中國房地產投資性過強成因及對策探討

何大維

摘要： 從供需兩方面判斷出我國房地產市場投資性過強的基本事實。探析我國房地產市場投資性過強的原因：行業供需缺乏彈性的特點、國民財富的增加、銀行信貸過度支持、不合理的土地政策以及參與者的心理因素等。提出抑制房地產投資性過強的相關政策建議，協調整體經濟發展，完善住房保障制度、金融體制及稅制。

Abstract： The basic fact that China's real estate has heavy investment characteristic can be determined from two aspects： supply and demand. This article analyzes the causes of the heavy investment characteristic of the real estate market in China： lack of industry supply and demand elasticity， increase of national wealth， excessive support from bank credit， unreasonable land policy as well as participants' psychological factors and so on. Relevant policy suggestions are proposed to restrict over investment on real estate， so as to coordinate the overall economic development， improve housing security system， finance system and tax system.

關鍵詞： 房地產市場；投資性；金融支持；行為經濟學

Key words： real estate market；investment；financial support；behavioral economics

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2016）05-0045-03

0 引言

房地產具有投資和消費的二重性，消費性是其基礎屬性，而投資性是建立在消費性基礎上的。過往對我國房地產市場的研究，多將二者作為整體研究，少有將其分割單獨研究。事實上，房地產泡沫主要體現為房地產市場投資性過強，自從我國在1991年進行了房地產市場化改革后，房價經歷了持續上漲過程，城市商品房的均價上漲速度一度超過了12%，房地產投資額占GDP比例、房價收入比和租售比等市場指標均達到了危險值，突顯出我國房地產市場投資性過強的不良現狀。為此，需要將投資性房地產市場隔離處理，單獨研究其表現、成因及對策。

1 我國房地產市場投資性過強的指標體現

從我國房地產平均銷售價格來看，趨勢明顯，也不一定就說明房地產投資性過強。如果房地產價格的高增長并沒有居民可支配收入的支撐，則說明房地產市場存在較強的投資性，存在一定泡沫。一般來說，市場泡沫有兩個特點，供需嚴重失衡與投機嚴重。房地產泡沫，是指一種表現為房地產市場投資氣氛濃厚，資產交易中的價格與其價值的背離，直觀表現為房地產價格（包括地價和房價）的過分上漲，失去實際使用者的支撐。

本文通過評價指標法來測度房地產市場是否存在投資性過強的問題，分別選取房地產投資額占GDP的比重（供給類指標）和房價收入比（需求類指標），從供求兩方面來綜合評價我國房地產市場的投資性。

1.1 房地產投資額占GDP比重

作為供給類的基礎性指標，房地產投資額占GDP比重直接反映出房地產在經濟體中的投資比重是否恰當，是否存在過度投資。根據國際經驗，一個國家的房地產投資占其GDP的比重通常在3%到8%之間，而處于建設高峰期的國家一般是8%左右。結合我國城鎮化進程的實際情況，該指標應在8%左右為宜。我國1991-2013年房地產開發投資額占GDP比重，如表1。

我國房地產開發投資額占GDP的比重從1997年開始一直表現為不斷上漲的趨勢，并在2004年超過前文說的8%這一合理限制。尤其是在2009年到2011年之間，這個指標更是超過了10%，達到了一個高位。這供給方面的監測指標給予我們的預警，說明房地產產業在我國國民經濟投資中比例過重，房地產市場投資性過于旺盛，甚至是存在房地產泡沫。

1.2 房價收入比

作為一個需求類的指標，房價收入比是從居民的相對購買力能力的角度出發，來評價家庭對當年房價的承受能力，對房地產市場價格是否過高進行評價。世界銀行認為房價收入比的合理范圍是3到6之間。房價收入比的合理范圍在發展中國家和發達國家略有不同，前者是在4到6之間，后者是在1.8到5.5之間。考慮我國情況，將該指標的閾值定為7。我國1991-2013年我國住房收入比，如表2。

1992年到1993年超過了合理范圍，房地產市場投資性過強，存在一定泡沫。到了2004年房價收入比再次超過合理范圍，并且超出的程度逐年遞增，最高時在2009年達到8.53。這反映了從需求上看，我國房地產市場投資性也是過強，投資性的購買推高房價，使得居民對房地產的相對購買力不足，抑制了真實消費性需求。

通過從供需兩方面的指標測度，均反映我國房地產市場自從1991年市場化改革后，經歷著一個持續的高速發展期，至近年已顯投資性過強，甚至有泡沫化的傾向。尤其是從2004年開始，供需兩方面的指標均突破正常的范圍，發出了預警信號。投資性過強的房地產市場已帶來諸多不利的影響，抑制居民生活消費，使社會產業結構局部過熱，抬高投資成本等。

2 我國房地產市場投資性過強的原因探析

2.1 從房地產行業特點探究市場過熱原因

①房地產市場供需均缺乏彈性。供給上，我國土地相對稀缺，且被政府壟斷，同時其異質性和固定性使得土地無法跨地域調配，更加劇了稀缺性。需求上，住房作為居民生活必需品，即使投資刺激房價上漲，對剛性需求仍然影響甚微。②建設周期長導致市場供給滯后。完整的房地產開發過程包括：前期項目策劃、可行性研究、工程招投標、工程建設、項目驗收、銷售以及后期物業管理等，時間跨度經常達到幾年之久。過程中，市場條件會不斷變化，之前的市場預測往往出現偏差，造成供需失衡。③市場信息不對稱。房地產建設周期長，信息變化具有相當的不確定性，，各方均難以掌握全部信息，尤其消費者難以識別信息真偽，容易誤信炒作信息，做出誤判。

