農地流轉交易價格的理論框架體系和評估方法比較

王柯江　程久苗　費羅成

摘要：中國農地流轉發展迅速，然而農地流轉交易價格作為農地流轉健康有序發展的關鍵，依然存在著價格偏低、定價隨意、價格差異大等問題。當前制約農地流轉市場發展的因素有很多，其中之一便是農地流轉交易價格體系的缺失。目前，學術界對于農地流轉交易價格研究多集中于農地價值內涵、流轉價格評估方法、流轉價格影響因素等方面。采用文獻資料法，在總結分析農地流轉內涵、基礎理論框架以及目前所采用的價格評估方法的基礎上，提出今后研究應當更加關注農地流轉交易價格理論體系構建、農地流轉交易價格影響因素剖析、農地流轉交易價格評估方法創新優化以及農地交易價格評估的理論與政策協調等方面。

關鍵詞：農地流轉；交易價格；理論框架；評估方法

中圖分類號： F301.3 文獻標志碼： A 文章編號：1002-1302（2016）07-0583-04

自2004年以來，中央“一號文件”都十分關注“三農”問題，表明中央對于“三農”問題的高度重視。近年來，中國社會經濟快速發展，工業化和城鎮化不斷加深，整個產業結構發生了巨大調整，農村剩余勞動力不斷向第二、第三產業流動聚集，為農村土地規模經營創造了條件[1]。2014年，中共中央和國務院辦公廳印發的《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》提出“土地流轉和適度規模經營是發展現代農業的必由之路”。2015年5月26日，習近平總書記再次強調，土地流轉和多種形式規模經營，是發展現代農業的必由之路，也是農村改革的基本方向。可見當前我國處于農業現代化階段，農地流轉與農地規模化經營至關重要[2]。

規范的農地價格體系是農地健康有序流轉的前提。國土資源部在2003年頒布了《農用地估價規程》《農用地定級規程》，全國已有 200多個縣（市、區）取得農地定級估價成果[3]。目前，我國農地流轉交易價格主要依靠流轉雙方協商或由農村基層組織協調確定。在實踐過程中，農地流轉交易價格存在著價格偏低[4]、價格形成隨意[5]、價格差異大等問題，在很大程度上阻礙了農地流轉的健康有序進行。學術界也開始意識到農地流轉交易價格研究的重要性，從農地流轉交易價格評估方法[6]、流轉價格構成[7]、流轉價格影響因素[8]等多個方面展開了相應研究，并取得了顯著的研究成效。但新形勢下農地流轉交易市場發生了新的變化，農地流轉價格體系也面臨著新的問題，亟需進一步總結已有研究成果，展望未來發展方向。本研究從理論和現實2個方面存在的問題出發，對當前學術界關于農地流轉交易價格的起源與內涵、基礎理論框架與評估方法進行梳理總結，旨在為今后農地流轉交易價格相關研究提供參考。

1 農地流轉交易價格的起源與內涵

我國改革開放前的《憲法》明確規定了農地禁止流轉。在這段時期內，由于不存在農地流轉，自然就沒有農地流轉的價格問題。自1978年改革開放以來，尤其是1988年憲法的修正，農地流轉由“禁止流轉”過渡到了“允許流轉”和“放開流轉”的狀態。20世紀80年代農地流轉放開初期，農地流轉規模小，更多的是農戶間換地或臨時交換耕種，在這個階段農地流轉的價格還沒有得到顯現。直到2002年《中華人民共和國土地承包法》第三十二條肯定了農地流轉的方式，標志著我國從法律上確認了土地流轉的主體是農戶。隨后，相關法律條文作出了延長農地承包期的規定，進一步鞏固了農地流轉的基礎。與此同時，農業市場化、規模化、集約化呼聲的不斷提高，傳統農業經營規模小、經濟效益低以及資源浪費等問題不斷凸顯，農地流轉得到快速發展，相應的農地流轉交易價格研究也不斷展開。

