、市建筑公司、糧食局、二院、玻璃廠等。農口大院位于曹張新村清揚路入口附近，與城市主干道距離不遠，且隨著20世紀90年代城市化的推進，新開辟的永樂路從它南側穿過，農口大院由此成為新村與城市界面交匯的所在(圖2)。進入新世紀后，該區域機關、單位、工廠等紛紛遷出，大部分單位大院僅余沿街鋪面出租改作日常小商業使用，內部大樓基本廢棄。在此情況下，政府通過土地市場掛牌拍賣方式將土地市場化，大院的土地性質由行政辦公用地轉變為商服用地，利用土地吸引開發商來進行合法的建設，以期實現利潤最大化。

圖1　農口大院原狀鳥瞰

圖2　農口大院區位

1.2布局與現狀使用特征

農口大院東、南、西三側都為高聳的圍墻所包圍，在城市中明確劃分出單位的邊界，北側臨街面向曹張新村住宅區，沿街5層的樓房在當年一片平房中鶴立雞群，展示著屬于機關單位的優越感。然而在院內單位撤離后，圍墻反而成為大院進行自我更新的制約。農口大院周邊的曹張新村隨著時間的推移和經濟的發展，逐漸產生商業行為的需求，住宅沿街一層大多改為日用商業店鋪，在老住戶紛紛遷出的情況下反而作為無錫親民小吃的集中地產生了新的活力；農口大院則只有沿街一層做診所、藥店使用，內部3棟樓與沿街樓的二層之上均無人使用，成為城市生活的死角(圖3)。

圖3　農口大院北側臨街面

1.3周邊業態與功能

通過調研得知：周邊整個永樂路和永豐路沿街商鋪總量達到200戶左右，兩條街的商鋪出租率總體達到95%左右(圖4)。老小區住宅改造的商鋪，單間(14m2左右)年租金為3.5萬元左右，大面積的商鋪單間年租金為6萬元～10萬元左右。爭取利潤的最大化必然是企業追求的首要目標，在開發商做了市場測算和損益后，決定公司自持產業，以出租形式將其定位為老新村的新社區商服。

圖4　永樂路上的繁華商鋪

2　現狀問題

在進行具體項目改造之前，有必要回顧單位的發展歷史，并整理出原有的功能和空間所帶來的問題和影響，以便尋找具有針對性的改造策略。

2.1空間封閉性帶來的消極空間

單位制度是中國傳統大院思想與蘇聯激進規劃雜糅的產物，使用人群的日常生活的每個方面都被給定一個集體的背景，并在一個被特別設計、能支持集體原則的空間中進行[1]。單位的空間型制基本繼承了中國傳統建筑中院落圍合的形態，通過墻體明確劃分內、外的界線。這種空間結構在城市中形成了一個個的孤島，每個單位大院都是一個自洽的完型體，單位職工的衣食住行仿佛都能在這個孤立空間中解決，從而使得個體與城市互相割裂，在保證社會結構穩定的同時也制約了城市發展的活力與多樣性。

2.2公共空間尺度與停車問題

單位作為我國高度控制的政治管理體系中的一個終端組織，不僅提供給職工就業場所，而且提供了單位成員及其家屬的住宅和其他一些福利設施，承擔了城市中的部分社會職能。在這一前提下，職工的衣食住行都依賴于單位大院及周邊區域，日常生活需求可在一個較小的區域中得到滿足，遷徙、出行的需求較小，對于城市來說其行為方式屬于內向型。結合當時時代背景下的經濟狀況，其區域內部的交通方式以步行為主，街道狹窄，街道沿街以銷售日用商品為主，多有占道經營等情況，整個區域雖然雜亂而富有生活氣息。隨著單位的搬遷和城市結構的調整，職住分離和人們出行方式的多樣化特征在客觀上造成了區域交通擁堵，停車位缺乏，沿街停車既不現實亦給城市其他區域的人群進入本地區制造了障礙，從而影響了正常的城市交往活動，間接地降低了區域活力。