2.2 從我國發展階段探究市場過熱原因

①樂觀的國家發展預期。我國現在的發展水平相當于在60年代的日本，70年代的韓國，而日本的發展從60年代到80年代發展了近30年，韓國從70年一直發展至今，可預見我國會有個較長時間的持續發展。同時，過去幾十年的持續發展也增加了居民投資的信心。②恰逢人口高峰期。從上個世紀90年代起，我國嬰兒潮一代開始進入成年期。據統計，1995年至2005年這十年中辦理結婚登記的新人們超過1億對，這成為房地產剛性需求的主要構成，支持著房地產價格高企。隨著我國城鎮化進程的深入，城鎮人口將平穩持續的快速增長。從90年以來，我國城鎮人口的增長幅度大部分時間在3%到6%之間，城市住房供給相對不足，又增強了市場投資房地產的信心。

2.3 從房地產金融探究房地產市場過熱原因

①高儲蓄率和高CPI導致的流動性過剩。在我國，高儲蓄率和高CPI并存，使得銀行存款實際利率為負，刺激了閑散資金的投資沖動。在股票市場低迷、外匯管制、債券市場不成熟的環境條件下，房地產市場成了社會游資的投資首選。②國際投機資本進入房地產市場。由于我國經濟總量的增長與生產效率的調高，人民幣一直面臨著很大的升值壓力，國際投機者紛紛下注中國，在沿海城市大量購房。

2.4 從行業利益機制探究房地產市場過熱原因

①政府壟斷土地供給影響了市場自主調節。作為土地市場的壟斷攻擊方，地方政府限制土地供應，抬高地價的動機明顯，被抬高的地價最終將由消費者承擔。土地供應壟斷，使得房地產市場無法根據供需關系自發調節，只能通過政府、開發商、投資者、消費者的多方博弈完成。②地方政府對土地出讓金過度依賴。分稅制改革后，地方政府的財政收入主要來源于土地出讓金，出讓金收入基本占財政收入50%左右。這使得地方政府不愿房地產市場走低，當中央下臺限制政策措施時，地方政府在執行上往往偏于消極，難以見效。

2.5 從行為金融學探究房地產市場過熱原因

①錨定效應。錨定效應是指當事人過于依賴舊信息，難以根據新信息進行調整。當房價推到高位時，錨定效應使投資人相信房價能維持趨勢繼續上升，進而堅持投資。②損失厭惡。投資人常常堅持持有前景已不看好的房地產，擔心賣出后損失變成現實，而寄希望于未來市場好轉，延長了房地產投資過熱的時間。

3 抑制我國房地產投資性過強的對策思考

3.1 改善經適房保障制度

住房保障體系是在市場經濟條件下，國家通過法律和行政手段對住房分配市場機制的補充。政府需要盡量降低其適用的制度性門檻，惠及普羅大眾，并實現適用指標跨區域調配。由于經適房建設速度難以及時滿足中低收入家庭急切的住房需求，政府可在二級市場上，通過減稅、限價等方式補貼中低收入家庭的住房支出。在規劃時，政府應保障部分作為必需品需求的土地供應，避免其與作為發展品或投資品需求的土地之間的競爭。

3.2 防止銀行的過度金融支持

總量上，防止銀行給予房地產企業過度的信貸支持。總體上，應緊密監測房地產金融支持總額與銀行信貸總額之比。具體到項目，應著重審查對公項目的自有資金比例是否達到要求，“四證”是否齊備，對私應嚴格評估貸款人的信用水平和還款能力，調查交易的真實性。結構上，適當放寬對經適房項目的信貸要求，給予優惠利率；收緊對投資性突出的高檔住房開發項目的信貸支持，建議使用浮動利率來給予貸款。

3.3 分流引導投機資本

征收土地空置稅、保有稅，提高囤地成本，迫使投機者轉讓或出租土地，增加市場土地供給，擠出投機資本。通過多種渠道分流投機資本：①簡化上市程序，引導地產企業上市融資，吸引投機資本；②促進地產私募和投資信托發展，倡導居民通過專業性機構，向房地產市場進行理性投資，避免散戶投資的盲目性；③優選資金量大且穩定的國外專業機構和社保基金進入我國房地產市場，學習國際先進房地產管理和運作經驗，促進市場的規范化。

3.4 變革地方政府發展理念

改革發展理念的首要在于減輕GDP在地方官員考核中權重，強調民生民意。這將有利于地方政府在服務中，更注重民生民情，更強調房地產作為與民生相關的消費品屬性，而不是僅僅關注地區經濟發展，短視于房地產的投資品屬性。

4 結語

房地產業屬于特殊的實體經濟，有著典型的金融屬性，需要重視其市場的二重性。從供需兩方面來看，我國房地產市場投資性明顯過強。國民財富的累積和需求缺乏彈性、信息不對稱、建設周期長等房地產市場特點決定了其產生的必然性，而過度的金融支持，不合理的土地財政更加強市場的投資性。為此，我們財政制度、金融安排、發展理念等多方面入手，抑制投機需求，合理分流投機資本。

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