區域建設用地節約集約利用評價研究以三亞市為例

任飛陽，韋仕川

（海南大學政治與公共管理學院，海南·海口 570228）

區域建設用地節約集約利用評價研究以三亞市為例

任飛陽，韋仕川*

（海南大學政治與公共管理學院，海南·海口 570228）

為促進區域土地資源的優化配置和合理利用，提高土地集約節約利用，本文結合研究區域的社會經濟、土地利用等的實況，采用特爾斐法、定性分析與綜合評價法開展研究。結果表明：三亞市建設用地基本還處在粗放向集約過度的階段，全市集約利用值為62.763，節約集約利用水平不高，且地區差異顯著，天涯區的集約利用值分別是崖州區和海棠區約1.5倍。三亞市的實證研究結果表明，本文所構建的綜合評價法及其評價指標體系具有一定可行性和較強操作性，對其他區域土地集約節約利用評價具有參考價值。針對三亞市土地利用存在的問題，從建立健全土地交易市場、調整土地利用結構、建立區域建設用地節約集約利用的考核標準及獎懲制度、增強民眾土地集約利用意識等方面提出了政策建議。

建設用地；集約利用；定量評價；三亞市

土地是一種稀缺資源，合理、高效利用土地資源是城市綠色低碳可持續發展的重要條件，是城市發展的焦點問題之一，受到政府和研究機構的廣泛關注［1～6］。從建設用地集約利用的研究內容來看，目前主要集中在建設用地節約集約利用的內涵［7］、指標體系的構建［8，9］、理想值的確定方法［10～12］和政策措施的制定［13～15］等。具體來看，建設用地節約集約利用的內涵是指通過降低建設用地消耗、增加對土地的投入，不斷提高土地利用效率和經濟效益的一種開發經營模式；評價指標體系的構建應從科學性、可操作性、動態性等原則出發，充分考慮建設用地節約集約利用的內涵界定，以及區域層面的評價目的和對象的差異；確定土地集約利用理想值時，針對地區應著重分析影響區域土地集約利用的主要因素，結合特定區域社會經濟發展狀況和現狀用地狀況，因地制宜，統籌兼顧。并針對集約利用的評價結果展開分析，提出區域建設用地節約集約利用的相關建議。以往城市建設用地集約利用主要以城區或開發區為對象進行研究，把城市區域整體作為研究對象進行研究的較少。隨著三亞市社會經濟的不斷發展和城市化進程的不斷加快，土地供求矛盾進一步凸顯，加快土地節約集約利用評價及管理政策創新十分迫切。本文以三亞市為研究對象，構建建設用地節約集約利用評價指標體系，將定性分析與定量評價結合，對各區建設用地集約利用程度進行評價，并針對評價結果提出相應的政策建議。

1　研究區域概況和數據來源

1.1研究區域概況

三亞市位于海南島的最南端，位于北緯18°09′34″～18°37′27″、東經108°56′30″～109°48′28″之間，是中國南部的熱帶濱海旅游城市。三亞市別稱鹿城，又稱為“東方夏威夷”，位居中國四大一線旅游城市“三威杭廈”之首，擁有全島最美麗的海濱風光。全市面積1919.58km2，下設海棠、天涯、吉陽和崖州四個區，東西長91.6km，南北寬51km，全境北靠高山，南臨大海，地勢由北向南逐漸傾斜，形成一個狹長狀的多角形。境內海岸線209.1km，主要海灣有三亞灣、海棠灣、亞龍灣、崖州灣、大東海灣、月亮灣等。

1.2數據來源

主要數據包括：2012～2014年的三亞市土地更新調查數據、社會經濟統計數據、常住人口數和戶籍人口數等，其數據分別來自于三亞市國土局、統計局、計生局和公安局；其他數據來自于實地調查，如總建筑面積、戶數等。

2　研究方法

2.1 定性研究方法

區域建設用地節約集約利用狀況定性分析主要圍繞人口發展與城鄉建設用地變化匹配程度和經濟發展與建設用地變化匹配程度兩方面進行綜合分析，判斷評價對象的土地利用趨勢類型，并進行相應分析。土地利用趨勢類型按照集約利用趨勢變化情況，從優到劣，依次判定為內涵挖潛型、集約趨勢型、相對穩定型和粗放趨勢型。具體的判定方法見表1和表2。

表1　人口發展與城鄉建設用地變化的匹配程度分析的土地利用趨勢類型Table 1　Land use trend types of population development and urban and rural construction land use change

