從房屋類型看加拿大房產的投資價值

夏欣怡

本文不僅對投資者在加拿大進行房產投資有啟發，對在整個西方發達國家進行房產投資的投資者也具有一定參考價值。

隨著國民財富的快速增長，越來越多的人開始走出國門，投資海外，而房地產則成為投資者投資海外的首選。加拿大作為移民、留學的熱門國，在地產投資方面存在許多與國內不同的理念，如果投資者對這些不甚了解，就有可能蒙受重大損失。在加拿大，主要有4種房屋類型：獨立屋、公寓、聯排房、多單元房，如圖1所示，各種類型的房屋特點對比見下頁圖2。筆者將從房屋類型的角度，分析不同地產的投資價值。

1 獨立屋（House）

獨立屋就是國內所說的獨棟別墅，通常是指獨門、獨戶、獨院的住宅，不與旁邊鄰居的建筑物有任何連接。獨立屋的地上部分通常為一層、二層或三層的房子，四層以上的獨立屋則比較少見。獨立屋往往自帶車庫，但不一定都有地下室，比如筆者所住的城市——納奈莫（位于溫哥華西側的溫哥華島上），新蓋的房屋是否有地下室要依地勢的不同而定，如果背靠山坡通常會有地下室，如果建在平地上則往往沒有地下室。

獨立屋不用向任何人和機構交物業管理費，這意味著業主需要自行負責剪草、園藝、維修、收垃圾、鏟雪（溫哥華和溫哥華島南部冬天幾乎不下雪，這里鏟雪可免）等。當然，房屋的維修保養，比如修繕房頂和外墻，也同樣需要業主自己負責。因此，居住獨立屋往往意味著較為煩瑣的維護和管理工作。

但獨立屋的魅力在于不用繳納物業管理費的低成本優勢和升值潛力。獨立屋的土地通常為私人所有，可以永久傳承。除了房屋所占的土地外，獨立屋通常具有比房屋所占土地更大的院子。在國內買房時，人們往往關注于房屋本身，認為房屋才是房地產的價值所在。但在加拿大，這種觀念可能要變一變。房產和地產中，房產類似汽車，屬于貶值品，其價值往往會隨著時間的推移而降低；而地產才是真正的升值品，具有稀缺的屬性，隨著人口數量的增多，其價值會不斷上漲。

雖然獨立屋升值潛力最大，但是繁雜的管理工作卻讓很多力有不及的人望而卻步。所以，很多加拿大人年老時會賣掉自己的獨立屋，住進面積雖小但有人管理的公寓，利用由獨立屋升值而獲得的收益享受退休生活。

2 公寓（Apartment）

公寓的業主擁有自己獨立的居住空間，但需要與其他住戶分享公寓的公共空間和共用設施，比如走廊、建筑綠地、游泳池和娛樂器材等。公寓通常會有物業管理公司來管理公共空間和共用設施。當然，業主在享受服務的同時，需要繳納管理費。

由于中國人口眾多，公寓成為國內的主要住宅類型，但在加拿大，只有像溫哥華、多倫多、蒙特利爾這樣的大城市才會比較常見。從投資的角度來說，公寓是所有房屋類型中升值潛力最低的，當然它的價格一般也最便宜。但很多國內投資者并不明白這一點，覺得應該先有一個住房，其他的以后再說。當發現公寓異常便宜的時候，就盲目買入，結果若干年后才發現，與其他類型的房產相比，自己的房產居然沒怎么增值。筆者的一個朋友就是這樣，他早在2000年的時候就移民溫哥華，剛到3天就買了一套公寓。但是，七八年過去了，他發現自己的公寓漲幅僅有30%，而附近的獨立屋有的上漲了1倍以上。這位朋友郁悶地感慨道：“早知道這樣，還不如當初咬咬牙買個獨立屋呢。”但好在這位朋友還算及時醒悟，賣掉公寓重新購買了獨立屋，現在他的房子也獲得了不錯的漲幅。

