不動產統一登記背景下地、房數據如何關聯

袁瑋　胡渝清

根據國土資源部對不動產統一登記工作的統一部署和相關要求，重慶市國土房管局在率先完成機構職責整合和全市停舊發新的基礎上，積極推進全市40個區、縣的“不動產登記系統”上線工作。目前已完成所有區、縣國有土地、房屋不動產登記的上線工作，其中，渝中區等14個區、縣的數據成功接入國家平臺。盡管我市的不動產統一工作取得了一定的成績，也得到了部領導的充分肯定，但由于此項工作畢竟是一項新工作，僅就權籍調查方面而言，在地、房數據的整合、管理及動態維護上還需要細化和規范。為進一步做好我市不動產登記工作，市不動產登記中心對所轄區渝中區的地、房數據整合工作及時總結，并結合實際情況探索了上線后的基礎數據動態維護模式。

一、渝中區數據基本情況

渝中區作為重慶市政治、經濟中心，轄11個街道，陸地面積18.5平方公里。已全部城市化，屬于典型的老城區，城建工作以舊城改造為主。因此，完成了渝中區的“不動產登記系統”上線，在國有土地、房屋數據整合方面頗具代表性，因為相對于新區來說情況更復雜，歷史跨度更長，所涉及的疑難問題更多。重慶市不動產登記中心在職責整合前主要負責轄區范圍內的房屋交易和登記工作。直至2015年12月14日正式上線后，土地登記統一納入不動產登記。

回顧渝中區的登記工作，可以把數據情況分為3個有特點的階段。第一階段：2001年前手工辦案且無樓盤表。根據權利人的申請辦理房屋登記業務，業務手次相連歸于戶室中，以戶室為單位進行臺賬式管理；第二階段：2001年開始新建樓盤表進行客體管理。即以樓盤表作為客體管理對象，以樓盤表中的基本單元受理登記業務。客體管理不再顯得散落和凌亂，而是通過樓盤表的形式完成了組棟，客體管理有了質的提高。2009-2011年花了近一年半的時間對區域內所有有產權的房屋進行補建樓盤并完成樓盤與宗地的關聯，第一次初步完成了地、房數據的合一，并于2011年按照全市要求在“地房籍系統”上辦理土地、房屋的登記業務。但由于主城區土地和房屋登記由區國土局和區登記中心分別承擔，因此，時間一長，土地基礎數據與房屋基礎數據由于缺乏及時的銜接，導致出現數據的關聯度和關聯的正確性均得不到保證。辦證機構在順利辦結登記業務后對土地、房屋的客體管理關注較少。第三階段：達到不動產登記的數據要求。2015年6-12月，用了近半年的時間再次開展數據清理工作，在原有的基礎上進行清理和補充完善，完成宗地-自然幢（房框） -戶室的正確關聯，滿足不動產登記工作的需要。

此次上線“不動產登記系統”用時較短，是得益于第二階段數據已基本完成土地、房屋數據的合一，第三階段主要是查漏補缺的工作。重慶國土、房管合并管理多年，為不動產統一登記工作創造了有力條件。

二、數據整合中的三個關鍵環節

根據《不動產登記暫行條例》第八條“不動產以不動產單元為基本單位進行登記。不動產單元具有唯一編碼”和國土資源部《不動產單元設定與代碼編制規則》之規定，28位編碼承載了行政區劃、地籍區子區、土地、房屋等相關信息，如下：

340103 002001 GB00025 F00280016

宗地 自然幢 戶室

以上每一個數段都關聯了相應的信息。特別是從第15位開始，分別用5位數段號代表宗地+4位數段號代表自然幢（房屋外框）+4位數段號代表戶室，三者之間的正確關聯是每一個不動產單元編碼的核心。因此，實現房屋與土地的正確關聯后獲得的不動產單元編碼才是做好不動產登記工作的基礎所在。錯誤的編碼由于其隱蔽性強、不影響登記業務的辦理從而不易被發現，但潛在的風險極大。為此，我們地、房數據整合的目標除了定量，更重要的是定性——關聯正確。如果僅為滿足辦理登記業務需要而隨意編碼，一定會得不償失，會付出數倍乃至更高的代價來修改，目前很多登記中心對此認識不足。從對渝中區多年來分階段完成的數據整合工作來看，要達到相關質量要求，重點應抓好以下三個關鍵環節：