表2　經濟發展與建設用地變化匹配程度分析的土地利用趨勢類型Table 2　Land use trends of land use change in economic development and construction land use

2.2定量評價研究方法

定性分析只是從人口與地區生產總值這兩方面進行了建設用地利用趨勢類型的分析，而建設用地節約集約利用是一個復雜的綜合系統，是多個指標相互共同作用的結果。在定性研究的基礎上，采用綜合評價法進行定量分析，確定各區建設用地集約利用值。

2.2.1建設用地節約集約利用指標體系構建

借鑒以往研究結果并參照《建設用地節約集約利用評價規程》［16］，結合三亞市的實際情況，構建了區域建設用地集約利用的指標體系。評價指標體系的指數分為：利用強度指數、增長耗地指數、用地彈性指數和管理績效指數，詳見表3。

2.2.2評價指標標準化

評價指標標準化采用理想值比例推算法。指標標準化初始值采用的公式如式（1）所示。

表3　區域建設用地節約集約利用評價指標體系Table 3　Evaluation index system of regional construction land saving and intensive use

式中：Si0—第i項指標標準化值的初始值；ti—第i項指標理想值；ai—第i項指標實際值。

比較四個區的指標實際值，取其最大的值為指標理想值。

分指數指標標準化后的值（指標標準化結果均采用百分制），如表4所示。

表4　分指標的標準化值Table 4　Standardized value of the index

2.2.3指標權重的確定

通過20位專家對指數、分指數、指標的權重值進行二輪專家打分后，并按照（2）式計算權重值：

式中：Wj—第i項指數分指數指標的權重值；Eij—專家j對于第i項指數、分指數、指標的打分；n—專家總數。

指標權重的結果如表5所示。

2.2.4集約度的計算

集約度的計算方法是：各指標對應的值等于其標準化值，各分指數值等于各指標值乘以各指標對應的權重值的和，各指數值等于各分指數值乘以各分指數對應的權重值的和，總指數值等于各指數值乘以各指數對應的權重值的和。具體的計算公式如下所示：

（1）分指數計算

區域用地狀況定量評價各項分指數按照公式（3）計算：

式中：aj—第j項分指數的值；Wij—第j項分指數下第i個指標的權重；Sij—第j項分指數下第i個指標的標準化值；n—第j項分指數下的指標個數。

表5　各層指數的權重Table 5　Weight of each layer index

（2）指數計算

區域用地狀況定量評價各項指數按照公式（4）計算：

式中：βk—第k項指數的值；wij—第k項指數下第j個分指數的權重；aj—第j項分指數的值；n—第k項指數下的分指數個數。

（3）總指數計算

區域用地狀況定量評價總指數按照公式（5）計算：

式中：wk—第k項指數的權重；βk—第k項指數的值；n—總指數下的指數個數。

3　結果與分析

3.1定性分析研究結果

3.1.1人口發展與城鄉建設用地變化的匹配程度分析

通過人口與城鄉建設用地增長彈性系數和人口與城鄉建設用地增長貢獻度來確定，根據內涵與計算結果，確定了三亞市各區人口與城鄉建設用地變化的匹配程度分析（表6）。

表6　三亞市各區人口與城鄉建設用地變化的匹配程度分析Table 6　Analysis on the matching degree of population and urban and rural construction land in Sanya City

三亞市所轄四區中，天涯區、吉陽區的人口都是增加的，其城鄉建設用地量也是增加的，且兩區人口與城鄉建設用地增長彈性系數都大于1，所以天涯區和吉陽區土地利用趨勢類型為集約趨勢型；崖州區的人口是減少的，其城鄉建設用地量是增加的，所以崖州區土地利用趨勢類型為粗放趨勢型；海棠區的人口是增加的，其城鄉建設用地量也是增加的，且人口與城鄉建設用地增長彈性系數小于1，所以海棠區土地利用趨勢類型為粗放趨勢型。另外三亞市天涯區和吉陽區的人口與城鄉建設用地增長貢獻度都大于1，表明兩區的人口增長對區域總人口貢獻度要大于兩區城鄉建設用地增長對區域總城鄉建設用地增長貢獻度。崖州區和海棠區則剛剛相反。

3.1.2經濟發展與建設用地變化匹配程度分析

通過地區生產總值與建設用地增長彈性系數和地區生產總值與建設用地增長貢獻度來確定，根據其計算的結果確定三亞市各區經濟發展與建設用地變化匹配程度分析（表7）

表7　三亞市各區經濟發展與建設用地變化匹配程度分析Table 7　Analysis on the matching degree of economic development and construction land change in Sanya City