3 聯排房（Townhouse）

聯排房最早起源于英國，可以視為公寓的前身，在國內往往被稱為聯排別墅，在加拿大它們通常由一系列擁有類似戶型且并排相連的小套住宅構成，臥室數量往往在3個以下。聯排房雖然獨門獨戶，但需要與兩邊的鄰居共享墻壁，房子偏瘦高，通常為兩層甚至三層。

聯排房有獨立的前后院，因此享有比公寓更多的空間，但又因為要與鄰居共用一些設施，所以在空間的享有上不如獨立屋。而從投資價值和房屋價格來說，聯排房也剛好介于獨立屋和公寓之間。

與獨立屋相比，聯排房有一個比較大的優點是節省能源，原因在于聯排房左右兩側的墻壁與鄰居共有，在冬季采暖的時候可以節省一部分能源；此外，由于同系列的聯排房擁有統一的外觀，在維護良好的情況下，看上去比較整潔漂亮。但聯排房也存在一些不足：首先，由于在結構上共用墻體，所以隱私性沒有獨立屋強，而在加拿大，隱私性是衡量房屋價值的一個重要因素；其次，聯排房往往和公寓一樣，需要大家均攤公共區域（例如草坪、花園、游泳池、運動場、網球場和野餐區等）的維護費用，即繳納共管費，而這些維護工作則會被外包給專業的公司來做，無須業主親自動手。

4 多單元房（Multifamily）

多單元房（Multifamily）是北美一種重要的房屋形式，主要指同一屋頂下的多套住宅連在一起。在多單元房的所有類型中，雙拼房是最常見的形式。雙拼房是指兩套住宅連在一起，其連接方式可以是一左一右、一前一后，偶爾也有一上一下的形式。左右形式的雙拼房對于住戶來說是最理想的，每家都會有前后院；前后形式的雙拼房則次之，一家有前院，一家有后院；上下形式的雙拼房最差，兩家需要共享前院和后院。

多單元房通常位于較低收入人群所在的區域，而且居住者以租客為主。因此，多單元房的擁有者往往出于投資的目的購買該房屋，而自己則住在其他地方甚至其他的城市。其實，從投資的角度來說，多單元房未必是較好的投資選擇。理由有3：第一，房屋的管理和維護是一件比較麻煩的事情，自己動手可能會非常辛苦，請人又會付出較高的成本（加拿大勞動力成本比較高）；第二，由于地處低收入街區，房屋的升值通常比較有限；第三，收房租是一件比較麻煩的事情，加拿大的法規保護低收入人群和弱勢群體，如果租客交不上房租，讓他們搬走是一件比較麻煩的事情。按照加拿大法律，房東不能換鎖或切斷煤氣水電等基礎設施，更不能把租客的私人物品扔到屋外。如果租客搶先報警，反告房東持兇器威脅或打傷租客，警察來了以后只會將房東逮捕。嚴重的話，房東還會被嚴禁返回自己家中，而租客卻可繼續住下去。如果走法律程序解決，則可能需要3個月甚至更長的時間。很多多單元房投資者被老賴房客弄得頭疼不已，到最后沒有辦法只好賣掉房產，而這種情況下，房產被賤賣也就成為了不得以而為之的選擇。

5 結語（Conclusion）

當然，加拿大房屋細分起來還有很多類型，但是它們或多或少都是上述4種房型的延伸或變體。在加拿大進行房產投資須考量清楚，如果自己有較多的購房款，希望能住得寬敞舒適，同時還希望獲得房地產升值帶來的財富，那么獨立屋是最好的選擇；如果希望能夠有人幫自己打理房子，但又不想付出太多的資金，那么公寓和共管型的聯排房是較佳的選擇；如果僅僅只是以租金為目的，希望每月能獲得穩定的收益，那么多單元房是較好的選擇。當然，在選購多單元房的時候，一定要謹慎選擇，盡量選擇好街區的多單元房，避免自己掉進“壞房客”的陷阱中。

其實在整個西方發達國家如美國、英國、澳大利亞等，都有與加拿大近似的房屋類型和投資理念。因此，本文不僅對個人投資者在加拿大的房產投資有啟發，對在整個西方發達國家進行房產投資的投資者也具有一定的參考價值。

收稿日期：2016-07-18