重點城市房地產政策對比研究

謝宇婷

【摘要】本文通過調7個重點城市房地產政策，梳理我市房地產開發流程，結合國家政策，從購地、預售、貸款以及證書辦理等10個方面，全面對比分析各重點城市的開發流程、時限等內容，對重慶市房地產開發政策中的主要特點、做法及存在的問題進行客觀實際的總結評價，在此基礎上提出優化設計。

【關鍵詞】房地產政策；對比

1、 引言

1.1 研究背景

房地產是促進國民經濟發展的支柱產業，也是人民生活的基本需求，關系著經濟社會的穩定發展，也影響著人們的生活品質，一直以來都受到社會各界廣泛關注。由于受國內房地產市場投資和投機性需求影響，國內房價在長期一段時間里都處于非理性增長狀態，為實現商品房供給和需求的基本平衡，維持市場穩定，全國各地政府相繼出臺了一系列調控政策，主要是土地供應、貨幣信貸、預售監管等方面。今年上半年，國內外經濟風險加大，部分二三線城市房價大幅下跌，預示著我國房地產市場開始進入調整期，重慶市房地產市場也受到相應影響，出現銷售量略有下降的現象，房地產開發企業普遍面臨去化壓力大、資金緊張的困難。為保持我市房地產市場的健康穩定發展，加快信息化平臺建設，進一步規范、完善房地產開發流程及政策體系，緩解房地產開發所面臨的壓力，本文對我國幾個重點城市的房地產政策進行對比研究，在吸納其他城市成熟經驗的基礎上提出關于我市房地產開發方面的政策建議。

1.2 研究目的及意義

為進一步順應新常態下的時代背景，切實推進國民經濟和社會中長期城鎮住房發展轉入可持續軌道，通過學習和借鑒其它重點城市成功的房地產開發政策，發現重慶市房地產政策在開發登記、審批流程等操作層面仍有較大的改進空間，作為房管部門，在堅持不懈努力規范市場的同時，更應注重減輕企業負擔，穩步推進行政審批制度改革，進一步簡化房地產開發領域的審批環節，提高辦事效率，積極幫助開發企業協調解決開發建設中的合法拆遷和水、電、氣配套等矛盾問題，進一步改善房地產開發環境，采取措施盡量杜絕不合理收費、重復收費事件的發生。在當前經濟下行壓力較大的背景下，為房地產業營造更好的經營空間，對培育和穩定我市房地產市場發展，完善商品房開發流程有著重大的啟示意義。

2、 重慶市房地產管理政策特色

重慶市作為中國內陸直轄市，城市特征有別于北京、上海、天津，大城市、大農村、大庫區并存。自2010年以來，我市著手構建“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，通過針對高端、中端、低端三種類型房地產市場制定相應的調控政策，加上運用法律手段和行政手段，構建起重慶市完整的房地產政策系統框架，通過頂層設計和調控從而促使重慶市房地產市場一直以來保持健康平穩發展。通過，滿足不同需求層次人群的住房需求，其中中端需求是主導，高端和低端需求作為補充。

2.1 公租房建設成果顯著，低端住房需求得到有力保障

2010年重慶市政府根據重慶未來十年城市發展情況，計劃十年內投入4000萬平方米的公共租賃住房。重慶市保障性住房的主體由經濟適用房轉變為公租房，保障方式從以售為主轉變為以租為主。經過三年多的實踐，重慶市在公租房制度的建設方面進行積極探索，取得了一系列顯著成果。首先，重慶市公租房保障群體的規模全國最大；其次，保障對象明確，保障范圍廣；再次，公租房品質高，生活配套設施齊全；最后，資金融通體系十分健全，開創了“1+3”的新型融資模式。

2.2 首創地票交易模式，對房地產發展形成有力支撐

2008年12月4日，重慶農村土地交易掛牌成立，標志著地票試驗正式啟動。地票是指在自愿的前提下，將閑置、廢棄的農村建設用地復墾為耕地并保障當地農村發展空間后，通過重慶農村土地交易所公開交易，形成的可用于重慶市域范圍內的建設用地指標。地票可以看作為是一種票據化的建設用地指標，它將農村集體建設用地復墾為耕地后，增加等量城鎮建設用地。地票政策通過調節土地的供應量和價格對房地產市場產生影響。它通過將農村建設用地轉換為城鎮建設用地，增加了城鎮建設用地的供給量，從而使得土地價格下降。土地價格的下降降低了房地產開發的成本，從而使得房地產價格能夠維持低位運行。長期以來，重慶市住房價格相較于同類城市都處于較低水平，這與重慶市實行地票制度不無關系。

2.3 房產稅取得預期效果，房價得到有效遏制

2011年1月28日，上海和重慶作為房產稅改革試點城市，分別出臺了兩地的《對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》，開始對部分個人住房征收房產稅。通過對存量獨棟商品住宅以及新建高檔住房、非本市個人新購二套住房進行征稅，加大了住房持有成本，從而有效遏制了各種投機性購房行為。2011年全年重慶住宅價格下跌幅度達到3.98%，實際價格跌幅甚至達到了9.08%。一直以來，重慶市住房價格相對于同級別城市依然處于較低的水平，呈現平穩發展的態勢。這說明房產稅的征收對房價的控制取得了成效。此外，房產稅的征收可以讓地方政府逐步擺脫對土地財政、尤其是出讓土地使用權取得收入的依賴，從而有力緩解區縣地方政府高價賣地的壓力。