當前學術界對于“農地”的內涵界定存在一定的差異，主要有以下幾種類型：農村土地、農村集體土地、農業土地以及耕地，本研究所指農地即耕地。學術界最初認為，農地流轉交易價格是農地在不同農業經營主體或農戶之間流轉的價格[9-12]，而沒有對價格內涵進行詳細的研究。隨著農地流轉的不斷發展，對于農地流轉關鍵的流轉價格內涵界定研究才開始進一步展開。有學者認為，農地流轉交易價格是農戶的就業、生存保障和社會福利功能社會價值的貨幣表現，是土地使用權的價格或土地就業保障權價格的總和[13-14]。農地流轉交易價格很大程度上取決于中國農村獨有的“三權分離”以及相應的流轉方式[15-18]。農地流轉前提是存在農地供需雙方，在交易雙方供需均衡的基礎上進行農地交易所形成的價格即是農地流轉交易價格[19]。王露等認為，農地流轉交易價格應為農地的自然質量價值，該價格由農地的未來經濟價值所決定，并與農地承包經營所產生的收益、流轉年限、經營的風險程度相關[20]。本研究中農地流轉交易價格具體是指農地承包經營權流轉時所產生的價格。

農地作為一種資源，在當前市場經濟環境下亦是一種資產。農地經營權的流轉價格實質上就是在農地流轉過程中以經營權價值為基礎，在農地交易市場供求變化以及參與土地流轉雙方價格博弈的雙重影響下所形成的流轉價格[21]。在當前強調新農村建設的大背景下，農地不僅僅是一種生產資料，還具有社會保障的功能。此外，由于農地利用的外部性，其對外界生態環境也有著重要的影響，因此農地流轉交易價格除了包含其原有的自然質量價格之外，還應該包含相應的社會保障價格和生態價格。

在已有研究基礎上，筆者認為，農地流轉交易價格是指農地在不同農業經營主體或農戶之間以不同方式所流轉產生的價格，其實質是農地所有權、承包權、經營權“三權分離”基礎上農地經營權轉移的經濟補償形式。而由于在農地承包經營權轉移過程中產權轉移所帶來的社會、經濟、生態影響，其相應的社會價值、經濟價值以及生態價值都要通過農地流轉交易價格的方式反映出來，最終價值總和就是農地流轉交易價格。

2 農地流轉交易價格的基礎理論框架

2.1 地租地價理論

馬克思在勞動價值論和剩余價值論的基礎上，通過繼承古典政治經濟學地租理論提出了地租地價理論[22]。學術界普遍認為馬克思地租、地價理論互相補充，密不可分，共同組成了農地估價的基礎[23-25]。馬克思的地租地價理論從事物發展的本質上揭示了地租地價的實質及其發展變化規律[26]，對于合理確定農地流轉交易價格具有重要的意義。土地的價格取決于土地為土地所有者帶來的收益大小。地租和地價是調節農地流轉的經濟杠桿，只有合理的地租和地價才能促進農地的流轉，解決農地流轉過程中缺乏標準的難題。相關學者提出，馬克思的地租地價理論為研究農地流轉提供了一個有較強解釋力和邏輯一致性的思路[26]。地租地價是土地經濟價值的表現和實現形式，是評判土地有償使用是否合理的重要標志之一，同時也是調整農地價格的重要因素[27]。

2.2 產權價格理論

產權是人把他的一些生產自然條件認為是歸于他的、認為是自己的、認為是與他自身的存續一起產生的前提，產權的表象是人與物的關系[28]。農地流轉就是經營權的讓渡，農地產權是可以分割的，分割出來的農地產權的轉讓與代價就是不同農地的價格[28]。邵傳林等回顧了中國農地產權60年來的發展，對比分析計劃經濟時期和改革開放時期農地產權變革對于農地流轉的影響，最終認為要保持農地流轉的長期持續發展，必須要不斷地進行農地產權的創新[29]。農地流轉過程中農地產權至關重要，同時影響農地流轉的還有農地的流動性、穩定性以及收益產權的完整性[30]。郭忠興等則通過農地產權的演進過程的研究，表明產權對于促進農地流轉，實現農村經濟增長的重要性[31]。

