房地產金融視角下的樓市“去庫存”

胡玥

【摘要】2015年年底，我國公布了2016年年度經濟工作的六大任務，其中樓市“去庫存”成為全國上下關注的焦點。本文先從我國房地產業財務狀況、融資結構上分析我國房地產業發展的基本現狀，得出我國房地產業具有高負債率、高杠桿、資產周轉率低下、融資過度依賴銀行貸款等特點。其次，本文從房地產金融的角度上，闡釋了樓市“去庫存”的重要性；最后，本文結合2015年年末中央經濟工作會議、城市工作會議頒布的針對樓市“去庫存”的措施，分析如何通過房地產金融實現樓市的“去庫存”，本文分別從降低首付比例等住房金融角度、商業銀行針對中小房企業務創新角度、擴展房地產業融資渠道角度以及發展房地產業融資二級市場角度四個方面對如何進行樓市“去庫存”進行了闡述。

【關鍵詞】房地產金融；樓市“去庫存”；證券化；業務創新

2015年12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經濟工作，“化解房地產庫存”再次進入最高層焦點議題。對于2016年度的經濟工作任務，中央高層多次提及房地產，且都與去庫存相關，由此可見房地產“去庫存”的重要性與迫切性。同時，也間接說明高庫存壓力之下的房地產業已拖累經濟增長，中央層面也正尋求破解之道。

本文在房地產金融的視角下，談談樓市去庫存的重要性以及如何以房地產金融的方式幫助中國房地產業解決過剩產能問題、恢復房地產業正常運營模式。

首先，從我國房地產業的財務狀況、融資渠道、運行空間出發，分析我國房地產業發展現狀。

1、我國房地產業發展現狀

①我國房地產行業具有高負債率的特點。

從2008年開始，我國房地產業的資產負債率開始呈現穩步上升趨勢；2013年以后，資產負債率穩定在75%左右。截至2015年第三季度，我國房地產業的資產負債率達到77.79%，仍有繼續上漲趨勢。說明我國的房地產業總資產中，有75%的部分是來自債務融資。其中，流動負債占比近年來增長迅速，反映我國房企經營性欠款較多。

從短期償債能力角度看，相關統計數據表明我國房地產行業平均流動比率達1.6倍，流動比率大于1，這在可接受的范圍內；但是扣除存貨因素的速動比率只有0.45倍，難以覆蓋短期債務，在短期償債壓力較大的情況下，房地產業很有可能因為難以將資產變現獲得現金而陷入債務危機。

②我國房地產業存貨周轉率低下。

房地產業的平均存貨周轉率約為0.3次，也就是說房地產公司平均需要3.3年才可以將全部的存貨周轉一次。房地產業的存貨包括用于開發土地、房屋、建筑物等開發產品的材料物資、企業購入的用于房地產開發經營的各種設備、尚未完工的土地房屋等開發產品以及各種已完成開發建設全過程并驗收合格，可以按合同交付使用或對外銷售的各種開發產品。其中，尚未完成的開發產品，可以使用、銷售的開發完成產品占房地產業存貨的大部分。

低周轉率部分由房地產行業的特殊性所致，房地產業本身就是一個建設周期長的行業，其存貨周轉率低于其他制造業是正常現象。但是我國商品房待售面積持續增長，截至2015年9月達到6.9億平方米。這說明我國房地產業存貨周轉率被大量待售的開發產品牽制，過低的存貨周轉率反映我國房地產業的庫存消化能力較差。項目去化率越低，房地產業資金回籠越慢，企業面臨的償債壓力越大。

③我國房地產企業的開發資金主要來自銀行貸款。

根據國家統計局的口徑，我國房地產企業的開發資金來源有4條途徑，分別是：國內貸款，利用外資，自籌資金，其他資金來源。近兩年，國內貸款占房地產開發資金來源的17%左右，單從這個指標來看，銀行貸款并不是房地產業融資的主要來源。其他資金來源包含定金及預收款、個人按揭貸款等，其中個人按揭貸款相當于金融機構向房地產業提供的融通資金；定金及預收款中一大部分也來源于商業銀行貸款。相關資料表明，我國房地產開發貸款總額占資金來源的比重約為40%-50%[ ]。進一步將自籌資金細化，其中企事業單位自有資金占自籌資金的40%左右，占總資金來源的16%。也就是說我國房地產業只需要企業自己提供16%的資金，就可以撬動整個開發項目，這反映了我國房地產業的高杠桿性。