從經濟發展與建設用地變化的匹配程度來看，天涯區和吉陽區的地區生產總值是增加的，其建設用地量也是增長的，且兩區的地區生產總值與建設用地增長貢獻度都大于1，所以天涯區和吉陽區的土地利用趨勢類型為集約趨勢型；崖州區和海棠區的地區生產總值是增加的，其建設用地量也是增長的，且兩區的地區生產總值與建設用地增長貢獻度都小于1，所以崖州區和海棠區的土地利用趨勢類型為粗放趨勢型。

3.2定量評價研究結果

3.2.1集約度計算值

依據上文的計算方法，各層指數的權重值和分指標的標準化值得出分指數值、指數值和總指數值。詳見表8和表10。

三亞市區域土地利用狀況類型根據有關指數分值的高低，具體劃分標準為：X≥70，為集約型；50≤X＜70，為較集約型；X＜50，為粗放型。據此，三亞市天涯區、崖州區、吉陽區和海棠區土地集約利用等級分別為集約型、粗放型、集約型和較集約型，土地集約利用等級分布見圖1。

表8　三亞市區域用地狀況定量評價分指數值Table 8　Quantitative evaluation sub index value of regional land use in Sanya City

3.2.2定量評價結果分析

結合表8和表10對三亞市四個區的分指數值、指數值和總指數值的測算結果，分析出三亞市各區集約利用狀況如下：

（1）天涯區——經濟基礎好，土地利用集約

圖1　三亞市各區土地集約利用等級分布Fig.1　Distribution of land intensive use in Sanya City

表9　三亞市區域用地狀況定量評價指數值Table 9　Quantitative evaluation exponential value of regional land use in Sanya City

表10　三亞市區域用地狀況定量評價總指數值Table 10　Quantitative evaluation numerical value of regional land use in Sanya City

在定量評價結果中，天涯區人口密度指數、經濟強度指數、人口增長耗地指數、經濟增長耗地指數、人口用地彈性指數、經濟用地彈性指數數值均較高。因此其總得分為76.26，是四區中的最高分，土地利用等級為集約型。

（2）吉陽區——總體均衡，發展趨勢良好

在定量評價結果中，吉陽區利用強度指數最高，增長耗地指數和用地彈性指數都較高，但是其管理績效指數的數值是四區中最低的。是由于評價時點時閑置土地主要集中在吉陽區，影響了吉陽區的管理績效指數得分，但由于其余指數都較高，所以吉陽區的總得分較高，為72.37，土地利用等級為集約型。

（3）崖州區——經濟基礎薄弱，各項指標得分較低

根據定量評價結果，崖州區增長耗地指數、用地彈性指數得分都為四區中最低的，利用強度指數位居第三，總得分為47.66分，是四區中的最低分，土地利用等級為粗放型。

但崖州區管理績效指數得分為100，是崖州區各項指標中得分最高的，與其他各區比較也位居第一，從管理績效指數相關指標的情況來看，崖州區城市土地供應市場化比率高，批出土地空閑者所占比例小，城市土地供應及時有效。

（4）海棠區——建設用地擴張較為低效，土地利用效率較低

海棠區作為三亞市發展的重點區域之一，建設用地、城鄉建設用地增量較大，但由于該區域建設時間短，大部分建設項目還沒有竣工，正在投入使用，新增建設用地、城鄉建設用地對于人口和經濟的承載能力都還沒有得到充分的體現，從定性分析結果上來看，土地集約利用程度較低。根據定量評價結果，海棠區的利用強度指數是最低的，增長耗地指數、用地彈性指數和管理績效指數得分都較高，總得分為54.76分，土地利用等級為較集約型。

4　結論與對策

4.1結論

（1）全市建設用地節約集約利用水平總體不高

通過對三亞市建設用地集約利用值（表10）進行分析，可以看出三亞市各個區的建設用地集約利用值普遍都不高，這是由于其城市化水平較低，經濟總量小，導致土地利用基本還處在粗放向集約過度的階段。