2.3 土地外部經濟理論

外部經濟也稱外部關系、毗鄰影響等，是指消費者或生產者的消費和生產活動對其他團體造成了附帶成本或效益的情況[32]。土地作為一種資源，其外部性相當顯著。由于其外部經濟效應，一塊土地不僅能產生經濟效益，同時還能產生社會和生態效益，因此土地的價格不僅有經濟效益收益，還應包括社會效益收益與生態效益收益。土地由于存在外部經濟，市場機制的作用不能完全使土地利用效率達到最大化[33]，需要建立合理的農地流轉交易市場，實行土地有償使用制度。而客觀的價格尺度是有償使用制度的前提，因此，農地估價需要評估農地的經濟價值、社會效益價值和生態效益價值，可使農地流轉的外部經濟內部化，合理確定農地的綜合價值[34]。

2.4 農地價值理論

農地作為一個包含自然、生態和社會經濟的復雜綜合體，不僅具有生產經濟功能和資產增值功能，還具有社會保障功能、生態價值功能、社會穩定功能及養老保障等功能[35]。王振頤等通過研究合理的農地價值與健康有序的農地流轉之間良性互動對農業經濟發展的積極作用，得出越流轉越富，越富越流轉的結論，表明農地價值的體現對于合理確定農地流轉交易價格、促進農地流轉具有加大的作用[36]。農地價值理論可以為農地合理利用提供指南，可持續的農地價值理念對于構建完整的農地價值體系具有重要的現實意義[37]。價值是價格的決定性影響因素，因而農地所包含的不同價值有其相對應的價格，即農地的自然質量價格、社會價格和生態環境價格。因此，農地流轉交易價格也應包括上述3種價格。

3 農地流轉交易價格的評估方法比較

當前學術界關于農地流轉交易價格評估方法的研究還主要是農地分等定級估價技術方法的研究。雖然當前土地價格評估技術方法很多，但是由于農地屬性的特殊性，不是每一種都適用于農地價格的評估[38]。當前最主要的農地評估方法包括收益還原法、市場比較法和基準地價修正法3類。

3.1 收益還原法

收益還原法是以預期收益原理為基礎[39-40]，將待評估農地未來年預期純收入以適當的還原利率進行收益還原，從而確定待評估農地估價期日現值。其核心觀點認為，決定農地價值的因素不是過去，而是未來。張振華將通過收益還原法估價模型評估所得的農地承包經營權價格作為農地流轉交易價格的基礎，認為收益還原法是適用于農地承包經營權定價的有效方法[41]。收益還原法是以地租理論為理論依據的農地估價基本方法[42]。劉萍等在回顧收益還原法歷史的基礎上，得出收益還原法一直都是農地估價的最主要方法[43]。楊慶媛等從理論上分析比較了基準地價修正法、市場比較法、收益還原法等幾個主流估價方法在農地估價上的可行性，最終認為在這3個方法中收益還原法是首選方法[44]。利用收益還原法評估農地價格時需要注意的是還原利率的確定、土地純收益以及總費用的測算決定了評估結果準確與否。

3.2 市場比較法

市場比較法是指將類似市場上近期成交的農村土地承包經營權交易實例作為參照物，分析對比評估對象與參照物的差異并根據相應的影響因素進行適當調整，最終得到評估對象的流轉價格[43]。單勝道等認為，在農地流轉案例較多的地區，市場比較法具有較強的說服力，而在農地流轉案例極少、農地流轉數據極不齊全的地區，運用市場還原法的時候需要拓寬思路靈活運用[45-46]。充分發育活躍的交易市場和相對較易取得相關的比較參數和指標是應用市場比較法有2個重要前提[47]。當農地流轉市場發展較為成熟時就可以采用市場比較法進行評估，是一種較為直觀的估價方法，其評估結果最容易被人們理解、認可或接受[48]。但從我國現狀來看，市場法的應用還受到很多限制：絕大多數地區農地流轉市場發展不完善，因此沒有足夠數量的交易案例用于比較[49-55]；農地本身的特殊性決定了農地流轉需要考慮的影響因素眾多，而相關指標體系尚未建立，調整系數難以確定[56]。因此，從當前整個農地流轉市場來看，市場比較法還不是目前農地流轉交易價格的最佳評估方法。

