房地產企業財務風險探討

林曉軍

【摘要】自改革開放以來，中國經濟以較快的速度增長，房地產業也出現了快速發展。最近幾年，中國房地產業受到政府宏觀經濟政策的調控，“過熱”的房地產行業開始“降溫”，房價開始逐步回落，部分房地產企業面臨財務風險。研究中采用了提出問題、分析問題和解決問題的理論方法，對房地產企業財務風險的原因進行了分析，進而提出解決風險的對策。

【關鍵詞】房地產企業；財務風險

前言

伴隨著中國經濟的高速發展，中國房地產行業也出現了快速增長。近年來，由于受到宏觀經濟政策和政府對房地產行業調控的影響，“過熱”的房地產行業開始“降溫”，房地產行業逐步由賣方市場向買方市場轉變，房價開始逐步回落，部分企業出現資金周轉困難。房地產企業一旦陷入財務危機，造成企業難以經營運作，甚至導致企業破產，進而影響到其他行業的發展，出現經濟危機。因此，當房地產企業出現財務風險時，必須迅速采取有效措施加以解決，對于沒有出現財務風險的房地產企業，也應未雨綢繆，加強財務風險管理，把財務風險管理作為企業經營的一項戰略任務來對待。

1、房地產企業財務風險的含義

財務風險是指企業在各項財務活動過程中，由于各種難以預料和無法控制的因素影響，是企業財務狀況具有不確定性及蒙受損失的可能性大小。房地產企業財務風險分為廣義和狹義兩種，狹義的風險是指由于資本結構不合理和融資方式不恰當所引起的財務杠桿隱患，也就是說，在籌資過程中利用財務杠桿可能導致股權資本所有者權益下降的風險；廣義的風險是指在進行財務活動過程中獲得預期財務成果的不確定性，不僅包括融資，而且還涉及投資、償債、資金營運及利潤分配等造成的現實收益小于預期收益的不利過程。

2、房地產企業財務風險的原因分析

2.1 外部原因

2.1.1國家政策環境

房地產業的發展與國家經濟發展緊密相連，并受到政府的管制。國家政策方面對房地產企業造成的風險主要在2個方面：第一，政府對土地價格的調控，直接影響房地產的開發，比如，“新國八條”第五條規定：“嚴格住房用地供應管理”，“落實保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求?！边@些規定，會導致土地供應減少，影響房地產開發；第二，政府對房地產征收的各種稅費會影響房地產的銷售，比如，在“新國八條”第三條規定：“調整完善相關稅收政策，加強稅收征管。調整個人轉讓住房營業稅政策，對個人購買住房不足5年轉手交易的，統一按銷售收入全額征收?！边@些規定，直接影響了房產的銷售狀況。

2.1.2銀行利率的調整

國家為了防止房地產行業“過熱”，通常采用提高銀行利率的方式實現。而利率是房地產企業資金使用成本的反映。利率的高低決定了房地產企業融資成本的增減。一般來講，房地產企業在經營過程中，需要大量資金，必須依靠銀行貸款支持，銀行貸款占房地產投資所需的資金比例較高，通常達到50%以上，甚至更多。當貸款利率大幅升高時，房地產企業獲取資金的財務成本變大，若房價不能隨著開發成本的增加而上漲時，房地產企業的利潤便相應減少，甚至虧損，嚴重的可能導致房地產企業經營困難。

2.1.3通貨膨脹的風險

通貨膨脹對房地產企業財務風險的影響主要體現在：第一，通貨膨脹引起建設成本的增加；第二，人們為了抵御通貨膨脹的風險，出于對資金保值增值的需求，人們會把銀行存款用于購買房產，進而推動房地產價格上漲；第三，通貨膨脹往往導致工資的增長，帶來購買力的提升，增加對房地產的需求。通貨膨脹對房地產企業財務風險的影響取決于這三者的博弈結果。

2.2內部原因

2.2.1房地產企業本身特點

房地產企業在經營過程中，涉及流程復雜，需要經過可行性研究（市場分析、財務估價）、前期階段（獲取土地、征地、拆遷、安置補償）、建設階段（建筑安裝、配套工程、綠化工程）、房屋租售（出租、銷售）等過程，在每個階段，都需要投入資金，在開發初期投入的資金量更大，并且，在整個過程中，要接受規劃、土地、環保等部門的監督，從而使得開發商對開發過程的控制難度加大，一旦某個環節出現問題，將導致項目周期變長、運營成本增加，收益減少甚至虧損的局面。