3、 房地產開發政策優化設計

我市房地產市場總體健康，投資投機比例不高，與其他較大城市相比，房地產發展起步較晚，剛性需求為主力，改善性住房消費持續發展。通過政府的制度建設和有效服務，各環節的信息化建設，可讓開發企業和有合理購房需求的市民從中受益，從而積極推動市場成長。

3.1 明確預售房屋質量責任主體，制定交付標準

參考成都市制定的《預售商品住房交付標準》，在預售管理方面不僅明確了申請門檻，還對預售房屋的交付標準制定了規范標準，通過明確監管主體、交付使用條件、交付流程管理以及代繳費用明細等方面，落實預售商品房質量責任，明確房地產開發企業對其開發建設的商品住房質量承擔首要責任，避免甚至是杜絕買賣雙方交付程序混亂、維修不保、紛爭不息等突出問題，并且鼓勵各地推行預售商品住房質量保證金制度。

3.2 提高行政服務質量，加快企業辦事效率

參考成都市取消或減免部分行政服務相關費用，一是在行政事業性收費方面，停收或免收征（土）地管理費、首套房房屋所有權登記費等；二是在土地房屋信息查詢費用方面，通過終端查詢機免費打印《個人及家庭房屋登記信息記錄》。

參考武漢市加強房管局與其它部門合作機制，一是與物價部門合作，對房地產開發收費進行詳細清理，逐項檢查國家明文規定取消的收費項目，堅決落實并公開執行；二是與公積金管理中心和銀行合作，簡化公積金和商業銀行貸款手續，制定低消費層次的個人住房貸款政策，完善組合貸款和商貸轉公積金貸款政策。

3.3 加強房地產信息化建設（下轉35頁）

（上接33頁）參考海口市建立網上審批系統。在房地產開發流程上，建立發改委、城鄉建委、國土房管等行政主管部門的信息合作機制，明確各參與方的責任，面向社會的行政審批及辦證事項集中到網上辦理，實現各項行政審批在不同部門的無縫連接，結束到多個部門或多個窗口“跑批文”的情況。同時，在網上公布審批過程和結果，便于社會對國土資源工作的監督，也規范行政行為和提高國土資源管理水平。

參考成都市提供房產查詢的現場服務。在每年的開學季與市教育局合作，將房屋信息摘要的明細服務帶進校園，通過現場咨詢和清單打印，減少入學兒童家長到房產服務大廳查詢的環節，簡化辦理入學手續的程序的同時，也減少房管部門在開學季的工作量，另外將此項業務拓展到其它與房產查詢有關的行業。

3.4 積極探索差異化政策的新渠道

參考武漢市完善房地產開發的金融政策。一是對目前資金一時周轉困難，銷售前景看好的項目發放封閉性建設貸款，如避暑休閑地產、養老地產等新型地產等住宅開發項目；二是轉換貸款主體，不局限于銀行貸款，可由房地產開發企業為購房人提供按揭和貸款支持。

3.5 合理規范開發流程各環節，推行不動產登記制度

規范房地產開發各個環節，包括置地、審批、融資、開發、銷售及售后等房地產市場運作的幾大重要環節，可帶動房地產商開發積極性，保障住房供需平衡。一是購地環節應規定對土地市場信息公開透明的具體細則，包括公開土地儲備量、拍賣中的土地、現有土地規劃結構。二是審批環節應詳細制訂對房地產開發項目的審批程序和實時監控的機制。三是融資環節緩解指定專門的房地產金融機構和金融監控機構，推出多元化房地產金融產品，完善房地產金融市場，詳細制定針對房地產市場金融秩序的監管制度。四是開發環節應制定能引導房地產商對低碳、環保、中小戶型住宅的開發積極性的條款，以及各項相關房地產稅收的具體細則。

結語：

我國房地產市場經歷了快速發展，也經歷過停滯不前，政策導向性較強，本文首先，通過梳理和總結幾個重點城市政府房地產宏觀調控的有效做法和成功經驗，有助于我市政府部門理清房地產的發展趨勢，并且借鑒其經濟、制度、規劃等有效政策，拓展思路、改革創新，積極探索我市房地產市場管理的新途徑。其次，整理我市先進政策出臺的思路，并分析其政策演變及實施效果。明晰政策在整個房地產行業市場化發展的歷史進程。最后通過評價和分析幾個重點城市政府在土地、銷售等方面的房地產調控政策，在重慶市現行政策的基礎上，提出完善的具體措施和，可促進重慶市房地產市場良性發展。

本文為重慶市國土資源和房屋管理局2013年度調研課題研究部分成果

參考文獻：

[1]劉利剛.房地產政策底牌還有哪些[J].中國房地產業.2014.10