德國租房享受與買房一樣保障

德國柏林街頭，一棟房子上懸掛著房屋出租的聯系方式。

6月3日，國務院發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。意見指出，實行購租并舉，培育和發展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內容，同時也是實現城鎮居民住有所居目標的重要途徑。

其中提出，到2020年，形成完善的住房租賃市場體系、公共租賃住房保障體系和租賃法規制度體系，推動實現城鎮居民住有所居的目標。

業內人士指出，一個完整的房地產市場一般由房屋買賣市場和房屋租賃市場兩大部分組成。從國外經驗看，租賃是住房供應的“雙引擎”之一，一般占據40%-60%的市場份額，很多居民一輩子租房。

尤其是近年來，一線城市以及熱點二線城市房價不斷高企的情況下，一些中低收入階層以及進城務工人員越來越難以在城市中立足。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，在我國，“房改”以來近20年，住房供應基本是銷售的“單極化”發展，租賃市場的發展相對滯后。

但是，像美國、德國等發達國家則都擁有比較成熟發達的住房租賃市場和完善的住房租賃政策。

其中，德國就以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制而著稱。目前，德國住房自有率僅43%，租賃住房占據了57%的市場份額。

另外，據全球領先的國際中文房地產平臺居外網數據顯示，美國租房與購房年齡分布顯示，30歲以下居民中有51%為租客，33%擁有住宅。

通過對德國等西方國家租賃市場的現狀、制度的探索，或為中國租賃市場的發展提供一個模板。李宇嘉對此總結了四點有關德國租賃市場管理的實踐。

首先，住房供應政策導向上，租賃供應是主體。在德國，不管開發新房或經營租賃，企業要獲得土地、信貸，新落成的房子須在一定期限內讓渡政府出租，或按接受補貼后的低租金出租。過了期限，才能按市場租金出租。因此，德國租賃房源充足。“二戰”以來，德國共建設1000多萬套社會住房，可供3000萬人居住，多數為租賃住房，而德國總人口才8100萬。

其次，德國租賃市場具有公共屬性，機構租賃發揮“壓艙石”作用。以中低收入者為主的租賃需求，公共產品屬性明顯。2011年，德國1860萬套租賃房中，政府公租房（450萬套）占24%，私人機構房源（410萬套）占22%。

再次，近乎苛刻的租金管制。2012年12月，德國議會通過嚴格的漲租限制，即各州政府控制該州主要地區房租3年內漲幅不得超過15%，房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。近日，針對居民將房屋通過Airbnb平臺投入旅游短租，減少長租供應，突破租金控制，德國發布一項新規定，從5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自將房屋整套短租給游客，違反者將面臨高達10萬歐元的罰款。

最后，德國對其他租賃權益的保障也很細致。一是對“可居性”嚴格規定，建立了住房安全與健康標準的評估體系，包括面積、生活設施、生理心理需求等多個評定標準；二是中介費、房屋修繕費等全部由房主承擔；三是德國租房和買房享有的公共權益是等同的，只要居民合法納稅，就可以享有本地公共服務。當“適居性”和權益保障都到位了，租房可享受與買房一樣的安全和穩定。

據了解，長期以來，由于德國實行嚴格保護租房者的法律法規，房屋早已回歸到其居住的功能，從而有效抑制了房產市場的投機行為。因此，有關專家認為，出租房市場中的房屋質量良好，租房者的社會階層較高是德國房屋租賃市場健康發展和引以為自豪的重要特征。

從德國經驗看，1998年房改課題組組長孟曉蘇表示，我國的住房租賃市場仍比較薄弱，不僅市場規模小，而且還存在結構性問題。

某研究院綜合研究中心總經理崔霽表示，北京、上海、深圳等特大型城市住房租賃市場日益活躍，在住房限購限貸等調控政策的背景下，正成為這些城市在住房買賣市場之外的一個住房供給渠道，但市場交易不規范、缺乏系統、完善的監管制度與體系等問題制約了我國租賃市場的發展。

孟曉蘇指出，對于住房租賃市場的發展，也受到人們住房觀念的影響，人們的傳統觀念認為家庭解決住房問題就要買房。但隨著經濟形勢和住房形勢的發展，人們的這種觀念很快就會轉變。住房租賃市場發展滯緩還有住房制度的因素，現行租房制度存在著諸多問題，比如缺乏長期穩定性，房東可能隨時終止租賃合同；也無法按照居住者的意愿進行裝修與維護，因為房子不是自己的。未來發展住房租賃市場，要在住房制度設計上避免現有的租房中的問題，比如改變租賃合同一年一簽的方式，政府可以用減稅和補貼等措施，鼓勵出租方根據租房者的需要，采用長期合同進行租賃。（本文編輯 馮京津）