2.2.2財務管理水平問題

房地產企業財務管理水平問題主要體現在：第一，我國的房地產企業有相當一部分來自于國有企業，國有企業顯著的特點是管理水平低下、效率不高、內部約束機制不健全，在資金使用上存在權力與責任不明確，資金的安全性得不到保證；第二，目前，大部分房地產企業采用家族式管理模式，這種管理模式存在著簡單粗放、沒有約束、隨意性大，在這種管理模式下，所有權和經營權相統一，企業的投資人同時又是經營人，在財務管理方面，企業的財務部門人員大多由朋友或親戚組成。

3、房地產企業財務風險的應對策略

房地產行業投入高、風險也高?？刂骑L險是房地產企業財務管理過程中的首要目標。在控制風險方面，方法很多，主要有下列幾種。

3.1制訂完善的財務管理制度

房地產企業財務管理的關鍵點在于制度的制訂。企業財務管理水平不高，最重要的原因是財務制度不健全，沒有制訂好科學的財務管理制度，財務制度不完善，執行過程隨意性較大，這就要求企業財務管理人員根據財務管理的特點以及企業發展的不同階段，制訂標準化、規范化的財務管理制度，并嚴格執行，同時需要完善內部審計制度。

3.2籌資決策科學化

為了實現房地產企業發展戰略，在房地產企業發展初期，就應科學制訂籌資計劃，合理安排還款計劃。這就要求財務部門負責人在籌資之前，應與企業其他部門負責人進行協商，多聽他人意見和建議，綜合考慮多種影響因素，盡可能科學合理的安排籌資計劃。

3.3發展多渠道籌資

房地產企業大多采用銀行貸款方式籌資，該種方式的結果是到期需要還本付息，風險較高。對于房地產企業而言，也可采用其他籌資方式解決資金短缺問題，比如發行股票、債券、房地產投資基金和發展組合式籌資等。

3.3.1發行股票

當房地產企業的資產規模、盈利水平、公司治理能力等方面達到國家要求，即可在滬深股票市場上發行股票募集資金，但發行股票只適合大型房地產企業，對于中小型房地產企業而言，無法采用這種模式籌集資金。

3.3.2發行債券

用這種方式籌集資金對企業的要求很高，通常適合大型房地產企業，并且國家對發行債券的額度有嚴格的規定，這就要求國家重新制訂相應政策，降低發行債券的門檻，增加發行債券的額度。

3.3.3利用房地產投資基金

房地產投資基金是專門用于投資房地產企業，適合不同規模的房地產企業，該方法的顯著特點是利息高，但比較靈活。應用這種方法可拓寬房地產企業的籌資渠道。

3.3.4發展組合式籌資

房地產企業在經營過程中，在不同時期、不同條件下采用不同的籌資模式，以降低籌資風險和籌資成本。比如可采用自有資金和銀行貸款、自有資金和發行股票、自有資金和發行債券、自有資金和房地產投資基金和多種不同籌資的組合等。

3.4加強資金管理

在投資房地產項目之前，應對項目進行可行性研究和風險評估，確保投入的資金安全、高效，避免投資的盲目性。使用資金之前，應制訂好資金使用計劃，保持資金收支平衡，加強資金運營的風險控制和防范，提高資金運營效率；同時，應加強應收賬款管理，減少壞賬損失，加大促銷力度，降低商品房空置率，根據市場價格的波動情況，及時調整房價，擴大銷售，減少資金占用，加速資金周轉，提高資金利用率。

3.5加強成本管理

成本管理是房地產企業財務管理的一個重要組成部分。成本控制的好壞直接影響房地產銷售價格。在開發房地產之前，應對市場進行充分調研，確定開發成本項目和成本范圍，準確預算各個子項目的開發成本。

在成本管理中，不僅要搞好事中管理，而且要做好事前和事后管理。首先，應對擬建項目制訂科學合理的成本計劃；其次，對在建項目執行成本計劃監控，嚴控成本費用的支出；再次，發現偏差，及時糾正，保證成本計劃的順利實施；最后，對已完工項目的各項指標完成情況進行評估，發現差距，提出改進成本管理的措施。

結束語：

在房地產企業開發過程中，會遇到各種問題，其中之一是財務風險。在上述內容中，首先分析了房地產企業財務風險的含義；其次，分析了房地產企業發生財務風險的原因，該部分主要分析了房地產企業財務風險的外部原因和內部原因；最后，針對房地產企業發生財務風險的原因，提出一些應對策略，主要策略有：制訂完善的財務管理制度、籌資決策科學化、發展多渠道籌資、加強資金管理、加強成本管理等。

總之，通過分析房地產企業財務風險的原因，進而提出一些應對策略，這些策略或許可以為房地產企業提供一些有益的指導作用。

參考文獻：

[1]朱志鋼.房地產財務管理面臨的風險及控制對策[J].當代經濟，2012（11）：10-11.

[2]查國平.構建房地產企業財務管理體系研究.管理視野，2012（12）：176