因此，規模化商業的建立必須要先期解決地塊自身的停車問題，并幫助改善街區的交通問題。

2.3單位制度解體引起的人口雜化和社區老齡化

單位制度解體帶來的是“單位人”向“社會人”的轉變：通過單位職工下崗分流、不同單位之間職工的流動和單位職工的離職，構成單位制度的人口基礎被逐漸動搖[2]；同時隨著收入的增加和生活方式的變化，人的日常生活不再以單位為中心發生，商品房成為人們置業的新選擇，年輕一代多數選擇離開原有的老舊社區。伴隨著單位居民的遷出和其他城市居民的遷入，單位社區開始雜化，并向城市社區轉變。而老年群體普遍具有深厚的單位情結與單位依賴心理。長期的生活習慣以及鄰里交往使得老年人和部分老單位員工不愿意遷離單位周邊的住區，老齡化成為單位周邊社區這一階段的主題。在這一前提下，社區內部對于服務性商業的需求逐漸凸顯，成為社區更新再發展的主要拉動因素。

3　單位空間的社區商業化轉型決策基礎

社區商業是一種以社區內以及周邊居民為服務對象的商業業態, 是以社區為載體, 以便民、利民為宗旨, 以提高居民生活質量、滿足居民綜合消費為目標, 提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業[3]。它既不同于綜合體型商業，又與商業街型商業有著明確的分野。于本案來說，將其向社區化商業方向改造，首先是基于以下優勢條件。

3.1成熟的社區基礎

一個成功的社區商業必定根植于一個成功的社區。社區是居住在一定地域范圍內人們社會生活的共同體，其要素必定包含：一定的地域邊界，一定的人群，一定的組織機構和一定的認同感。農口大院所在的曹張新村在過去是由多個單位的職工宿舍集合而成的居住區，擁有常住人口上萬人，遠超現在新建的住宅小區。這些人群在過去以單位為社交紐帶，擁有比較一致的生活基礎。盡管隨著單位的解體，區域整體上產生了人口雜化和老齡化，但是一方面人口的雜化為社區提供了社會階層的分野，從而客觀上提高了社區活力；另一方面老齡化在一定程度上改變了過去社區潮汐式人流的特點，社區中的人流不再局限于白天上班家中無人、晚上回家操持生活這一單調模式，從而為社區商業提供了全天候商業行為的可能性。

3.2規模化社區商業業態的缺失

社區商業的產生最初來源于居民的自發行為，服務于普通大眾的衣食住行，受限于經營資本的規模，其形式多為沿街底商，同時存在店鋪形象不佳，缺乏市政管理等問題。項目所在的曹張新村生活氣氛濃郁，沿新村主干道和清揚路、永豐路沿街，均出現了大量自發的沿街小商業，擁有諸多無錫名小吃店鋪，但這些店鋪散落于新村內各處，相對來說缺乏集中的成規模的高層次定制商業，周邊道路狹窄交通不便，其產生的污物、噪音等對新村居民均有一定影響。而農口大院由4棟5層或6層的建筑組成，在未來進行改造后作為社區商業中心對外出租，集中管理，集中營銷，內部各商鋪之間形成規模化效應，既可提升商業形象，又有利于城市社區管理，在一定程度上推進老新村的更新改造，相對于社區是一個雙贏的結果。

4　項目設計

4.1空間向社區開放

芒福德曾說：“交往是引起現代化的關鍵因素，正是交往的壓力帶來了傳統社會的土崩瓦解。”原社區住民的交際圈相對較狹窄，社區內公共開放空間極少。隨著經濟的發展，人們的交往需求日益凸出，對于社區公共開放空間的需求也越來越大。

農口大院在改造中首先拆除三面環繞的圍墻，將原本孤立于城市之外的單位大院向城市開放；院中沿圍墻栽植的香樟、雪松予以保留，勾勒出街區的邊界輪廓，同時維持老新村人行道綠冠如傘蓋的街面形態，融入城市氛圍。大院4棟建筑由南至北平行展開，一層設置的店鋪均雙向開門，4棟樓之間通過內廊相互溝通，商業人流可以自由穿行于各樓棟之間，形成全天候商業旺鋪；各樓之間通過二層環廊和天橋形成的開放中庭提供了室外社交活動的平臺，為社區居民的生活提供更多的可能性(圖5)。

圖5　加建部分平面示意圖

4.2增加形態的標志性

一個好的商業地產需要有一個具有吸引力的外部形態，來吸引人流進入。單位大院作為區域的標志性建筑，其形態簡潔實用，以功能為導向而沒有多余的裝飾，僅在各棟樓的中部有水塔凸出稍具標志性。改造后的農口大院以折衷式風格為主，紅色的磚砌外立面與加建的鋼構玻璃體虛實相映；立面布列豎向肌理，與窗戶之間的灰色粉刷形成具有韻律感的立面節奏；頂層通過加建一層檐部在形成經典三段式構圖的同時，將原本難以處理的大屋頂遮擋起來，同時降低改造成本；水塔塔樓居中引領整個立面布局。在沿永樂路方向的第一棟樓的端部，以水塔為基礎，加建出一座鐘樓，作為整個項目的標志物，對社區人群具有相當的引導作用(圖6、圖7)。