④近年來我國房地產行業處于不景氣的運行空間。

國房景氣指數反映的是整個房地產行業的經營狀況，房地產業的景氣與否直接反映國房景氣指數上。國房景氣指數大于100，房地產業處于景氣空間；國房景氣指數小于100，房地產業處于衰退區間。2011年以來，我國房地產景氣指數始終小于100；11年至14年1月，房地產景氣指數在95-100區間內波動；14年1月到15年6月，國房指數一路下滑到92；在此之后國房指數出現的小幅回升，但仍未超過95。國房景氣指數也與銀行房地產信貸風險息息相關，我國學者易傳河、詹蕙卿的研究表明，房地產景氣指數與銀行房地產信貸風險存在相互影響的關系，房地產景氣指數可以作為反映房地產信貸風險大小的重要指標[ ]。房地產景氣指數的下跌一定程度上會加大銀行房地產信貸風險，我國銀行系統的穩定性與房地產業的發展息息相關。

綜上，我國房地產業除了具有資本密集度高、建設周期長等特點，還具有高杠桿性、成品房去化周期長、與商業銀行等金融機構聯系緊密的特點。

2、房地產金融視角下的樓市“去庫存”

1.房地產金融視角下樓市“去庫存”的重要性

上文提到，我國房地產企業開發資金主要來源于商業銀行，房地產企業最普遍的融資模式是“自有資金+銀行貸款”，其中銀行信貸資金占比較高，間接融資是房地產融資主渠道。待售商品房面積過高，企業成品房積壓嚴重，企業難以從開發產品中回籠資金，一旦房地產業出現資金鏈斷裂，銀行信貸資金不僅無法獲得正常的利息收益，而且要承擔本金巨大損失，容易形成金融系統性風險。房地產業與金融業關聯度很強，金融支持過度會帶來房地產業泡沫，房地產業的泡沫破滅會導致金融危機，影響宏觀經濟安全。某種程度上講，樓市“去庫存”對于控制我國房地產金融風險具有重大意義。

2.房地產金融視角下樓市“去庫存”的措施

本文結合2015年年末中央經濟工作會議、城市工作會議頒布的針對樓市“去庫存”頒布的六大措施，分析如何通過房地產金融實現樓市的“去庫存”。

①在房地產流轉、消費環節的住房金融上，采用降首套房首付比例、首套房貸款利率優惠等住房金融優惠政策。目前我國三線、四線城市面臨的較大“去庫存化”壓力，中央城市工作會議上提出，要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。這就要求一方面采取加快農村財產權流轉從而提高農民自身購買力；另一方面，要求住房金融為進城農民購房提供優惠的條件，減輕農民工購房負擔。住房金融方面的改革側重于需求方。

②中央經濟工作會議上提出，鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房的價格。面對居高不下的成本，房地產業主動選擇降價將對本就不高的利潤空間進一步壓縮，對于中小房企來說更是雪上加霜。政府可以采用適當市場調節手段，讓困難房企主動降價，如銷售補貼、所得稅優惠等措施。

在房地產金融方面，傳統商業銀行可以加強對中小房企的業務創新，通過集合債、集合信托的方式向中小房企提供更多流動性，監督、促進優秀的中小房企進行產品完善、創新，如提供個性化住房服務等，幫助中小房企渡過難關。“去庫存”的過程，也促進了房企的兼并重組。優質的房地產企業通過股權收購、債務重組等資本運營方式吸收、控股經營狀況不好的房企，將行業資源整合，提高行業集中度。

③要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者。鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

拓寬房地產業融資渠道，建立商業銀行、房地產投資信托、保險公司、基金公司等多重機構共同支撐的融資渠道，使房地產資金來源更加多元化、社會化。更多投資者可以通過“用腳投票”方式參與房企的管理、經營決策。

目前我國房地產業融資模式單一，房地產行業的風險過度集中于銀行。雖然也有房企采用股權融資、債權融資、信托基金等其他方式融資，但受各種條件限制，這些融資方式門檻過高，大部分房企仍難獲得資金。商業銀行作為房企主要資金提供者，支撐著整個房地產金融，進而支撐著中國房地產的整個產業體系。

④住房抵押貸款資產證券化（MBS）和公積金資產證券化進一步推進。通過MBS、公積金資產證券化，盤活存量房貸資源，增加房貸市場流動性，對于當前樓市去庫存來講也是一件有力的消息。

我國房地產業融資來源集中于一級市場，房地產金融二級市場不發達。縱觀世界各國房地產金融體系，可以看出，一個完備的房地產金融體系應包括市場信用和銀行信用在內的一級供應市場，加上通過證券化建立起來的二級市場。前面提到“拓寬房地產業融資渠道”實際上是完善房地產資金來源一級市場，這也為房地產金融二級市場提供了基礎。

參考文獻：

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[4]倪鵬飛.局部地區房地產問題將集中暴露[J].中國房地產業.2015.4