（2）建設用地節約集約利用水平地區差異大

由于市域內經濟發展不平衡和各地自然條件不同，導致全市范圍內建設用地集約利用狀態呈地域性不均衡發展。從以上的結果可以分析出，天涯區的集約利用值是崖州區和海棠區的大約1.5倍，此外，可以分析出經濟發展水平越高的地方，建設用地節約集約利用水平越高。因此，經濟欠發達的地區要提高自身的經濟發展水平，借鑒建設用地節約集約利用較好的發達地區的經驗，努力提高自身的集約利用水平。

4.2對策

（1）建立健全土地交易市場，充分發揮市場優化配置資源的作用

建立成熟的土地交易市場，促使其公平、公開、透明，讓市場彰顯土地價值。完善市場運行制度，公開土地需求信息、審批結果、價格水平、登記資料等，接受社會公開查詢，充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用。對運營性基礎設施用地、工業用地全部實行招拍掛供應。

（2）調整土地用地結構，深挖用地潛力，提高土地利用率

要科學合理地規劃用地，逐步調整土地用地結構，要深挖各區建設用地的潛力，節約用地，充分利用土地空間環境資源。

為節約用地和提高用地率，應適當發展中高層建筑，提高樓層容積率，另一方面要采取有效措施杜絕浪費土地資源，對征而不用的土地要征收閑置土地費，并收回閑置土地，充分利用每一寸土地，不斷提高土地利用率。

（3）建立區域建設用地節約集約利用的考核標準及獎懲制度

從本次三亞市建設用地區域評價結果來看，對批出土地的管理工作是三亞市當前土地利用工作中的軟肋，未來三亞市要以提高自身土地管理水平為工作的重點努力方向，建立區域建設用地節約集約利用的考核標準及獎懲制度，加強對空閑地、閑置土地的查處力度，以杜絕土地浪費、提高土地資源利用效率。

（4）加強保護土地宣傳力度，增強民眾土地集約利用意識

當前要進一步加大宣傳教育力度，引導全市上下特別是各級領導，充分認識集約用地是市場經濟發展的內在要求，是促進經濟社會可持續發展的必然選擇，引導干部群眾從大局出發，正確處理好保護資源與促進發展的關系，形成保護資源、節約集約用地的共識，把保障供地與集約用地統一起來，真正使節約、集約、合理使用土地，提高土地使用效率，成為廣大干部群眾貫徹落實科學發展觀，提高城市競爭力，建設節約型和諧社會的自覺行動。

（References）

［1］ 陳青，宋敏. 城市土地集約利用潛力評價研究［J］. 上海國土資源，2013，34（2）:28-32，40. Chen Q， Song M. Evaluation of urban land intensive use potential［J］. Shanghai Land & Resources， 2013，34（2）:28-32，40.

［2］ 朱立軍. 稀缺資源更需集約利用［J］. 中國土地，2012，（2）:8-9. Zhu L J. Scarce resources need to be more intensive use［J］. China Land， 2012，（2）:8-9.

［3］ 方世忠，李震，李寅. 土地集約利用背景下的地下空間開發［J］. 上海國土資源，2011，32（1）:28-32. Fang S Z， Li Z， Li Y. Underground space development under the background of intensive land use［J］. Shanghai Land & Resources，2011，32（1）:28-32.

［4］ 石憶邵，石凌宇. 日本土地集約利用的主要形成機制［J］. 上海國土資源，2015，36（3）:21-26. Shi Y S， Shi L Y. The main formation mechanism of land intensive utilization in Japan［J］. Shanghai Land & Resources，2015，36（3）:21-26.

［5］ 劉海梅. 分類進行開發區土地集約利用評價探索研究［J］. 上海國土資源，2015，36（3）:35-38. Liu H M. Research on the evaluation of land intensive use in the development zone［J］. Shanghai Land & Resources， 2015，36（3）:35-38.

［6］ 曹銀貴，鄭新奇，胡業翠. 區域建設用地集約利用評價研究——以濟南市為例［J］. 經濟地理，2010，30（6）:1016-1020. Cao Y G， Zheng X Q， Hu Y C. Evaluation of intensive utilization of regional construction land: A case study of Jinan City［J］. Economic Geography， 2010，30（6）:1016-1020.

［7］ 帥文波，杜新波. 土地節約集約利用內涵及機制研究［J］. 生態經濟，2013，（4）:52-57. Shuai W B， Du X B. Study on the connotation and mechanism of land saving and intensive use［J］. Ecological Economy， 2013，（4）:52-57.