圖6　改造后的鳥瞰圖

圖7　改造后的效果圖

廣告招貼的設計同樣是商業地產形態重要的一環。在本案設計中，農口大院4棟樓的東側山墻面直面清揚路城市主干道，清揚路沿線多為商鋪，商業氣氛濃厚。因此在設計時考慮將各樓棟的山墻面均留給廣告招貼而不進行多余改動。未來招商中與商家進行協商設計，通過這樣的控制措施，既凸顯出建筑的商業屬性，為建筑增添色彩，又在無形中降低了建設成本，適宜于項目未來的推廣和復制。

4.3成熟的業態規劃

社區商業價值與活動的實現最終依賴于與城市具體環境的有機契合。不同城市商圈的生活模式、消費習慣決定了其價值實現的途徑，尤其是其功能組合與業態選擇的基礎。隨著無錫近年來經濟水平的提高，居民的消費習慣逐漸從購物型消費向體驗型消費轉變，對消費環境和體驗項目的要求均大幅提高，因此商業綜合體、主題商業街是人們日常消費的主要去向；然而受限于距離和交通，這些商業點的人流呈現明顯的周期性，即在節假日集聚大量人流，平時則較為冷清。社區商業則很好地填補了這個空缺，通過與社區的緊密結合，為社區住民提供日常消費體驗的公共場所。

農口大院地處的曹張新村位于無錫核心城區，周邊有市圖書館、博物館等文化中心，有太湖廣場這個市民活動中心，也有家樂福這樣的大型超市和茂業百貨這樣的城市綜合體。區域整體生活氛圍濃厚，生活便利，交通發達。因此，社區商業的業態宜以服務性的、引導性的和休閑體驗性的為主，通過流行性、時尚型的消費場所的引入，加速城市區域的更新發展，同時吸引年輕人流向老社區的回流，從而提升地塊的商業價值。改造后計劃以精品餐飲和精品零售店為主，輔以精品快速旅店，依托歷史積淀，打造老城區的新時尚港口，駐足于社區居民的日常消費和交往需求，填補區域空白，從而實現地產價值。改造后實景圖如圖8所示。

5　結語

單位大院空間的轉型對于城市空間來說既是問題又是機會。問題在于單位大院往往處于城市核心老區，產權結構復雜，周邊配套落后，區域活力不足；機會則在于所在街區龐大的人口潛力和區域更新附加的高土地價值，通過對土地功能的置換重新梳理城市區域業態布局，對街區開放度的重構激發社區活力，以成熟的商業業態策劃引入新的城市活力點，并通過有吸引力的建筑形象對街區面貌進行升級換代，從而重新彰顯有生命力的社區形態。

(a)改造后內街界面

(b)改造后沿街界面圖8　改造實景圖

任何一次變革都應該是一個揚棄的過程，只有了解優點，掌握缺點才能順應發展，取其精華，去其糟粕。在這個過程中，城市管理者和規劃師應該具有前瞻性眼光，研究城市規劃應該如何通過正確的引導和管制，來使單位大院的分解重構過程健康順利和較快速地完成，從而促進單位所在城市區域的整體更新，實現城市、社區、開放商的多方共贏。

[1]柴彥威,陳零極，張純.單位制度變遷——透視中國城市轉型的重要視角[J].世界地理研究，2007，(4):61-69.

[2]任紹斌.單位大院與城市用地空間整合的探討[J].規劃師， 2002，(11):60-63.

[3]馬啟國.社區商業作為一種城市生活形態——以聯洋社區大拇指廣場為例[J].中外建筑，2007，(3):75-76.

Research on Unit yard turned into community commercial

XU WenjieHAO JingxinXIA Dong

(Wuxi Architectural Design & Research Institute Co., Ltd.,Wuxi 214001)

Through the projection of Unit Yard Renewal, learn how to reconstruction the yard to reborn the community. By reconstructing the unit space and replacing the function, with the appropriate commercial planning, unit yard can become the vigor and vitality part of the city ,and will renew the community.

Unit yard；Community commercial； Block vigor； Building reconstruction

許文杰(1985.8-)，男，工程師。

E-mail:595859437@qq.com

2016-04-28

TU984.11+4

A

1004-6135(2016)08-0001-05