3.3 基準地價修正法

基準地價修正法是以替代原理為基礎，利用近期基準地價評估成果，對待估農地的地區條件及個別條件與其所在地區的平均條件相對比，確定相應的修正系數對基準地價進行修正，最終得出待估農地在評估期日的價格[57-58]。彭榮勝等在分析傳統基準地價修正法所存在問題基礎上，對其修正系數進行重新訂正，認為基準地價修正法能較好反映土地的真實價值，有利于農地估價的科學化和規范化[59-62]。此外，基準地價修正法的資料便于收集，而且價格由政府公布，具有準確性[63]。基準地價修正法也是我國土地評價中應用最多的估價方法，因為該方法具有快捷、方便、準確等特點[64-66]。倪偉則認為基準地價修正法在估價中被廣泛應用，但是在一些基準地價滯后的地區，需要結合市場供需杠桿來調節[67]。目前，基準地價法主要應用于已有基準地價以及相應修正系數等評估成果的縣域內農地宗地評估，而對于一些缺乏基準地價的地區，則需要結合其他評估方法來評定農地的價格。

4 結論與展望

4.1 取得的成績

農地價格是農地價值的貨幣表現，是流轉收益分配的依據。農地流轉交易價格從20世紀80年代提出到現在，經過30多年的研究發展，其理論內涵、價格評估方法等方面都有了一定的成果。（1）內涵方面。學者們普遍認為農地流轉交易價格應包含多種價值，同時受流轉年限、流轉收益多重因素影響。筆者認為，農地流轉交易價格主要是農地“三權分離”下經營權轉移的經濟補償形式。（2）基礎理論方面。目前，不同學者從不同理論角度出發闡述了其理論基礎對維持農地流轉健康穩定發展、合理確定農地流轉交易價格的重要性，筆者認為，地租地價理論、產權理論、土地外部經濟理論及農地價值理論等理論基礎是確定農地流轉交易價格評估方法的重要依據。（3）價格評估方面。當前農地流轉交易價格的主要評估方法有收益還原法、市場比較法、基準地價修正法。不同的價格評估方法有其相應的適用環境，例如基準地價修正法較適用于已有基準地價與相應修正系數的地區，而市場比較法則適用于流轉市場較為發達的地區。筆者認為，相對于其他評估方法，收益還原法有較好的適用性，限制因素較少。

4.2 研究展望

總體來看，目前農地流轉交易價格研究已經取得了一定進展，但未來還須進一步展開以下研究。

4.2.1 持續構建農地流轉交易價格理論體系 在農地流轉交易價格的形成及價值內涵方面，學者們從不同角度提出了自己的觀點，但對農地的價格形成以及價值內涵的理解還有很大的差異，導致在實踐中缺乏統一的標準和可比性。今后還須不斷完善農地流轉交易價格理論內涵，構建完備的農地流轉交易價格理論體系。

4.2.2 深入剖析農地流轉交易價格的影響因素 當前學術界在農地流轉交易價格影響因素方面的分析研究普遍認為，農地流轉交易價格的影響因素呈多樣化，包括經濟、生態、社會、地域等方面，分析得較為全面。但也有學者提出農地流轉中交易成本應與農地流轉交易價格成反比，這與實際中交易成本低、流轉價格同樣偏低甚至無償的現象不符。未來還需要結合實際問題對農地流轉交易價格影響因素進行深入探討。

4.2.3 創新優化農地流轉交易價格評估方法 在農地流轉交易價格評估方法上，當前學者的研究較多，但當前研究大多集中于確定已有評估方法的適用范圍，對于評估方法的創新優化及參數等還沒有定論。未來還須在創新農地流轉交易價格評估方法以及確定相關評估方法的重要參數等方面開展進一步研究。

4.2.4 協調農地交易價格評估的理論與政策 在農地流轉交易價格的配套管理制度建設和相關政策建議方面，目前學者普遍主張設立評估機構，并進一步完善農地的社會保障功能，對推進農地合理有序流轉具有積極意義。但目前中國農地產權改革相對遲緩，還需要理論界與時俱進，面對日新月異的農村市場經濟發展態勢，作出新的判斷與決策，深化改革，引導農村土地健康有序流轉。

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