［8］ 林堅，張沛，劉詩毅. 論建設用地節約集約利用評價的技術體系與思路［J］. 中國土地科學，2009，23（4）:4-10. Lin J， Zhang P， Liu S Y. On the technical system and the way of the evaluation of the intensive use of land for construction ［J］. China Land Science， 2009，23（4）:4-10.

［9］ 李杭江，蔣菁，沈雅. 長沙市建設用地節約集約利用評價指標體系研究［J］. 中國集體經濟，2011，（3）:53-54. Li H J， Jiang J， Shen Y.Study on the evaluation index system of the construction land saving and intensive utilization of Changsha City［J］.China Collective Economy，2011，（3）:53-54.

［10］ 孫東升. 開發區土地集約利用評價中指標理想值的確定［J］. 上海國土資源，2014，35（3）:47-49. Sun D S. The determination of the ideal value of the index in the evaluation of land intensiveuse in the development zone［J］. Shanghai Land & Resources， 2014，35（3）:47-49.

［11］ 陳正強，徐保根，耿檳. 開發區土地集約利用評價理想值確定方法研究［J］. 中國國土資源經濟，2015，（10）:52-55. Chen Z Q， Xun B G， Geng B. Method of determining the ideal value of land intensive use evaluation in development zone［J］. Natural Resource Economics of China， 2015，（10）:52-55.

［12］ 周克昊，劉艷芳，譚榮輝，等. 區域建設用地節約集約利用評價理想值確定——以武漢市為例［J］. 國土資源科技管理，2013，30（1）:57-64. Zhou K H， Liu Y F， Tan R H， et al. Evaluation of the ideal value of land saving and intensive utilization of regional construction land: Taking Wuhan as an example［J］. Technological Management of Land and Resources， 2013，30（1）:57-64.

［13］ 晏曼. 韶關市土地集約節約利用現狀及對策研究［J］. 安徽農業科學，2013，41（8）:3655-3658. Yan M. Research on the current situation and Countermeasures of land intensive utilization in Shaoguan City［J］. Anhui Agricultural Science， 2013，41（8）:3655-3658.

［14］ 馬巨革. 山西土地節約集約利用潛力評價與對策［J］. 中國土地科學，2008，22（10）:39-45. Ma J G. Evaluation and countermeasure of land saving and intensive use potential of Shanxi［J］. China Land Science，2008，22（10）:39-45.

［15］ 吳強華，尹建軍，劉士春. “閑地”再清理［J］. 中國土地，2014，12（13）:17-18. Wu Q H， Yin J J， Liu S C. “Free land” again clean［J］. China Land，2014，12（13）:17-18.

［16］ 中華人民共和國國土資源部. 建設用地節約集約利用評價規程（TD/T 1018-2008）［S］. Ministry of Land and Resources of the People’s Republic of China. Evaluation of intensive use of land for construction （TD/T 1018-2008）［S］.

Evaluating regional economic and intensive land use: The case of Sanya city

REN Fei-Yang, WEI Shi-Chuan
（College of Politics and Public Administration， Hainan University， Hainan Haikou 570228， China）

The purpose of this study is to promote the optimal allocation of regional land resources and to improve intensive land use， focusing on the case of Sanya city. We undertook a literature review of regional social economy and land utilization. We also used the Delphi method and combined qualitative analysis and comprehensive evaluation . Research results show that construction land in Sanya is still in a transition phase from extensive to intensive. First， the intensive utilization value of Sanya is 62.763， and the level of intensive and economical utilization is not high . Regional differences are significant. For instance， the intensive utilization value of Tianya District is about 1.5 times higher than Yazhou District’s and also Haitang District’s. Secondly， based on empirical research results from Sanya， the comprehensive evaluation method and the evaluation index system indicate feasibility and strong operability ， and provide a good reference for the value of intensive and economical utilization in other places. Finally， in terms of the broader question of land utilization in Sanya， this article puts forward some suggestions for establishing and improving land market transactions； adjusting the land use structure；establishing the criteria for assessment and the system of rewards and penalties for intensive and economical utilization of regional construction land； and strengthening the consciousness of people pertaining to intensive land-use.

construction land； intensive use； quantification evaluation； Sanya City

F293.2

A

2095-1329（2016）03-0035-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2016.03.009

2015-12-07

2016-03-15

任飛陽（1996-），男，主要研究方向為土地利用評價與規劃管理.

電子郵箱: 1219762425@qq.com

聯系電話: 0898-66276763

海南省自然科學基金項目（20154187，20154186，20157254）*

韋仕川（博士/副教授）: fswsc@163.com