一是補建正確的樓盤表。首先，樓盤表是管理房屋戶室的抓手，對于缺失樓盤表的不動產單元，必須進行樓盤表的補建，這一步至關重要（前提是檔案信息已完成與戶室正確關聯）。補建樓盤表的基本原則是按最小棟（邏輯幢）為單元，以獨立的地籍號為基準，依照現行樓盤表規范建立。操作步驟首先外業集中調查需補建樓盤表的樓棟的分層分戶房號情況，繪制樓層、房屋編號立面圖；其次，填寫樓盤房屋申報表，包含幢、單元、物理層、名義層、房號、面積、用途、產權人以及各類登記信息；再次，根據需補建樓盤表房屋情況，查詢預售登記、產權登記、抵押登記、司法查封及行政限制等相關登記信息；最后，完成樓盤表的補建后開始通過樓盤表進行業務受理。

二是樓盤與自然幢（房框）的關聯。通俗地講就是將樓盤表還原其空間位置。采取以1：500地籍圖為工作底圖，利用最新影像資料室內預判加外業補充調查的方式完成。外業調查可通過坐落、房號、樓層、結構、產權年代等多項要素的比對來開展。對實地有房屋而地籍圖上沒有的還應先行在1：500地籍圖上進行地物補測。另外，要處理好邏輯幢與自然幢的對應關系。通常因管理的需要樓盤表是以邏輯幢為單位建立的。邏輯幢與自然幢存在著一對一或多對一的關系：當實地為一幢房屋時表現為一對一，當實地有塔樓和裙樓共存時表現為多對一。因此，在完成樓盤表與自然幢的關聯時，還要建立多對一情形下的對應關系，以便于追溯。

三是自然幢與宗地的關聯。這個環節重點是要確定宗地的權屬正確與否及相關權利人的信息有無。由于地、房登記的長期分置，缺乏相互之間基礎數據的有效銜接。因此，需要國土部門對宗地的權屬和權利人信息予以核實和完善。

綜上，只有真正把樓盤表、自然幢及宗地緊密結合在一起綜合清理才能達到地、房數據合一，從而確保不動產單元編碼的正確性，為不動產登記提供準確、可靠的數據來源。

三、新系統下的數據維護

新系統下對不動產單元的客體管理重心轉為了如何做好權籍調查和動態的數據維護。結合工作實際，我們把不動產的客體變化重點考慮以下兩個方面：一是新增不動產登記的權籍調查；二是原有不動產滅失后的及時注銷。

新增不動產的演變從取得土地開始到項目完成，按其特征可分為土地（無建筑物）、預售和新建三個階段來進行客體管理。因此，每個階段根據不同的登記需求對權籍調查按相應的要求開展：一是土地（無建筑物）階段時的不動產權籍調查應依據出讓合同開展。一個出讓合同項目下涉及多個自然宗地的，應繪制“宗地分布示意圖”，并標注每個宗地的地塊號（或土地座落）且應與出讓合同內容表述一致；宗地分割、合并的，還應繪制“宗地分割示意圖”或“宗地合并示意圖”，圖上須標識出宗地分割或合并的前后關系。二是在房屋預售階段的不動產權籍調查應對預售樓棟進行空間定位，原則上在本宗地內第一棟房屋申請商品房預售（預租）許可審批前，不動產權籍調查機構應依據規劃部門批準的規劃總平面圖將本宗地內所有樓棟圖解到宗地內，實現預售樓棟圖解落地（無須附界址點坐標），并依序制作房地合一圖、房產分層圖等，房地合一圖中每個樓棟均應標注與規劃總平面圖相一致的樓棟編號。同時，調查本宗地批準規劃方案中公共綠化和公共設施情況，同一幢內分層申請預售許可的，還應明晰多個許可間的關系。三是房屋新建登記時的不動產權籍調查應對竣工房屋的空間位置進行實地測量，依序繪制宗地圖、房產分層圖、附圖及現場照片，并上傳不動產登記系統替換預測階段的土地房屋圖形數據。同時，應查明竣工房屋的建設規模與批準建設規模之間的關系，若竣工測量的房屋屬本宗地內最后一幢的，還應依批準的規劃方案全面查清本宗地內公共設施的建設情況。

新增不動產的來源可分為新城拓展和舊城改造兩大類。新城拓展猶如白紙畫圖，客體管理相對清晰；而舊城改造涉及征收范圍內原有不動產的滅失。如何保證征收項目區范圍內滅失的不動產與擬注銷登記的不動產單元不錯、不漏，需借助調查的方法來完成。首先，由征收辦公室在發布征收公告的同時，向登記中心提供征收項目范圍紅線圖（一般以1：500地形圖為底圖）。然后，登記中心根據紅線圖，采取空間疊加和區域分析的方法，形成擬拆遷的樓盤、戶室和產權證號的列表，以此為控制，對照征收辦申請注銷的列表，若有遺漏，及時對接征收辦并查明原因，確保征收范圍內的注銷登記不遺漏。

陳品祿/責任編輯